宝安历史违建实施细则出台，11个重点细化处理程序！

来源：深圳市城市更新网

2019年8月4日，深圳市宝安区政府正式印发 《深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（试行）》 。

主要内容

（一）明确主要部门的职责

根据全面调研意见及对《处理办法》解读，进一步明确 各主要部门职责。

包括区人民政府、区领导小组、区查违办、 街道领导小组、街道处理办、社区工作站、原农村集体经济组织等。其余相关部门的职责在《宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑工作规则》有详细规定。

（二）细化历史违建处理程序

结合《处理办法》及其配套政策、全市历史违建处理工作的实际经验，进一步细化了资料提交、资料核查、权属调查及分宗定界、初审意见、简易处理、综合审查、规划土地审查、房屋质检、消防评价等工作的具体程序及其工作要点， 加强处理政策的可操作性。

（三）实施联合审批机制

为了提高处理效率，规范处理程序、防范处理风险,《实 施细则》提出了实施联合审批机制，形成区领导小组、区查违办、规划国土审查组、房屋检测鉴定备案组、消防审验备案组为主体的 1+1+3 联合审批机制。

（四）调低建筑覆盖率控制要求

《实施细则》将《处理办法》：“建筑覆盖率原则上按 照公配类历史违建 50%以上, 产业类历史违建 60% 以上确 定。”修改为 “产业类历史违建宗地建筑覆盖率不得低于 40%； 公配类历史违建宗地建筑覆盖率不得低于 20%。 ” 修改理由如下：

1、《处理办法》中留下调整的空间在《处理办法》征求意见时，市、区多个部门反映建筑 覆盖率太高，不符合现实情况，应进一步调低。为保证《处 理办法》既能按时出台，又能落实各方意见，市法制办及市 规土委对征求意见稿进行了微调,增加了“原则上”三字， 给各区在制定细则时调低覆盖率留下伏笔。

2、市查违办正推动调低覆盖率 市查违办正组织市相关技术机构对调低覆盖率进行技 术层面研究，并在此基础上制定了修改稿，由于机构改革导致调整工作全面停滞。

3、覆盖率太高将产生大量土地历史遗留问题 根据市规划国土发研中心的研究测算，现状学校覆盖率 多在 15%-20%之间、工业多在 35%-45%之间；

同时，覆盖率的合理值还有“两规”政策标准可以借鉴：“覆盖率大于等于 40%”。另外在城市规划管理中，建筑覆盖率是作为上限值使用而非下限值。如按照《处理办法》的原则性要求，将会导致学校的操场、绿地、停车等活动空间无法确权，工业厂区将形成大量无法确权的条块状空地，此类用地的存在， 将会产生大量新的土地历史遗留问题，正因其影响深远，市规划国土委地籍主管部门也是多次提出降低覆盖率的意见。

4、覆盖率太高将严重影响当事人处理意愿 根据《实施细则》工作组在十个街道开展座谈情况，各 街道均表示按目前的建筑覆盖率水平，绝大多数历史违建无 法达到,只能通过切割减少实际使用的土地面积来达到办理 条件，当事人对此难以理解和接受。

（五）明确承诺书出具程序

1、关于承诺书提交时间问题 部分街道提议将承诺书提交时间设在申请处理环节（同龙华区、光明区做法）。经过全面研判，《实施细则》仍确定在查违办完成审查时提交。理由如下：

①市处理办法的 《操作指引》中明确承诺书提交时点是查违办完成分类审查 后；

②承诺书的办理需要较长的时间（少则一个月，多则 数月），推后承诺书的提交时点，便于承诺书的出具和其它 处理环节工作同时开展，可以大大节省处理时间。

2、关于承诺书的出具程序 根据宝安区《股份合作公司重大事项决策指引》、《股 份合作公司股东代表大会运作指引》相关规定：“股东代表 大会审议批准集体用地的转让方案，审议批准公司的重大资 产处置方案”。

