上海长租公寓品牌势力榜重磅发布！第二名竞争激烈

网易×联城行 “上海长租公寓品牌势力榜”正式发布

2019年是上海市房地产市场加速转型发展的一年，围绕着''房住不炒''的中心思想，大量政策开始向租赁市场倾斜，伴随着资本纷纷流入租住领域，长租公寓行业也由此驶向发展的快车道。

而另一方面，一线城市租住市场的竞争也变得越来越激烈，每过一段时间上海都有新的公寓品牌诞生。对刚刚毕业的年轻租客们来说，在租金水平相似的情况下，如何对众多公寓品牌进行甄别成为了最让他们头痛的问题。

为了向外界与行业传递更真实的上海公寓行业信息，并帮助C端用户找到适合的租住产品，满足他们的切实需求，4月25日， 网易房产联合专业房地产评估机构联城行以及上海房地产估价大数据研究中心 正式对外发布 “上海长租公寓品牌势力榜”2019年Q2季度榜单 ，旨在公正、客观地为市场带来全面准确的上海长租（集中式）公寓的综合实力和品牌影响力。

榜单说明

网易房产×联城行“上海长租公寓品牌势力榜” 通过大数据的方式，多角度采集了上海各大集中式房企公寓品牌、运营商公寓品牌 在租金、运营、舆情、融资等方面的真实数据情况 ，通过构建评价长租公寓的五大关键数据维度，加以权重分析和多维评估，全面准确地反映出上海各大长租（集中式）品牌的综合影响力，并以季度榜单的形式进行最终呈现。

五大关键数据维度具体包括：品牌影响力，拓店能力，市场规模，入住率以及服务能力。 根据五个一级指标，建立二级指标体系， 二级指标包括：网易指数、日均搜索量、舆情曝光、单位坪效、新拓房源、门店数量、房源规模、融资情况以及入住率等。

通过上述二级指标的梳理，得到量化方式，采用不同的权重汇总到一级指标得分，再通过一级指标之间的权重关系，计算总的得分。而在上个季度监测的19家集中式长租公寓的基础上，本季度中，又新增2家集中式长租公寓——baseLIVING和自如寓，相比一季度的数据也更加全面。

数据来源： 网易新闻客户端、上海联城房地产评估咨询有限公司、上海房地产估价大数据研究中心

数据周期： 2019年3月1日——2019年6月30日

01

2019 Q2长租（集中式）公寓势力总榜

在2019年Q2季度中，和上个季度一样， 魔方公寓 凭借着其在上海较大的市场规模，雄厚的资金实力以及调研门店较高的入住率数据，蝉联了二季度长租（集中式）公寓品牌势力榜的第一名（40.6分，满分为50分）。

在本期势力榜的角逐中，第二、三名的争夺则显得尤为激烈。由于 城家公寓、湾流国际 在本季度中的拓店能力上都表现的较为出色，同时继续保持着较高的市场规模和入住率水平，因此这两家集中式公寓的排名都较上个季度都分别提高了一名（城家公寓：TOP 3→TOP 2；湾流国际：TOP 4→TOP 3）。

但另一方面，长租领域的竞争就如“逆水行舟，不进则退”，一旦有所松懈就会被竞争者赶上，在上个季度排名第二的 万科泊寓 却在本季度的榜单中只获得了第6名，上个季度中排名同样较前的 V领地 在本季度中排名有所下滑，至第8名。

2019 Q2季度上海长租（集中式）公寓品牌势力总榜

从二季度上海长租综合市场表现来看， 酒店系玩家以及创业系玩家的扩张势头相对较为凶猛， 同时也积极地探索新的合作模式，例如：城家公寓就在本季度中，宣布与歌斐联手进军公寓重资产领域，而湾流国际则将重点放在轻资产输出管理合同的拓展。

而 开发商背景的公寓品牌在本季度的表现出两极分化的情况 ，尽管万科泊寓的排名有所下滑，但从朗诗剥离出来的朗诗寓（TOP 10→TOP 4）、龙湖旗下的冠寓（TOP 8→TOP 5）以及碧桂园旗下的碧家（TOP 15→TOP 10）都在二季度中依然维持着比较好的运营状态，在势力榜的排名呈现快速上升的状态，旭辉旗下的柚米寓（TOP 6→TOP 6）排名则相对稳定。

02

2019 Q2长租（集中式）公寓品牌影响力TOP 5

品牌影响力，是消费者对品牌的直接评价与认可。 通过C端读者用户在网易新闻客户端中的日均搜索数据和品牌关键词出现的次数等关键性的二级指标数据，并加以权重分析排序 ，我们得到了本季度中，品牌影响力前5的长租（集中式）公寓品牌，分别为 魔方公寓、龙湖冠寓、青年汇、万科泊寓、城家公寓以及朗诗寓 。

