美的置业高增长，大湾区千亿房企新贵将诞生

8月20日，美的置业在香港召开中期业绩发布会，董事会主席郝恒乐率众高管出席。

楼市资本论据中报，美的置业上半年聚焦与深耕高潜力增长城市，践行精细化管理，实现规模和利润稳健增长，高质量发展转型初见成效。

数据显示，报告期内美的置业合约销售额472亿元，同比增长17%；营业收入约为142亿元，同比增长33%；核心净利润约为19亿元，同比增长28%；规模、收入及利润均实现了稳健快速增长。

楼市资本论发现，按照目前发展态势，该公司2017年提出的“四年冲千亿”扩张计划，有望提前一年在今年兑现。

【一】规模稳步增长，年内大概率破千亿

美的置业2004年成立于佛山北滘镇，总部与碧桂园密迩相邻，在老牌云集的粤派房企中，算是后起之秀。

虽然资历不深，但是后生可畏。美的置业2010年走出广东，用5年时间快速完成了华南、西南、华中、华东、华北和东北6大区域的全国化布局，其发展势头喜人，随着业务版图的扩展蒸蒸日上。

到2016年，美的置业已经杀入行业百强，以212.7亿元销售金额位列房企销售榜第78位，被业内视为粤系黑马。郝恒乐随之提出“四年冲千亿”扩张计划，目标是在2019年实现销售600亿，2020年冲刺1000亿规模。这意味着，美的置业在这四年里，年均增长率需达到150%左右，非常具有挑战性。

楼市资本论注意到，2018年即实现合约销售790亿元，行业排名蹿升至第39位，提前一年超额完成600亿销售目标。当年10月11日，美的置业正式在香港联交所主板挂牌交易，募资近30亿港元，成为年度IPO规模最大的上市房企。

今年3月29日，美的置业发布上市后首份年报。此时，其土地储备超过4千万平方米，足以支撑千亿规模。董事会主席郝恒乐顺理成章推出本年度千亿销售目标，比当初的四年千亿计划整整提前了一年。他认为，今年楼市政策以稳为主，实现千亿销售“比较从容，应该不会有太大的障碍”。

如今中期业绩揭晓，给郝恒乐的这份自信做出了新的注解。上半年，美的置业连同合营企业和联营公司共实现合约销售金额约为人民币472亿元，同比增长约16.83%；合约销售建筑面积约为452.6万平方米，同比增长约14.44%。

另据美的置业8月8日发布的最新数据，今年1-7月合同销售金额540亿元，同比增长约20.27%，完成任务过半。按照房地产上下半年业绩四六开的销售规律，年内销售破千亿已经是大概率事件。

【二】战略升级，收割一二线布局红利

在规模冲千亿的过程中，美的置业在继续加紧拿地节奏的同时，特别注意优化土地布局。

前几年，二线和强三线城市是房地产的主战场。美的置业抓住这轮机会，下沉二三线，在形成一定的规模效应后，今年开始策略性、机会性地进入一线城市。

年初，郝恒乐提出要“向中心城市和核心一二线城市靠拢，集中拓展高增长的区域”，以争取市场领军地位为目标，提升产品定价能力及品牌认可度。他制定的拿地策略是，通过招拍挂、土地收并购、项目合作开发、产业地产以及城市更新项目等方式，多渠道、低成本补充优质土储。

根据以上方针，美的置业积极进行战略升级，优化城市布局。上半年新增地块46宗，新增土地储备总建筑面积966万平方米，对应货值1254亿。其中上海、杭州、天津、武汉等一线和新一线城市占比7成多，佛山、苏州、重庆等区域中心城市的布局力度也有所提升。

据半年报，截至6月30日，美的置业在珠三角、长三角、长江中游、华北及西南五大核心经济区54个城市布局了249个项目，总土地储备面积5251万平方米，可售货值约5500亿元，平均拿地成本2677元/平方米。

这些土储集中布局在具备良好产业基础的高价值高潜力区域。按货值来看，二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。

中国城市群研究中心研究员马可说，随着长三角一体化和粤港澳大湾区开发相继上升为国家战略，美的置业开始收获核心城市群前瞻性布局红利。从半年报来看，美的置业上半年472亿销售额中，长三角、珠三角占比高达35%、19%，两地销售增速也明显高于整体销售增速，显示政策利好正在持续释放。

展望下半年，郝恒乐表示将坚持城市升级的基本策略，看准时机，坚定不移地进入高价值城市、布局高潜力区域。

【三】财务优化，转向高质量发展

核心城市群的布局红利，反映到美的置业的半年报上，表现为各项财务指标持续优化。

先看赢利方面，美的置业上半年营业收入及利润均实现了稳健快速增长：营业收入约为142亿元，同比增长33%；核心净利润约为19亿元，同比增长28%。

特别值得一提的是衡量公司赢利能力的毛利率。美的置业这一指标在2017年时仅27.6%，去年增至32.7%，今年上半年又增加到35.9%，表明公司经营趋好，赢利能力稳步提升。

再看负债方面，美的置业在去年10月成功上市后，负债情况即开始好转。截至年底时，负债总额达到1537.3亿元，同比增加了52.5%；但净负债率下调至97%，降低了22个百分点。

今年上半年，在房企纷纷着力降杠杆时，美的置业债务结构也在持续优化。截至报告期末，公司存量债务里面，低成本的银行借款的比重由50%提升至67%，成本较高的信托融资占比由24%下降至8%，一年内到期有息负债占比由34%下降至21%。

最后看融资方面，行业融资收紧的大背景下，美的置业持续发挥低成本融资优势。上半年新增借款加权平均实际利率为5.84%，低于行业平均水平。

截至报告期末，公司持有现金及银行存款278亿元，尚未动用的银行授信额度为621亿元；现金与短债比由报告期初的1.60大幅提高至2.42。正是由于流动性充裕，美的置业集团有限公司信用评级在今年4月份提升至AAA，评级展望稳定。

综观这份半年报，楼市资本论认为，美的置业战略升级成效初显，公司正由前几年的高成长阶段稳步转向高质量增长。

下半年，美的置业将在利润和品质双导向下，继续推进转型升级，从单纯追求规模增长进入兼顾规模与赢利的新阶段，向稳健优质的增长模式迈进。

可以预期，随着经营效能与运营效率的提升，这家对标行业前十强的粤系黑马，在形成规模效应之后，有望以更加充实的内力来抵御经济下行风险、穿透行业周期，迎接又一个高光时刻。