深度解析｜随州楼市是否存在泡沫？房子会不会降价？

近日，关于房地产各种消息频出，先是“730会议”定调未来楼市： 坚持房子是用来住的，再是“人民币汇率破7”引起轩然大波。楼市 表面上比较稳定，实则暗潮汹涌。

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远郊楼盘降价潮

金九银十还没来，楼市降价打折已经重出江湖：一线城市终于扛不住了？广州率先打响第一枪，直降6000元/㎡......

以番禺区某盘为例，房价从最高的4.7万/平直接降到了3.6万/平，降幅超过20%。该消息一出，令高价入手的业主们心态瞬间爆炸！

（业主们在网上发表的评论）

两天降了6000元/㎡！意不意外？刺不刺激？一起降价的还有广州的南沙、增城等，尤其是增城这种不限购的妖孽远郊市场，降了15%。这些降价，不是在跟你玩促销游戏闹眼子，也不是尾盘特价清盘，而是实实在在的降价：有些是开价虚高发现市场不买账，不得不回归正常价格，有的是通过抢跑式降价快速回笼资金，还有的是现金流紧张下的不得已而为之。

那这种“以价换量”有没有效果呢？肯定有！你想啊，4.7万/平都有抢着高位站岗的，何况现在才3.6万/平，还有学校+22号地铁线的概念可以炒，总之一个敢降，一个敢买。据说售楼部人比以前多，我琢磨着有两拨人：已上车的想维全（QUAN），没上车的想捡漏。

当然了，广州贴近产业轴线和主城的板块，价格依然坚挺。但无论如何，“降价打折”已然是事实。

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中小房企破产潮

房价在挤泡沫，房企也没闲着。

（图片来源于网络）

近日，人民法院发布通告，被告袁XX（国购集团董事长）下落不明......可能你们不知道这个国购集团是什么背景，它曾经可是安徽第一大房企、房地产百强企业、民企500强企业，如今却是负债累累（网传该公司负债高达354亿元）。有消息称，蚌埠国购已经在走法律程序，即将宣布破产。

截止7月份，全国约300家房企破产，中小房企占了7成以上，多在三四线城市。但是全国约有9万家以上的房企，破产率不足1%，按照这种速度，把所有的房企破产完，估计需要100年左右，这样算起来房地产比什么餐饮业还强一些。

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背后的深层次原因

无论是降价还是破产，这一大堆的负面新闻的背后， 其实是房地产正处在一个加速挤泡沫的过程中。因为中国的经济结构跟美国不太一样，他们是创新驱动，我们很大程度上是房地产驱动，而房地产推动经济发展无可避免的会产生一定的泡沫。不过不用担心，在如何玩转泡沫上我们早就轻车熟路了，吹大泡沫→控制好泡沫→填满泡沫→再吹大泡沫。

为了控风险让泡沫不破裂，政策一个接一个：

①7月初，房地产信托被收紧，银保监会对银行约束房地产贷款额度。
②7月12日，发改委限制海外债，房企外债发行被戴上“紧箍咒”。
③730会议给出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定调。
④8月初，银行贷款严控，严查违规信贷业务。

而持续的融资环境趋紧，对中小房企影响非常大，此前可以暗度的陈仓被封堵，资金之水忽然被抽离，足以致命。对于多数房企来说，能不能“活下去”，就看现金流的最终考验。所以，越早降价促销越能尽快回笼资金，有现金流才能生存发展，只有解决生存问题，才能考虑发展问题。降6000元算什么？首先是要卖出去！

开发商内心在呐喊：只要我的房子卖的足够快，现金流足够稳，破产就追不上我

.....

在几个“紧箍咒”的高压态势下，楼市下半年由平庸转为疲弱是大概率事件。新房降价，开发商破产，并非个例，从侧面印证了当前房地产的艰难。 未来，或将越来越多的城市及项目加入降价行列，降价幅度也将越来越大。

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随州楼市有没有泡沫？

有！只是比较小，小的可以忽略不计。随州房价整体6000元不到的均价，能有多大泡沫？而且基本都是棚改+刚需+改善买了，炒房的占比非常少。那泡沫究竟在哪？

这就要从2017年和2018年说起了，随州搭上了棚改的顺风车，房地产异常火爆，房价跟着涨了2000元左右。泡沫就在这2000元里，倒不是说房子不能涨价，当时的情况是：房子太好卖，楼市普涨，几乎所有楼盘都卖一个价，你涨500我也跟着涨500，你涨1000我也涨1000......

（图片来源于网络）

前期卖的还凑合，只是那时的市场好，购房者没有过多思考，并不代表那个楼盘有多好。但是，尝到甜头后没有半点自知之明，开始放飞自我不懂克制的楼盘也有，明明离随州主城区很遥远，价格还飙的跟核心区域的楼盘基本持平。

我记得某个楼盘原本均价4000多元/每平，都快到镇上了，直接涨成近6000元/每平，可能是梁静茹给的勇气也说不定。

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随州房价会不会降价？

前面有多蜜汁自信，现在就有多惨淡！ 如今 随州楼市处在一个横盘期，已经不是那种，只要是个房子都能卖出去的时候，购房者的智商又回来了！ 所以在楼盘价值跟楼盘价格不对等的情况下，很少有人再盲目入手。不得已，曾经涨上去的价格又偷偷的的降回去，什么特价房、清盘房、内购房等等，各种或明或暗的降价方式让人眼花缭乱的。

你们也不要误会，涨的时候虽然是“普涨”，但是降的时候可不是“普降”，原因前面已经说了，值与不值的问题。 在横盘期，随州楼市其实是分化的；有产业和人口支撑的版块，例如城东新区或城北新区，房价还有缓慢增长之势，长持价值愈发凸显。而纯粹靠概念堆起来的版块，或多或少有泡沫，现在开始显露原形，涨不动或者卖不动了。

（数据来源于随州房管局，仅供参考！）

从随州新建商品房1-7月份成交情况来看，仅三个月销售套数过千，其他四个月销量平平。可见，没有棚改的支撑，购房者的热情下降了不少。

目前，随州的房价从4000多每平到8000多每平不等，区域不同，楼盘不同，价格也不同。总体来说，90%的楼盘价格还是比较稳定的，这就是五六线小城市的好，投资价值太低，炒房客看不上，所以泡沫小。

为了求稳，开发商们拿地越来越谨慎，明显不如前两年积极。都是些实力较强的本土房企或者品牌房企（绿地、绿城、金科、新城控股）才敢拿地，前段时间炒的热火朝天的的擂鼓墩青铜古镇项目也没了声响，我猜卓尔集团很有可能不来了......

结语： 开发商不太好过，你们也不用太高兴。 现在随州各大银行的房贷门槛高，额度低，审核严，放贷周期长，公积金几乎一月一政策。

不仅如此，非正常购房通道将全面关闭，什么假流水、假证明、信用卡透支购房等“小动作”是行不通了。尤其是之前加杠杆比较多的，比如同时倒腾十几张信用卡还房贷的购房者，后续还款可能会面临困难。可以说，接下来的日子，开发商不好过，个别经济能力有限的购房者，也不好过。

对于随州的刚需族们说，这些挤泡沫时挤出的降价空间，恰恰是很好的入场机会。我们国家的楼市是典型的政策市，没有人能看到N年之后，不要总是幻想崩盘，也不要在山峰上高位站岗，更不要错过低谷期稍瞬即逝的机遇！

（注：本文仅供参考，代表个人观点，不作为购房依据。原创文章未经允许，禁止抄袭！）

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