最严“禁公寓令”出台：今天排队买公寓，明天排队去站岗！

　　上个月，万科佛山项目的5800套公寓，商住变成了办公。
5000多名业主，既落不了户，也上不了学。卫生间的马桶被敲掉，变成了化妆间。一套50㎡的刚需公寓，却带了一个5㎡的化妆间。
遗憾的是，硬核的业主们，只想上学，不想化妆，就妥妥的把万科售楼部堵了。
楼市的魔幻，总是时不时出来撞一下我们的老腰。
这件事，还在持续的发酵。
上周，史上最强的“禁公寓令”在厦门出台。

　　1

　　上周四，厦门发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》。

　　其核心内容，有以下几点：

　　严禁商办项目改造成为公寓类住宅，甚至可无偿收回土地使用权；不得采用住宅套型设计，不得出现住宅类功能描述；不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道；商业用途的项目，单套套内面积低于300㎡，层高不能超过4.5m，大于300㎡的，层高不能超过6米；办公用途的项目，最小分割单元不得低于300㎡，层高不得超过4.2米。

　　简单用一句话总结就是——
从各个环节，彻底摧毁商办类公寓的居住功能（包括租住），尤其是小面积的loft产品，彻底丧失生存空间。
事实上，这已经不是厦门第一次发布“禁公寓令”。
而厦门，也不是全国第一个发布“禁公寓令”的城市。
2017年开始，京沪先后启动整治“商改住”。
作为全国人民的楼市调控样板，2017年3月26日，北京出台了刚猛无比的“326商住禁令”：

　　新房项目不得出让给个人；二手房项目出售给个人时需满足名下无房且连续缴纳五年社保；商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款；中介可代理商办房屋的出租出售，但不得宣传居住功能……

　　
传闻每6个北京人中，就有一个买过商住楼，1/6的北京人被彻底套牢。
今夜，有1/6的北京人无法入眠。
楼市的残酷和魔幻，分分钟教你做人。
2018年，杭州和南京这类强二线城市，也纷纷跟进了“商改住”的新政。

　　在土地出让时，明确指出，不得建设酒店式公寓。

　　今年，这是第三波。
这是佛山事件之后的，第二次发酵。
商住楼、商改住、公寓的时代，正在离我们而去。

　　2

　　
公寓这东西，在楼市里，其实是一种很神奇的存在。
前些年，国内的很多城市特别迷一种东西，叫“城市综合体”。
地方上的很多同志们，去北京和魔都考察时，看到三里屯、国贸、万象城、来福士、嘉里中心，心里总有一种按捺不住的欣喜和悸动。

　　你看着楼，多高；你看着灯，多亮；你看着商场，多大；你看这写字楼，多旺。

　　如果把这些东西搬到咱们那，咱们是不是也能叫国际化大都市了。
于是，国内的二三线城市，被规划出了一大批的城市综合体。
绝大多数情况下，要求开发商在拿住宅地的时候，必须配建同等体量的商业、写字楼。
想法都是好的，盖成住宅都便宜那帮炒房客了。还是得盖成商业和写字楼，既能出形象，又能有税收。

　　过个几年，咱们就是中原徐家汇、三湘大国贸、荆楚三里屯、三秦陆家嘴……

　　万万没想到的是，徐家汇、大国贸、三里屯、陆家嘴们，自己的写字楼都严重过剩。
京沪深的开发商们，就把这些过剩的写字楼，改成了公寓，打着“不限购、不限贷、低总价”的幌子，在市场上疯狂收割韭菜。
之后，同样的问题出现在了二三线城市里。
于是，他们也照猫画虎，商改住，办公改公寓，收割小白。
讲到这里，大家是不是明白了——
自始至终，从来没有一种物业形态，叫公寓；也从来没有一种产权性质，叫公寓。
纯粹因为城市规划的贪多求大，导致了商业综合体的供应量过剩，又间接导致了写字楼的供应量过剩。
公寓，是为了商办去库存，不得已为之的营销手段。
绝大多数公寓的出现，本身就是一种违规。
所谓的公寓，大都是一种苟且的意外。

　　3

　　
公寓存在于楼市的唯一意义，就是收智商税。
公寓就像是楼市版的比特币和P2P。
好像所有人都知道这是个坑，但偏偏又有更多的人跳进去。
之前，关于公寓，有一段话在中介的朋友圈里广泛传播：

　　公寓和住宅的唯一差异就是40/50年产权和70年产权；

　　自2017年5月1日起，不动产登记正式生效，公寓产权到期也可续期；

　　从今天开始，公寓和住宅毫无区别。

　　我想，这应该是一种智商筛选，相信这东西的大都是智商低好骗的。

　　公寓的问题，绝不是产权年限的问题，也不是贷款年限的问题，还不是持有成本更高的问题，亦不是商水商电收费更贵的问题，更不是不能落户没有学位居住密度大的问题……

　　哦，讲到这里，似乎这玩意儿的确是一无是处。

　　公寓最大的问题是：

　　流动性的问题。

　　流动性的背后，有税费的问题。

　　按照目前的商办类物业交易税费来算的话，

　　一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。

　　这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。

　　流动性的背后，还有供应过剩的问题。

　　咱们前面说过，魔幻的地方规划了大批更加魔幻的城市综合体，导致现在中国所有城市的商业体量严重超过了国际红线。

　　这部分超标的过剩体量，70%以上都被做成了公寓，流入市场。

　　你不妨进入二手市场里，去关注一下公寓的价格。

　　比如，“中原徐家汇”郑东新区里的某栋公寓价格——

　　分分钟教你做人，分分钟告诉你，什么叫真正的不动产，什么叫真正的房住不炒。

　　流动性的背后，还有政策的不确定性。

　　“禁公寓令”、“禁商改住”，已经从京沪这样的一线城市，开始下沉到厦门、杭州这样的二线城市。

　　在下沉的过程中，它们遵循着一种规则——

　　摧毁居住功能，是商办的，就要卖给/租给企业，不得卖给/租给个人。

　　而且，这种规则，合情且合理，本身公寓就是商办物业的苟且和违规。

　　现实的情况是，哪有那么多的企业租公寓，真正租公寓的不就是暂时买不起房的刚需么。

　　买公寓的人，觉得自己可以吃个租金，当个中间商，赚赚刚需过渡的差价，结果最后自己成为了那个差价。

　　楼市的真实，就像爱情一样。

　　4

　　
其实，公寓这东西，在过去的两年时间里，真可谓破鼓万人捶。
这是处于楼市鄙视链末端的资产——
玩儿写字楼的，瞧不起玩儿商铺的；玩儿商铺的，瞧不起玩儿住宅的。
然后，大家一起鄙视买公寓的。
即便如此，仍然有人上当。
究其上当的原因，无非就是住宅涨的太快，而自己一没房票，二没贷票，三没学历，玩不了落户。
于是，就总想弯道超车，买套公寓，赶上一波房价浪潮。
说到底，就是贪心惹的祸，就是怕错过惹的祸。
很多人不是败给了智商余额不足，而是败给了贪心。
人一旦有了贪念，一旦开始捉摸弯道超车，智商就会被按在地上摩擦，就会自动降维，被别人反复打击。
就比如，前两天深圳得了个大利好，一大批没有购房资格的人又开始蠢蠢欲动，想冲进去买个公寓。
去吧！去吧！深圳的公寓过剩更加严重！
它不能告诉你摩托是怎么有的，但一定能告诉你单车是怎么没的。
贪念一上线，智商就下线。

　　米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。《米宅》：MizhaiPlus