佛山超20个城中村正在谈改造！5个项目过千亩！保利占最多

大家好，这是功夫君的全新音频栏目《功夫开讲》，主要聊聊近期的楼市热点，以及大家关心的话题。

作为第002期，功夫君试着聊一下城中村改造。

据不完全统计，佛山目前超过20个城中村已有房企介入，进村动员改造（欢迎补充）。横向对比来看，这个数量还称不上特别多，参照省城广州，几乎每个区都有相当规模的改造在推进。

一个月前，南海区划定27个片区纳入重点改造计划。可以预见的是，未来还将有更多的房企进村，摩拳擦掌，跃跃欲试。

注：罗村旧街区包括罗东、罗南、罗北3个村舍。

由于工作的原因，功夫君时常深入城中村探访。

今年以来，夏北永胜、洲表、聚龙南/北村相继通过民主表决选定了合作开发商。预计最迟8-9月份，招商蛇口介入的宝华村也将展开表决。

01 夏北具备先天优势

为什么进展顺利的村都集中在夏北？在功夫君看来，夏北改造具备一些其它村都没有的优势。

首先，夏北位于南海最核心的金融高新区，战略意义重大。功夫君3月份参加南海土地推介会，主办方推介中铁建西侧45亩商服地时，还特别强调，这是金融B区最后一宗地块，错过不再有。

如此可见，夏北改造是多么迫切的需要。碧桂园操刀的永胜整村改造前期更是由杨国强亲自挂帅，势将项目打造成佛山城市更新的典范案例。

南海土地推介会资料

其次，作为金融高新区的桥头堡，夏北的宅基地10多年前就已划入禁建区。以保利介入的聚龙南村为例，这里的自建房普遍在2-3层左右，超过三层半都极少。

参照南海现行的三旧改造政策，只要是合法的宅基地证，就算是一块空地，也能最多按3层面积回迁。而在其它村，你甚至偶尔能看到9层、10层高的房屋，这无疑将会给改造带来诸多阻碍。

如此高楼，房企见了都怕

最后，近年来为了支援金融高新区建设，夏北的厂企租户已陆续搬迁，相应减少了谈判的阻力。公开数据显示，夏北2017年集体经济总收入共1.5亿元，相较2016年的1.68亿已减少10.8%，甚至还有逐年递减的趋势。

合作开发商签订框架协议后，将承诺按每年递增8%来负担村集体物业租金，村民至少不用再为改造期间的年终分红而烦恼了。

02 城市发展不可逆

当然，偶尔也会有读者提出类似的问题：城中村改造以后，除了高楼大厦还剩下什么？功夫君先说结论：城市的发展不可逆，需顺势而为。

如果你也曾在城中村逗留，就会发现：许多旧厂房、小作坊在村居中夹道而生。举个栗子，大沥横江共有670多亩工业园，成立于上世纪90年代，至今已有二三十年历史。它们业态分散、经济效益低，喊得出名字的企业屈指可数。

关键是，大多数私人小作坊几乎从不纳税，徘徊在国家统计数据之外，而多年工业污染带来的村居环境危害、河涌黑臭等问题已经无法忽视。

我们的政府每年投入大量资金用于城市基础建设、人居环境改善，这些都需要通过提高财政收入来实现。大家都说，深圳土地财政依赖程度低，那是因为，一个粤海街道就创造了2500亿的GDP，比佛山全市的四分之一还多。

因此，几乎每个有理想、有远见的城市，都在大力推进三旧改造、产业升级，期望腾出来的土地能提供更多的就业岗位、拉动人口增长，提高区域竞争力。

03 目光要看得更长远

一切发展，都需要把目光放得更长远些。2010年3月，广州琶洲村启动动迁签约，同年9月底整村基本拆平。2014年11月，6000多套回迁房通过摇珠的方式回到村民手里。

我们且不说琶洲村民的资产增值了多少，而今，只要你想得起来的国内互联网电商巨头，如阿里巴巴、腾讯、小米、唯品会、国美等……统统入驻琶洲建总部，共同展望海珠未来的发展前景。

广州琶洲效果图

城中村改造道阻且长，涉及政府、村民、开发商三方，沿途需要过很多道坎，合作才能实现共赢。期待下一个十年，广佛两地有更多成功改造的案例，推动产业升级，实现农村集体经济可持续发展。