长租（集中式）公寓品牌影响力TOP 5

入围TOP 5 的玩家基本都和上个季度保持一致，朗诗旗下的朗诗寓则在本季度中首次进入了品牌影响力前5的阵营。可以说， 作为首家剥离长租公寓业务的房企系公寓玩家，朗诗寓后续的发展路径引发了长租行业的强势关注。

而万科旗下的泊寓本季度中发展势头放缓，似乎是受到了高管团队不够稳定所带来的负面影响， 在履新泊寓后仅1个月，万科长租公寓事业部总经理薛峰就提出了离职申请。

泊寓在经历了前期的规模狂奔后，房源获取渠道逐渐开始受阻，面对多重困境后，泊寓又将何去何从？就让我们一同拭目以待。

03

2019 Q2长租（集中式）公寓服务能力TOP 5

服务指数是通过基于第一季度中真实的市场调研数据，包含公寓公区配置、房间内装修及配套程度、舒适度等方面，以各家公寓门店消费者对 服务满意度，服务费的价格设定和公寓单位坪效能力 等数据作为二级指标，从而综合衡量出品牌公寓的服务能力。

长租（集中式）公寓服务能力TOP 5

和上个季度相同的是， 朗诗寓 和 城家公寓 都8.4分（满分10分）的服务指数并列第一。 万科泊寓 以及 魔方公寓 的排名也没有变化。

二季度中新纳入榜单中的 自如寓 ，也凭借着自身完善的服务体系（保洁、搬家等增值服务），以及质量较高的公寓管理人员跻身进了服务能力的第5名。

尽管自如寓在服务费上并没有前几家这么高， 但从公寓本身的单位坪效上看，却击败了前面的几家集中式公寓。

04

2019 Q2长租（集中式）公寓拓店能力TOP 5

拓店能力，无可厚非指得是公寓企业开拓新门店的规模与速度。通过 对各家长租公寓的资方实力以及企业本身运营实力的比较 ，以及每季度门店的增量数据来综合分析公寓企业开拓市场的能力。

长租（集中式）公寓拓店能力TOP 5

新入榜的baseLIVING的公寓基本都位于市中心的核心区位的存量资产改造而来，数量上虽然不多，但胜在位置好、房型上的差异化。

和其他公寓运营方打法不同的是，baseLIVING的物业通常与base旗下的联合办公物业位置相近，因而不少公寓的租户来自于联合办公的租户。

而baseLIVING背后的资方实力也不容小觑。华平在2013年投资魔方公寓之后，2015年，华平又投资了baseLIVING的资方 盛煦地产 。

盛煦地产也在今年成功完成国内 首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品 （湘财-翌成创意信托受益权资产支持专项计划）的发行， 发行额度达2.86亿元。

05

2019 Q2长租（集中式）公寓市场规模TOP 5

市场规模，主要是目前各品牌在上海范围内的总房源数量，以及门店数量来评判公寓企业在上海地区的市场规模。

长租（集中式）公寓市场规模TOP 5

从数据上可以发现， V领地 依旧是本季度中房源量最高的集中式公寓品牌，本季度V领地新开了2045套房源， 总房源量达到了20045间房源，远超榜单中的第2-4名。

而 湾流国际本季度新增500间房源 ，以总量7500间的数量位列市场规模榜的第二名。 旭辉旗下的柚米寓房源数量也较上个季度有了明显的提升 ，本季度中超越了 魔方公寓 和 城家公寓 ， 以18家门店总计7076间的数量排到了前三。

06

2019 Q2长租（集中式）公寓入住率TOP 5

除了YOU+ 以及魔方公寓，Q2季度入住率的子榜单中，新晋了三家企业，分别是上个季度中未能入榜的 窝趣 和龙湖 冠寓 ，以及本期新加入榜单的 自如寓。

虽然我们没有公布任何一家公寓运营商的入住率数据，但在所调研的门店中，入住率排名前5的企业基本差距不大， 几乎所有的调研门店都能保持在95%-98%之间。

长租（集中式）公寓入住率TOP 5

在调研和走访的过程中，我们也发现，类似YOU+ 以及窝趣这样在上海门店较少的长租企业，反而会对单店的运营更加上心，并在 综合月出租率上始终保持一个良好的水平。

随着头部集中效应的显现， 未来的公寓行业可能是一个“巨无霸”与“小而美”并存的行业 ，从盈利水平上看，一些小而美的公寓方，或是一些不急着大规模扩张的长租企业反而能够静下来心来细化旗下单店的运营能力，这或许是一些头部企业值得借鉴的地方。