由于历史违建处理涉及利益巨大，宝安区土 地权属历史情况较为复杂，在未全面摸清我区土地权属情况 下，对承诺书出具程序按照原村集体历史违建（在原行政范 围内的）、以公共配套为主的政府所有历史违建从宽，其他主体物业从严的原则进行规定。

对确认至股份合作公司的历 史违建以及确认至市、区政府及其指定机构的物业，需要股份公司的“三会”表决同意; 对确认给个人或者其他企业的，则需要股东代表大会表决同意。

为了支持我区重点产业的发展，对历史违建属市、区重点发展产业的，经区领导小组联席会议审议同意后，可参照 政府类历史违建出具《承诺书》。

（六）提前开展规划土地审查工作

对历史违建处理结果影响最大的是规划土地审查环节。因此，将规划土地审查工作安排在在街道办初审阶段，可以 提前掌握历史违建是否可以通过规划土地审查，既可以节省 当事人开展历史违建房屋质检、消防评价、办理《承诺书》 等相关费用，也可以节省各审查环节的行政审查成本，提高处理工作效率。

（七）关于“两规”违建衔接处理

《实施细则》重点在于落实《处理办法》的新政策，对 和原“两规”政策衔接方面进行弱化处理，仅对“两规”衔 接进行了原则上的规定。

1、违法私房符合《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房实施办法》 （以下简称《私房实施办法》）处理条件且已按照《私房实施办法》进行申报的，按照《私房实施办法》进行处理。

2、生产经营性违法建筑 符合《深圳市宝安区处理历史遗留生产经营性违法建筑 实施办法》（以下简称《经营性违建实施办法》）处理条件且已按照《经营性违建实施办法》进行申报的，按照本细则 的程序进行处理。

（八）关于复工建筑衔接处理

根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法 建筑和违法用地的决定》，在 2004 年 10 月 28 日停工的历史违建中，区政府根据市政府办公会议议定批准复工或者同意建设的工业及公共配套类历史违建，对于其在批准用地面 积、功能和建筑面积范围内的部分，不应当界定为违法建筑。

但是，因为该类建筑物目前尚未进行房地产登记，考虑到当事人的利益，《处理办法》第五十四条规定，如建筑当事人 自愿的，可以参照《处理办法》处理。

《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管 理暂行办法》发布实施后，部分工业类、公共配套类停建违 法建筑按规定取得《复工通知书》，并缴纳了按建筑面积 100 元/平方米的依规接受处理保证金。

申请复工须承诺有关义务和责任，包括不加建、不改变建筑用途，否则保证金将不予退还。

因此，《实施细则》对“复工建筑超过《复工通知 书》规定的建筑面积，但未改变《复工通知书》确定的功能 的或虽改变功能但符合本细则第三条适用范围的”不予退还保证金，而对“复工建筑按照《复工通知书》规定建设且不 存在超建筑面积或改变功能的”，免予罚款，参照本细则进 行处理后，申请复工时缴纳的处理保证金予以退还。

（九）关于当事人变更及用途变更情形处理办法

《操作指引》中列了十三种当事人可变更情形， 为了防止法律的不周严性，增加了一个兜底条款“依法依规 可以确认的其他情形”。

对申报为住宅类、多种用途类、其他类，现状为工业、 商业、办公、公共设施等符合处理要求的历史违建，由于市 查违办已在系统中锁定住宅类、多种用途类、其他类历史违 建，因此《实施细则》暂不将此三类用途的历史违建纳入处理范围。

（十）明确已完成征转地补偿手续的国有土地

《实施细则》明确了已完成征转地补偿手续的国有土地 是指国土部门与原农村集体经济组织继受单位已签订《征地 （补偿）协议书》、《转地（补偿）协议书》等并履行补偿 支付手续的用地范围。

（十一）明确非农建设用地调整及指标扣减程序

考虑到宝安区可用建设用地捉襟见肘，非农建设用地指 标落地困难，《实施细则》不再扩宽非农建设用地调整路径。历史违建处理涉及非农建设用地调整或者指标扣减处理的， 原农村集体经济组织继受单位仍按照宝安区非农建设用地 划定及调整的相关规定申请办理。