填埋了「浪浪浪」，换来了「三江口文旅城」，福州「陆家嘴」站上风口？

　　近来，“三江口文化旅游城” 的标志性建筑“福州之眼”摩天轮曝出有望年内竣工、亮灯的新进展。作为最让人期待的地标建筑之一，备受瞩目。

　　事实上， 作为福州城市向海门户「三江口」的重要商业配套“三江口文化旅游城”，不是一开始就有，它的前身是经历了关闭、被收购的“浪浪浪水乐园”。

　　一切的转变源于官方对于「三江口」片区规划，不断的思考和调整，一张白纸上画新城？哪一种方案最好？在试水，也都在往好的方面走。

　　但很显然， 单一的水陆两栖主题乐园，不匹配对于「三江口」的期望值。 于是，埋了个“浪浪浪水乐园”，涅槃重生出如今集文化演艺、主题乐园、品牌酒店、商业休闲为一体的大型文化旅游项目“三江口文化旅游城”。

　　如今，对于「三江口」到底如何定调？ 「七楼谈」认为： 三江口如果真好好整，有戏。

　　福州中心区域的地形是典型的河口盆地，四周被群山峻岭环抱，闽江穿城而过，形成“枕山、面海、襟江”的格局，经济发展受有限陆地资源制约，发展的眼光必然转向海洋。

　　早在1994年，福州就把这个思路写进了《关于建设“海上福州”的意见》。2006年，福州开始搞金山。开始的五六年，根本不灵。后来随着仓山行政中心迁移，金山、建新大道、三环路的修建，万达商圈的兴起等大动作，金山人气步步攀升，聚拢大量人群。13年间，福州房价翻了5倍，金山搭上便车，房价翻了8倍，当初一眼望去荒凉的小村庄现在俨然一座现代感十足的大城市，也成为福州最具标志性的地段。

　　从片区发展及宏观政策中，不难看出这样一个结论： 福州城市规划一直坚定着“东进南下”的发展战略。 从闽江北岸到闽江南岸，再延续至乌龙江北岸，“南下”已经成就了金山。那么，“东进”的目标是哪里？

　　从福州市政府公布的《福州新区三江口南台岛东部片区控制性详细规划（修编）》中，可以窥见端倪。文件中， 「三江口」被定位为连接福州老城与滨海新城的桥梁，既承接主城五区繁华，又兼具新区潜力。 福州要从靠山向面海发展，实现城区的真正贯通，首先必须完成老城与滨海新城现有边界上的融合。那么，「三江口」就是福州腾飞的跳板，未来城市中心。

　　因而，从城市发展战略角度来说，「三江口」有戏。

　　「三江口」的格局和定调很高 ，但一个地方可以成为无人居住的鬼城，也可以成为寸土寸金的宝地，其根本原因还是在于可否促成聚集。 造城成与败，说到底是看有没有形成健康的生态链。 城市生态并不像想象的一样复杂，有工作，能生活，即是一个可以自循环的生态。许多房地产商在远郊盖了房子很多年炒不旺人气，因为这里能生活不能工作，只能吸引不需要工作的老人，上班族们往往宁愿住在城里忍受长时间的通勤，也不愿意住到周边。

　　所以，按城市的基本功能规划建设，让它具备合理的生态并不难，那么搞一个新板块并非有多难。

　　简单总结，造新城主要有三种办法：

　　第一， 原有城市的自然增长， 城市不断向各个方向蔓延 ，就是俗称的 “摊煎饼”——由中心向外逐层扩散。这种模式的好处是非常自然，随着城市的扩容，生态自然形成。

　　第二， 成立新区，生地变熟地。 和第一种方法相比，就是引导向一个方向扩张，统一规划，扩张成本低。

　　第三， 在农田上建新城。 最易规划，成本最低。

　　而「三江口」采用的就是第一种方法。 这也符合房价的分布逻辑， 房价的阶梯是类似水波纹状的辐射， 由中心城区向外辐射 ，而「三江口」正好承接的就是老城区和滨海新城中间地带。

