最新！番禺旧改补偿出标准！35条旧村谁先获益?

旧改风云！

继白云出台旧改流程之后，近日，番禺也发布了征求《番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引（征求意见稿）》意见的通告。
意味着此后番禺旧改补偿标准或将统一，全面实行 拆一补一、权益回购 ”等规定。

接下来详细看看文件中的各项内容：

文件中提出，在集体土地上房屋的被补偿人可选择货币补偿（弃产）方式，或者复建安置方式。

货币补偿（弃产）： 房屋的重置价加区位补偿价

若旧改村民选择货币补偿（弃产）方式，其补偿将按照 房屋的重置价加区位补偿价 确定或 改造主体委托第三方机构评估 方式确定，不再安排回迁。
重置价，是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。

区位补偿价，是指旧村更新范围内房屋所占土地使用权价值，按旧村更新范围所在 区域用地基准地价级别价的50% 计算。

2017年广州市番禺区、南沙区居住用地级别图

重置价是随行就市，区位补偿价则可以根据广州2017年基准地价查询出来。

楼市君从国规局公布的2017年基准地价中查询得知，番禺最高地价是 16517元/平 ，位于小谷围街大学。
2017年番禺居住地价部分截图
若按此地价的50%执行，区位补偿价基本上不足万元。

复建安置： 拆一补一+权益回购

看完了弃产的货币补偿，再来看看选择复建安置的方式
复建安置总体是，采取“ 拆一补一、权益回购 ”的方式给予安置房（含装修）。

拆一补一： 现状 不超高不超大 的实测建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状不超高不超大的部分“ 拆一补一 ”； （注：不超高不超大，是指符合房屋建成时不超过当时规定的面积和层数。）
权益回购： 不足复 建指标的差额部分，可 作为权 益面积， 被 补偿人可按房屋建安费用回购安置房。
超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）可给予房屋建筑成本补偿，不予安置。

据此前番禺某村流传出的初步补偿方案中得知，该村的建安费用是 4157元/平 或 4268元/平 。
如此价格比起番禺现有的新盘房价，简直不要太美好！
（注：各村情况不同，具体以政府公布的各村标准为准）

此外，若被补偿人选择安置房户型时，所选总面积可 超出复建安置指标 的 10平方米（不得超过） ，按房屋建安费用购买安置房。
具体村民房屋如何补偿，楼市整理了以下5类房屋的补偿方式：
第一类： 有合法证书的村民住宅

有 合法证书 的村民住宅，除了按证载或登记的 建筑面积数 、 用地面积数（ 3倍加20平 ） 核定指标外，还可按 现状实测建筑基底面积的3倍加20平 核定。
以2012年11月22日为节点，在此前建成的可核定基地面积不超过120平；在此之后新增宅基地的，可核定基地面积不超过80平。
这就意味着，2012年11月22日前的村民宅基房屋拆迁后，复建安置指标 最多为380平 ；2012年11月22日后，复建安置指标 最多为260平 ；

第二类：

没合法证书但有宅基地证明等村民住宅

没有合法证书 ，但能提供相关部门在 2009年12月31日前 的有关批准使用房屋宅基地、或确认属于 一户一宅 的建设证明，也按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标。

同样，2012年11月22日前复建安置指标 最多为380平 ，之后 最多为260平 ；

此外，若是2009年12月31日前建成的房屋，经村集体确认由 多宗宅基地或多户村民合建 ，并有相关房屋宅基地或“一户一宅”的证明，按照能提供证明的各宗宅基地基底（每宗宅基地不超过120平方米）合计面积的3倍加20平方米核定指标。

第三类：

户籍不在村内的世居祖屋

房屋权属人现户籍不在本村，但祖籍在本村，且其本人在本村内 只有一间 房屋的， 最大复建指标不超过280平 ；

有合法权属证书的，可按证载建面总和的数值核定复建安置指标。

第四类： 非村民住宅
除村民住宅及世居祖屋以外的其他集体土地上房屋（不含集体经济物业），按照合法权属证书证载建筑面积的数值核定指标；
没有合法权属证书的不予核定指标。
第五类： 不予补偿类建筑
在房屋基础数据调查成果经区政府审核公布后，新建、扩建、改建的房屋原则上不予核定指标。
且除了主体建筑外，厨房、厕所、简易房等附属房不能单独获得复建安置指标。

临时安置费2000元/栋/月起

签约可一次性获补18个月

临时安置费按照准予复建的现状实测建面及《成本核算办法》相关规定，每栋房屋临时安置费每月不足2000元的，按 2000元算 。

选择复建安置的，临时安置费从签订房屋补偿安置协议，并交出房屋之日起至安置房具备交付条件且改造主体送达回迁书面通知之日后3个月止。
被补偿人签订补偿协议后，可一次性获得 18个月临时安置费 ，期后按季度领取临时安置费。

选择货币补偿（弃产）方式，可一次性获得3个月临时安置费。
此外，每栋房屋在搬迁及回迁时，均可获得 2500元搬迁补偿费用 。

番禺35条村要旧改

星河、方圆、越秀等已入驻

番禺作为广州南部大区，其区域内旧改村落数量众多。

据楼市君不完全统计，番禺传出改造声音的旧村已到达35条。

目前已有南浦村（碧桂园）、沙溪村（方圆+升龙）、福涌村（时代）、里仁洞（越秀）找到如意良婿；

此次政府发布旧改的补偿标准，从某种程度而言能提高旧改速度，番禺变样在即。

不过，从村民角度出发，你觉得这个补偿方案如何？

欢迎留言讨论~

注： 关注 广州楼市发布 公众号，在后台回复“ 番禺旧改补偿 ”，即可获取《番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引（征求意见稿）》原文链接。

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