再见别墅！史上最严“禁墅令”的背后 它曾引出这些矛盾

这次动真格了！8月13日，东莞楼市一声令下，堵上了屡禁不止的别墅市场漏洞，从此花园洋房、类独栋、小别墅等“打擦边球”的产品，全部都将不复存在！

说起来，关于别墅用地的限制条款，最早可以追溯到1994年，25年来屡禁不止的别墅产品究竟拥有着怎样顽强的生命力。东莞“一刀切”政策的背后，暗含着什么样的玄机，这种政策又将给市场带来怎样的影响？

1

屡禁不止

开发商展现花样“钻空子”技能

东莞近日的禁墅令并非首次发布，如果非要刨根问底的话，可能要追溯到1994年了。在近25年期间，关于“限制别墅用地”的政策，隔三差五就被哪来炒一炒，据不完全统计，历年的禁墅令如下：

1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；

2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；

2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目;

2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地；

2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地；

2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；

2016年，国土资源部表示：停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制；

2019年4月，国土部发布《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》；

2019年8月，东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》。

然而，这么多年过去了，不断升级的“禁墅令”条约，并没有使得别墅市场有所收敛。相反，别墅、类别墅产品，几乎在每个城市的每个时间段，都有在售。

独栋、类独栋、洋房、花园洋房、院子等等，类似的产品层出不穷。容积率低的直接做成低密豪宅，容积率高的也不怕，“高低配”了解一下？

总之，办法总比政策多，别墅也成为了市场上屡禁不止的产品。甚至有房企，为了卖个好价钱，违建、圈地等等，不惜破坏区域的生态环境。

2

史上最严

东莞堵上了限墅令的所有口子

此番，东莞出台的《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》，几乎从根源上杜绝了这些钻空子行为。《意见》要求居住项目内严禁建设别墅，特别强调低层及多层住宅严禁变相建设为别墅，将此前开发商利用政策漏洞建别墅的“口子”都一一堵死。

不同于此前“容积率为1”的定义，《意见》将别墅这一术语界定为带有私家花园的底层独立式住宅，并在此基础上规定除联排式住宅外，其他住宅建筑均应采用单元式住宅形式。此外，还强调严禁将别墅套型“拆分”为户内动线布局不合理的多个小套型、伪装成单元式或联排式住宅进行开发建设。

业内人士指出，这个政策针对执行环节的具体规划设计，对细节加以更加严格的管理。这样一来，目前比较常见的所谓“下叠”、“下跃”类的产品就不会再有了，并且不再拥有室外院落，别说别墅，连花园洋房都受到影响了。

此番东莞的政策，可以说是直指以往“限墅令”的痛点和难点，摸透了开发商的“套路”并一一反击，力度非常大。

3

混搭成风

旨在解决市场上的“高低配”问题

此前，由于政策从来没有限制过高低配和高度，开发商常常通过不均衡使用容积率的操作手法，打造出不少“畸形”产品。

就如上图这种示意图来说，外围都是高层房源，内部则包围着少量别墅，满足整体容积率要求的同时，却让别墅房源占据了几乎所有的生态资源。

而这种还算是良心的产品，更有胜者，将高层和别墅完全分离开，绿化都是别墅区的，高层区什么也没有。此前就有小区业主维权：同一个小区的两类业主闹得不可开交，住别墅的觉得自己花的钱多、物业费交的多，理应得到特殊对待；住高层的认为一幅地块，规划的配套就应该是共有的，凭什么他能去我不能去？为此，双方业主对峙一年左右，甚至诉诸法律来解决纠纷。

当然，这些都是极端现象，南京多得是高层与低密洋房的混搭产品，就拿中海城南公馆来说，就是如此。年初加推的洋房产品和未来即将加推的高层不在一起，也都有独立的出入口。

看来，东莞《意见》政策的出台，早已充分了解了市场的操作手法，将从根本上避免这种社会矛盾的发生，实现“限墅令”避免公用稀有资源被少数人占有的初衷。

有业内人士指出，“禁墅令”体现了国家对于一个城市可开发用地的合理保护，可有效控制土地过度开发并降低土地损耗。

4

稳定房价

降低预期减少楼盘高溢价定价

市场上“类别墅”产品的禁令，能够减少楼盘的高溢价定价行为，更有利于房价的稳定。往期低容积率的地块总是更容易受到房企们的青睐，花样百出的打造出各种混搭产品。

而未来，房企们再想搞新花样，可能就要多掂量掂量了。此举，也能推动房企在拍地时更加理性和谨慎。

南京资深地产评论员尹霄飞 认为，城镇化比较高的城市，土地极具稀缺性，别墅占据的资源太多，理应受到限制。东莞此番新政也将成为一个试点，其举措未来很可能会被其他城市引用，起到一个风向标的作用。

南京房地产学会会长吴翔华 则认为，东莞之所以出台这样的禁令，应该是当地的开发企业找到了一个规避方法，利用设计手段，将低密度住宅实际设计成了可以独享土地的类别墅项目，如果不加以制止，很快就会呈蔓延趋势。

东莞此举对于整个市场都有一定的“警醒”作用，对市场暗示出：我很了解你们的手段，你也别太过分了，不然分分钟教你做人。

不得不说，在“史上最严”禁墅令的政策效应，未来市场将更难获得低密别墅产品。城市最稀缺的产品就是土地，谁也别想轻易多分一杯羹，眼下的别墅或称最后的晚餐。

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