梁溪5万/㎡！滨湖4.5万/㎡！到底是什么在支撑无锡高房价？

时间匆匆而过，无锡楼市转眼迈入2019下半年征程！

随着无锡“万元地”情况大起底，多个板块房价也“ 待刷新 ”！

之前我们统计过无锡新房房价天花板：

• 滨湖区： 房价最高 37000元/㎡ （绿城凤起和鸣小高层、蠡湖金茂府高层）

• 梁溪区： 最高房价 31000元/㎡ （东岭锡上60年产权精装类住宅）

• 新吴区： 最高房价 31000元/㎡ （积水裕沁湖畔庭小高层）

• 锡山区： 最高房价 30000元/㎡ （恒大御峰精装洋房）
  

• 惠山区： 最高房价 19500元/㎡ （美的国宾府精装洋房）

也统计过无锡二手房房价天花板：

• 梁溪区： 汤巷小区最高挂牌价 50000元 /㎡；

• 滨湖区： 魅力万科城三区最高挂牌价 45400.4元/㎡；

• 新吴区： 融侨观邸一期最高挂牌价 39814.8元/㎡；

• 锡山区： 万业观山泓郡最高挂牌价 31578.9元/㎡；

• 惠山区： 金洋·奥澜最高挂牌价 24802元/㎡；

今天我就抛出无锡楼市终极三问：

1、 是什么在支撑无锡的高房价？

2、 动辄几百上千万的房价，到底是哪些人在无锡买买买？ ！

3、 无锡的高房价何时是个头？

很多人会以为，高房价的罪魁祸首就是前几年来无锡的“炒房客”们，炒房客是一群投机者，一群不劳而获的“奸商”，行情低的时候他们大肆搜刮房产，待到行情好时再高价转出，堪称暴利。

他们只要尝过一次炒房带来的甜头，那么他们将“ 一日炒房，终生炒房 ”。

但是，无锡高房价真的是他们炒起来的吗？其实并不全是。

1、“城镇化”持续，支撑着高房价。

据国家统计局发布的数据，无锡2018年常住人口总数达到657.45万，位居全省第5名，人口城镇化比例为76.02%，这也就意味着未来可能还会有一定的人口从乡镇来到城市，购房的需求依旧存在， 城镇化是支撑着房价的上涨的基础之一。

2、“棚改”加速，支撑着高房价 。

早在去年，无锡老城区棚户区改造也正式启动了，计划全年确保完成房屋征150万平方米，力争完成200万平方米；完成项目清点40个，提供经营性用地1000亩、产业用地1000亩。完成75个小区199.71万平方米旧住宅整治改造任务。

任务总量共涉145个房屋征收项目，14900户（家）、面积380.61万平方米！

拆迁户如果选择货币补偿，那么这将是一大群资金充足的购房者，也保证了城市的住宅销售量， 所以“棚改”的加速，也在支撑着无锡的高房价。

3、高地价、高成本，支撑着高房价。

近几年，在房价快速上涨的同时，土地价格、建筑材料、建房人工成本等也在不断上涨，所谓“面粉都贵了，面包还会便宜吗”。

据中原地产统计的数据显示：截止2019年6月17日，全国40个大热点城市的卖地金额单月高达1.4万亿，同比上涨幅度达到了20.7%！

据统计，2019年以来，抢地过百亿的房企多达40家，2018年同期只有32家企业，2017年同期为25家。而无锡近两年的土地价格也是稳步上升，各区域楼面价也是被不断刷新。

综上所述，无论是“ 棚改 ”、“ 城镇化 ”、还是“ 高地价、高成本 ”等因素，都在综合的影响着房价，也在支撑着无锡的高房价。

一直以来买房都不是一件容易的事情，但在现实生活中，每天都有不少的房产交易发生，考虑到当前无锡的房价，市中心一套四室的房子总价动辄300多万，我们不禁要问： 房价那么贵，究竟是谁在买房？ 根据我的观察，买房人主要有两类。

第一类人： 富人

不多说，先上图，大家感受一下。

5000万买房需摇号，颠覆了很多人对财富的认知，这是去年限价后深圳市民抢购新房的真实场景，这个小区最便宜的房子1700万一套，5000万据说是这里的标配，如此高昂的房价面前，购房人还需要摇号，我不得不感慨：有钱人真多！

