万科积累了30年的：《成本控制关键要点》

万科的成功，除了定位、规划、设计、营销的成功，还有哪个环节同样 最为关键 ？

成本管控？没错，正是基于业界领先的成本控制，才使得万科的产品独具极高的性价比！

来自万科的同行的分享： 万科成本控制关键点

1.万科立项成本控制要点

立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

2.万科规划环节成本控制要点

规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

3.万科招标环节成本控制要点

招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审计、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

4.万科施工环节成本控制要点

施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

5.万科采购环节成本控制要点

材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。

6.销售环节成本控制要点

销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

7.工程决算环节控制要点

工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。

8.费用控制要点

期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。

9.物业成本控制要点

地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是物业管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。

来源：房地产经理人联盟

房地产全成本管控系列

设计、招采、施工阶段

标杆地产无效成本控制实战案例分享

时间：8月3-4日

地点：郑州

本课程 对标房地产标杆企业的做法 ，详细阐述全过程成本管理概念，分析无效成本产生的原因及管控要点、成本管理该如何从核算型向价值创造型转变。

同时通过分析房地产项目开发不同阶段、不同业务线条相对应的成本管理线条、专业线条， 如何高效地进行成本目标管理、全过程管理、以及全员管理 ，从“设计、招采、施工”角度为房地产企业提供成本管控思路及核心关键点，使其在激烈的市场竞争中提升企业成本优势！

