房产过户给子女，新规下“生前”与“身后”差别大，最好提早知道

依照最新规定，房子过户给子女，该选“生前”还是“身后”？差别很大，最好提早知道

这些年来，房价涨多跌少，对于大部分家庭来说，想要买一套房子都不那么容易，一个月工资几千元，一平米房价动不动就可能上万元。所以，有人打趣的讲，过去中一张彩票大奖，买房子后还能实现财务自由。现在即使中了大奖，买套房子还紧巴巴。

买房子虽然不容易，但早前买的房子随着房价不断上涨，现在已成为家庭财富象征。虽然说现在很多90后、00后父母都有房子，但真到相亲市场上去看，房子还是不可或缺的东西，这也是很多年轻人谈婚论嫁的前提和基础。有人说，现在年轻人观念都比较开放了，租房也可以接受的，可现在的房租真心不便宜，笔者在早些年也租过房子，当时一个月要600多块，都觉得老贵了，但跟现在动不动就4-5千一个月租金相比，就不是事了。

随着父母年龄越来越大，做父母的总想为子女多留下一些什么，这也是中国父母儿女心比较重的原因，房产作为普通家庭重要资产也是重要安排事项。我们知道，房产过户给子女有传统的三种方式：赠与、继承和买卖。不过，近日财政部和税务总局发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得应税所得项目的公告》中规定，房产赠与免征个税。我们一些人看到这个新规后犯迷糊，赠与的方式过户是不是最省钱的过户方式？在新规下，请跟着笔者的思路来看看哪一种过户方式最省钱？房产过户给子女，新规下“生前”与“身后”差别大，最好提前知道！

一、生前赠与房屋：父母把房子以赠与的形式过户给子女

房产赠与不像其他东西不需要缴纳费用。由于房产属于不动产范畴，所以，房产赠与也是要缴纳相关费用的。在新规下，个税已经免除，赠与房产的税费就剩下三种，即公证费1%、契税3%，评估费0.25%，计费的基础都是房屋的评估值。

举例：评估值100万的房产，公证费=100万*1%=1万，契税=100万*3%=3万，评估费=100万*0.25%=2500元。通过生前赠与的方式过户费用总计为4.25万，相关费用占整个房产评估值的4.25%。

我们见多了陌生人之间买卖房屋，家人之间的房屋买卖可能见得不多。实际上，家人之间的房产过户，也可以通过买卖的形式实现房屋产权变更，跟陌生人之间买卖房屋一样的程序和税费。这里特别要注意的是，买卖房产的税费有“满五唯一”和“满二”区分。都是以房产证取得以后时间算，满5就是房产证取得满5年，满2就是满2年，唯一就是唯一住房。由于这类房产继承大多属于满5年的，我们就以此为例说明相关费用：

为便于比较，还是以100万的房子为例，满5唯一，假定面积90平米以上，按照最新规定，买卖交易产生的税费为：契税=100万*1.5%=1.5万，个税=100万*1%=1万，还有几十元的登记费就不算了。那么，父母买卖的过户方式产生的费用总计为2.5万，总费用占房产交易价的2.5%。

这里需要注意的是，买卖过户必须是在生前完成，因为双方当事人都要到现场，跟正常买卖一样办理相关手续、交费、取得新房产证。

在我国，继承过户是最为常见的方式。依照《继承法》规定，按照第一顺位继承、第二顺位继承人等继承老一辈留下来的房产。此前，有一起判例：某市一老人无子女，年纪大了就投靠侄女，侄女负责养老，老人离世以后留下一套安置房，由于没有指定房屋继承人，法院最终判养老的侄女获得房产30%继承权，剩下70%收归国家所有，这属于《继承法》确定的结果。

身后房屋继承，由于房屋属于遗产，房屋过户手续办理也相对简单。在税费方面也比较少，只需缴纳少量的公证费和登记费，不同地方不一样，但总的费用基本就在数百元到数千元之间。

当然，如果继承下来的房子仍然满足“满5唯一”，那么这笔个税就可以省掉，但对于大多数人来说，继承房屋后，基本上很难做到“满5唯一”了。比来比去，对大多数人来说，还是只有在老人在世时以买卖的方式过户给子女最省钱。

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