出于严谨，我要对“富人”做一下解释！

我所说的富人，并不是指马云、王健林一类的超级富豪，这种人毕竟凤毛麟角，他们的数量也不足以支撑一二线城市庞大的房地产市场。

这里的富人指 在自己所在城市享有买房自由的人 ，以无锡市为例，平均一套高档住宅总价怎么也得两三百万，这一价格虽然相对于人均三四千元的纯收入显得过高，但一些企业的领导、销售总监、核心技术人员、分支机构负责人、中型民营企业老板、主要销售人员，甚至于一些高薪行业中的重要员工，都是具备购房能力的， 正是这些人支撑起了市区的房价。

当我们判断一个地区房价是否过高时，不能以平均收入或者我们自身的收入作为依据，而是应将房产视为竞拍中的拍品，遵循价高者得的原理，虽然无锡的富人的占比也许不高，但是无锡的总人口基数在这里摆着，哪怕是只有5%，无锡也有三十多万个富豪，这个购买力是相当惊人的！

第二类人： 买房早的人

网上有一个段子： 你只有在车上，才能追赶汽车的速度。 香港人有个单词叫上车盘，意思就是首次置业的人士，眼光不要太高，不妨买一些面积小或者楼龄比较老的单位。先挤上车再说。

在香港人眼中，房价就是一辆公交车，不管三七二十一先挤上车再说，然后有条件的可以再换更好的车，这才是明智之举。很多人一边眼看着房价的末班车从身边开过，一边还要抱怨这辆车外观破旧，座位不舒适，那么最后你可能要抱怨很长一段无车的日子了。

说无锡房价这么高，为什么还有这么多人在买房，原因就是他们手上已经有了一两套住房，卖掉旧房子再买新房，压力就会小很多，为什么城市中的大多数70后、80后比90后身上多了一份从容，归根结底还是因为 他们买房早，手中有房，进可攻，退可守 ，即使当前一套房子总价一两百万，卖掉手里的房子换新房压力也不会很大。

无锡的房地产市场，也正在逐渐由以刚需为主向改善为主的市场过度。

3、通货膨胀之下！ 无锡的高房价何时是个头？！

影响房价的因素有很多，如何把握未来房价的趋势变化，无外乎 土地、人口、经济政策 3个层面。

首先，看土地层面

5月29-30日，由江苏土地市场网联合土拍网、浙江日报报业集团共同承办的2019年中国（杭州）城市土地展在杭州国际博览中心举行。南京、无锡、苏州等40多个城市应邀参展。

无锡运河沿岸、锡东新城、东亭、太科园 等目前锡城热门板块都有优质地块亮相。

△图源：土拍网

但是，要想把土地卖上价格就决定了推地的节奏不会太快，土地如何影响房价，我们不是看有多少土地要出让，而是出让的地价是多少。

毋庸置疑的就是，无锡近期出让的土地中，在同区域中价格都不低，动不动就出 新地王 ，你还指望以后无锡的房价能便宜哪儿去？

其次，看人口层面

根据数据显示，我国在2017年的城镇化率为58.52％，比2016年提高1.25%，并且最近5年的城镇化率也只是从52.6%提高到58.52%，如果按这个速度计算，距离发达国家的平均水平还很远，至少也要20年左右。

另外，无锡人口红利不仅体现在总人口数量方面， 年龄结构优势也不容忽视 。

据统计，2018年无锡普通高等学校在校生11.39万、普通中等专业学校在校生4.4万、普通中学在校生23.29万、小学生在校生39.84万， 共计78.92万人 ，一方面说明城市具有活力，其次，这都是后期满满的潜在购买力啊！

最后，看经济层面

先看一组数据，感受一下货币贬值的速度。

那么，为啥很多人说无锡房价高，还有很多人不管贷款，还是全款，都要玩命买房呢？

因为，中国目前处于通货膨胀时期，人民币贬值的速度远远大于利息。

钱越来越不值钱 ，这是常识！

假设现在月供10000元，想想三十年后的10000元，你觉得未来10000元能够买到现在10000元东西吗？

说了这么多，就是想发自肺腑的告诉大家，与其吐槽高昂的房价，抱有房价暴跌的幻想，真的不如抓紧时间先上车再说！

最后，你觉得无锡房价的连涨势头将持续到什么时候？为什么？

欢迎在评论区留言讨论~

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