讲师团队

李老师

北大标杆地产特邀房地产成本管控专家

◆ 曾任龙湖地产集团成本总负责人。 二十多年标杆房企成本管控经验，深度参与并见证龙湖地产从小到大、从无到有全成本管控体系的建立及落地。

◆ 曾帮多家企业主持建立了企业成本管理体系、制度流程、信息化管理平台以及团队打造和战略地图制定；具有标杆房企成本管控理念与发展型房企实战落地的完美融合。

蒙老师

北大标杆地产特邀房地产成本管控专家

◆ 原万科集团成本高管，佳兆业集团招采总经理，中南置地成本总经理

◆ 海南博鳌房地产论坛特邀主题发言嘉宾

◆ 深圳工程交易中心专家库经济标评审专家

◆ 同济大学工程经济管理硕士，专业理论深厚

= 第一天 =

专业线

以目标为导向的成本约束体系建设过程

1 、 目标成本确定

① 地产成本管理发展经历（三个阶段）

② 拿地、设计阶段成本策划

③ 目标成本如何确定，管理理论及落地措施

管理工具 ：拿地阶段策划模板及案例（可研报告）、设计阶段目标成本策划案例、标杆企业目标成本测算模板

2 、目标成本分解 （分解到合同及责任人）

① 成本科目、合约规划解读及确定

② 如何与财务保持一致？与合约规划的对应关系

③ 责任成本解读及编制要求

管理工具 ：目标成本科目、合约规划模板，责任成本编制模板及责任案例分析

3 、目标成本动态管理

① 动态成本管理原则、方式和报表

② 各阶段的成本动态控制要点;招投标合同、设计变更及签证管理；预结算、战略采购及核价无效成本管理

③ 成本月报－即目标成本动态回顾案例

④ 关联知识－企业及个人的风险控制－－审计案例

管理工具 ：

动态成本管理模板、案例分析招投标管理办法

成本反馈机制－成本月报模板及案例

协作管理工具－招标计划模板及编制，合同需求模板及案例

4 、目标成本考核办法

成本考核说明、主要指标

5 、目标成本后评估

目标成本数据库、后评估

管理工具 ：标杆企业数据库模板、龙湖后评估报告模板及案例

管理线

以目标为导向的全过程成本管理体系

1 、组织架构搭建

四项管理工具；组织建设

管理工具 ：现代企业组织管理架构、成本管理部的组织架构与岗位职责

2 、制度流程建设

成本、招投标、设计变更、施组方案、付款管理办法

管理工具 ：成本管理办法模板案例

3 、团队建设

文化建设：走进龙湖，龙湖人才观；能力培养：决策、公共关系能力

管理工具 ：成本管理部门的人员能力培养，与其他责任部门的职责划分及协作

= 第二天 =

一

设计阶段成本管理核心关键点及无效成本控制

1、 成本价值黄金时间

2、 提升成本管控的三大关键途径：

① 构建成本管理的推动力

② 强化成本管理的管控力

③ 如何形成成本管理的执行力

3 、设计阶段无效成本控制核心步骤：

概念设计阶段成本管理：地下室、土石方、会所酒店概念设计成本控制关键点

4 、方案设计阶段成本管理：

地下室、建筑、结构、节能、精装、公装、安装方案设计成本控制关键点

5 、施工图设计阶段成本管理：

地下室、土建、安装、园林施工图设计成本控制关键点

6 、样板房施工图设计成本控制关键点：

■ 典型案例剖析：

① 会所酒店：管控会所酒店成本关键

② 组团划分：规划设计对后期成本的影响

③ 景观设计：景观设计对成本认识的误区

④ 样板装修：样板房装修成本管理关键点

二

招标采购阶段成本管理核心关键点及无效成本控制

1 、成本与采购的分工协作：

① 成本与采购协作过程中容易产生的索赔风险

② 成本工程量清单与采购招标文件之间协作标准

③ 电子版招标文件发标隐藏的风险及其注意事项

2 、快速开工三种招标方式的不同选择：

① 费率招标风险源分析及对策

② 模拟清单招标风险源分析及对策

③ 清单招标风险源分析及对策

3 、招标采购成本风控管理：

① 围标现状、关联供应商及防范对策

② 垄断企业的招标对策

③ 供应商入围审批风控

④ 最低价规定及其风控

⑤ 招评定分离风险防范

⑥ 中标通知书潜伏的风险&墨西哥全球高铁招标引发的索赔

4 、供应商考察：

① 供应商考察误区导致的无效成本，关键步骤，三大看点，两项注意

② 识别挂靠的核心技巧

③ 考察评分结果自动化

管理工具： 供应商考察评分表模板

5 、供应商管理：

① 无效供应链导致的成本增加

② 供应商管理存在的错误做法、核心、体系

③ 供应商分级思路

6 、供应商履约评估：

① 供应商评分结果与实际表现不一导致成本风险

② 供应商评估的关键指标、三个维度、办法及策略

③ 如何有效开展年度评估，提高供应商库质量

管理工具： 供应商履约评估模板

■ 典型案例剖析：

串通投标：现场探勘、答疑的风险控制

现场踏勘：招标文件起草风险控制事项

任性废标：废标可能给公司造成的损失

假李逵：供应商考察风险点及防范对策

黑名单：如何正确认识看待管理供应商

场景讨论 ：供应商拓展途径及甄别思路

三

施工阶段成本管理核心关键点及无效成本控制

1 、施工阶段无效成本管理盲区

签证变更关键控制点； 现场成本人员管控要点；现场成本档案管理核心

2 、签证变更索赔技巧：

索赔的两种路径差异与不同思路

索赔六大步骤；首要风险判别

遵循内外有别；索赔基本原则

索赔谈判顺序；如何打破僵局

3 、预结算管理：

① 结算关键步骤

② 结算总结分析

③ 预结算复审四大方法

4 、现代预算管理模式： 现代预算管理与传统预算管理差异

5 、结算管理关键控制点； 五大阶段的结算管理；管理结算的六个方向

■ 典型案例剖析：

绿化变更：如何协调内部矛盾及通道管理

土方开挖：隐蔽工程签证变更风险及对策

不可追溯：不可追溯签证变更的控制办法

大样图：说明结算总结重要性

桩基作假：资料管理的重要性

园林验收：如何搞好园林结算

园建基础：现场成本管理技巧

适合对象

1、房地产企业董事长、总经理、分管成本、设计、招采、工程、财务等业务高管。

2、成本、设计、招采、工程、财务等部门负责人及从业人员。

教务信息

【主办单位】 高景亚太商学院

【学术支持】 北京大学房地产研究课题组

【培训时间】 2019年8月03 - 04日（周六、周日）

【培训地点】 河南 · 郑州（酒店信息提前一周确认）

【培训费用】 4800元 / 人，团队学习效果更好。（包括学费、讲义资料费、教学管理费、课间茶点费、场地费用等；培训期间的往返交通及食宿费由学员自理。）