房贷等额本息还了三年，如果银行加息，按剩余本金重新计息吗？

房贷利率计算主要有两种,一种是固定利率（缺心眼的银行，或5年期以下的房贷）,另外一种则是浮动利率（常用，也通常是5年以上期限的贷款）。

如果是固定利率的话，利息是不会变的，那么也就是说，还款月供永远保持不变，不管是银行自身上浮贷款比例，还是央行调整基准利率。

我们房款一般采用的是后者（浮动利率），因为贷款期限通常长达二三十年。但银行自身上浮贷款比例调整跟已在还供的贷款者没有毛关系，因为已签约的合同具有法律效力。比如银行上调上浮利率（目前有下调趋势），但你的贷款利率是不会随银行利率上浮而上浮的，该还多少还是多少。

所以，银行自身加息，对于已经在还贷的购房者没有影响，也就不必理会了。

那么浮动利率怎么浮动呢？这种浮动是基于央行基准利率的上浮，即房贷利率随基准利率调整而调整，所调整的就是剩下本金部分，已偿还部分不受调整影响。

例如你三年前房贷利率没有出现上浮比例为4.9%，那么如今你仍然为4.9%，以该利率逐年计息。以后央行加息也一样，按当时的基准利率逐年计息。

如果当时贷款时银行有上浮的话，上浮空间是保持不变的，例如基准利率是4.9%，上浮10%，那么你当时的贷款利率就是4.9%*110%=5.39%，如今仍然是5.39%。假如今年央行基准利率调整为5%，那么来年得以5%为基准，还款利率就为5%*110%=5.5%了。

问题回到本身，假设房贷100万，期限30年，贷款利率为4.9%，在第3年（36期）央行基准利率发生调整，为5%，那么第4年还款金额是多少呢？

首先要有个假设，在调整后的第二年首月具体已经归还了几期，这里假设归还了36期。

从上图可知，第36期之后剩余本金为952639.06元，那么在第4年首月就以952639.06元为本金，以5%为贷款利率，以27年为期限重新计算本金和利息。从图中可得知，还款金额会从5307.27元涨到5363.73元，多了近60元。

如果你细心的看图，你会发现银行房贷是以贷款利率逐月计算利息，不管是等额本息还是等额本金（可以验证）。比如看利息部分，逐月利息（4.9利率的图）=剩余本金*4.9%/12，以及逐月利息（5%利率的图）=剩余本金*5%/12。

例如第36期，3895.71（利息）=954050.62*4.9%/12；例如调整基准利率以后的第37期，3969.33=952639.06*5%/12。

等额本金还款也一样，计息方法都是一样的，只是还款金额不一样罢了，并不存在等额本金比等了本息划算的说法。只是等额本息还款前期归还的金额较多，致使总体产生的利息较少，以致让人们有一种错觉以为等额本金还款更划算。或者换句话来说，你不贷款更划算。