　　城市即是聚集，但其基本生态并不复杂。 参考于宜家、万达在城乡结合带建房，一座综合性的建筑就能带旺一大片地段。如果以政府的力量，再配套上其它设施，那么人气的暂时冷清。只因人们是领地性的动物本能，愿意居住在熟悉的地方，不愿意迁徙而已，只要诱导因素一出现，新的聚集很快形成。在一个城市中，我们都很容易看到 不同地段的兴衰交替也就是十多年的工夫。

　　从目前来看，「三江口」的配套已经按下快速键。交通方面，既有地铁1号线、地铁6号线双地铁加持，又有道庆洲大桥串联。生活配套方面，不论医疗、教育，政府都已圈地、注资开建，都计划在近一两年建成。

　　如：清华附中项目已落地樟岚收储地块，预计9月份进场，嘉里樟岚项目等10个项目也在建设中。

　　除了政府配套外，还引入了很多资本，如三江口文化旅游城——这是2018年福州的重大旅游项目之一。按照规划，未来将成为福州国际新兴新名片、都市休闲新地标。该项目内部还将建设一个巨型摩天轮，初步命名为“福州之眼”将于今年9月率先亮灯。

　　此外，知名微博主@福州城市建设爆料称，「三江口」还计划再添5座200米+超高层，其中规划仓山第一高楼350米双塔及250米天际地标，这将直接拉伸片区整体逼格。

　　据福州新区管委会最新消息，绿地集团就将对标国际标准打造三江口地标性建筑，亚升投资集团、永辉集团有意向在此建设总部大楼。这是绿地集团首次进入福建省。据绿地官网早前透露， 绿地福州三江口总部中心综合体，包含超高层总部中心、高端办公、住宅、商业、酒店等业态 ，同时引入金融商贸、消费娱乐、文旅等优势产业资源。

　　区域的资源优势加上资本青睐，必然会让整个区域受益。

　　那么，是不是说「三江口」就一定能搞起来呢？

　　我们冷静下来分析， 「三江口」现状的缺点也十分明显。跟当年刚开始的金山相似，出门无处买菜，饿了无处叫外卖， 公共交通十分不便，商业配套短板 ，四下张望荒滩一片。

　　另外一个方面， 三江口的片区配套规划也有过几轮的调整， 从一开始的「浪浪浪水乐园」到如今的超级IP「三江口文化旅游城」，这两个配套完全不是一个层次，也直接影响了三江口的片区规划，那么将来还会不会再有变数？未来「三江口」片区即便能够建起一片片高楼，但是否会有足够人口流入？都值得观望和思考。

　　还有一方面，是当年金山初期发展的时候价格还没有起来。而如今，「三江口」已有一批楼盘项目盘踞，报价与配套成熟的福州主城区相差无几，这 是否提前透支了这个区域的房价升值空间，也有待讨论。

　　当然每个新城区都经历了建筑物漂亮、房间低廉、没有人气、价格抬升、城市重心转移等阶段。虽然不是每一个新城都是成功的，但成功的是多数。

　　1979年，中国搞了一个蛇口特区，然后就成了今天的深圳。 同时搞的还有另外三个特区：珠海、汕头、厦门，发展都远不如深圳。主要的原因是深圳毗邻香港，它赶上了第一轮的发展机遇，形成了自循环、自我强化的系统，虹吸效应让它吸引了许多人口的聚集，不断地强化，很快就形成了超级城市。

　　1992年，深圳初现特区效应，上海开始搞浦东。 开始的五六年间，简直惨淡，直到1999年，金茂凯悦大厦竣工，终于有了一点人气，开始了聚集效应，10年之后成为中国最具标志性的地段。

　　「三江口」最后能否成为福州的「陆家嘴」，关键还得看这座城市的格局。

　　世间的事就是这样，风险与机遇并存，等所有条件都成熟了再搞，世界上永远不会有这样的机会出现。