高杠杆的富力地产急了吗？

纠结的旧贵族

建安十三年（208年）刘备与孙权结成联盟于赤壁之战大破曹操之后，收复荆州各郡。刘备以荆州为根据，进而攻占蜀川。

与此同时，曹操击败马超、韩遂，进而攻占了张鲁占据的汉中地。

汉中与蜀中相接，曹操进军汉中给刚刚易主的蜀中百姓带来不小的震动，传蜀中一日数十惊。司马懿劝曹操继续进攻，曹操抚须曰：仲达你心太黑了，既得陇，何望蜀？不干。

蜀汉政权稳定之后，刘备决定回过头来和曹操抢汉中，汉中争夺战从建安二十二年（217年）至建安二十四年（219年）五月，以曹操撤军、刘备占领汉中而告终。

三国演义上说，曹操撤军之前，顺便把那个猜透他心思的杨修杀掉了。此时的汉中对曹操来说的确是“鸡肋”了，后方更重要。正史上，是曹操汉中撤军之后几个月把他杀了。

2019年7月5日，富力地产发布公告，发行4.5亿美元利率8.125%的美元债券。

去年年末，富力地产平均加权利率额是5.74%，这次债券的利率一下子提高了2.385%。

2019年一季度末非受限现金220亿元、一年内到期负债合计500亿元。220/500=44%。

一季度末，有息负债1876亿元，现金398亿元，归母净资产650亿元，净借贷比227%。

不管李思廉董事长在业绩发布会上如何云淡风轻，不急不急。但这两个指标在TOP30房企中都很差。

曾经的的华南王，总量上被赶超、落下，如果说是经营稳健所致，怎么连这些杠杆指标也显得很不稳健呢？

这背后一定有原因，剥茧抽丝，我们来一层层的看。

1、富力的房子质量

最近富力出了几件房子质量的事情，都上了媒体报道。

杭州富力西溪悦居小区2幢，6月14日，一位业主下班回家，看到墙面和天花板大块大块的墙体掉下来了，同样的问题在这个小区出现了多次。

网上有一段关于梅州富力城的房屋质量问题的视频：用螺丝刀能穿透地板的混凝土。不过这个问题最后解决了：据说只是局部的混凝土问题，整改了事。

姑且认为这是几位建筑承包商的失误。

但是如果你在网上搜索，富力的房屋质量负面的信息还是比较多的。比如南京那个闹得沸沸扬扬的精装修房赔付事件，每平米判决富力赔偿业主1732元，一个小区可能就是2个亿。

其实对所有的开发商来讲，房屋质量问题都是小问题，无伤大雅也不会引起什么严重后果，但是为什么富力的会相对多一些呢？而且有时候的评价基本上是众口一词：质量不好。除非是三个原因：第一，有人故意黑；第二，富力没在这些媒体充值。第三，是真的质量不好。

当然上面我列举的的这几个例子肯定不是故意黑。有没有一些什么原因呢？

2、富力的纠结：踩错节奏

看这一组数字：

富力地产从2016年开始，新开工的面积每年基本上翻一番，也许这就是原因之一：开工的项目多了，面积大了，质量控制就弱了一点。

富力地产这个节奏比同行、同规模企业晚了一年。

而如果再细心一点，就会发现为什么富力地产这几年的排名直接往下掉：

2014-2016年是“忽如一夜棚改来，三线四线红包开”的时代，是其他房企疯狂的攻城掠低地的时代，而同期富力地产的在建面积却几乎没动，新增土地储备极少。

2017-2018年富力开始动了，棚改红利结束，三四线红利已尽，尴了个尬。

这个结论从富力地产拿地的力度、富力地产的合约销售也能览其大概：

从新增土地储备和合同销售来看：2015-2016年增幅小，2017、2018开始发力，不过这力度也一般。

从销售价格看：虽然都是13000元/平米左右，2015年的13200元/平米和2018年12900元/平米，可不是一个概念，差的可不止是300元/平米。

这可是当年二线城市的市中心和现在三线城市非主城区的差别。

总结下来就是，富力地产2014-2016年在观望，2017年反应过来了，才大幅度的从一二线进入三四线城市。

可是三四线红利已尽尾声，今年开始大家又开始布局一二线了，又是一个尴了个尬。

这反应，要是主动为之，可以说是完美的演绎了“别人贪婪我恐惧、别人恐惧我贪婪”的投资原则。速度慢了点，也可以说稳。

毕竟，曾经的“华南王”吃过亏，2008年金融危机之前，富力曾经想学习香港的新鸿基，布局商业地产穿越经济周期，高杠杆进行自持物业开发，商住开发资金占用比例1：1，资金链几乎断裂，金融危机时一度陷入破产危机。

而这一次近乎完美的错过三四线城市的红利，是不是李思廉这位香港中文大学的高材生也是受了新鸿基、长实、新世界的影响了？2013-2015年是这几家香港房企在内地撤退的高潮。

有时候保守是可贵的，到此为止，我是这么想的。

3、富力保守吗？

慢，有时候不是保守，而是真的慢。

数据告诉你是怎么回事，看看富力的有息借款：

看有息借款的增加幅度，再回头看44%的自由现金/短债的覆盖比例，227%的净借贷比率，可以说，除了融资利率低一点，富力没有哪一点可以称得上保守。

7月5日的公告，8.125%的美元优先债的利率相对于之前的融资成本可不是高一点，如果连这点优势都保不住，这位老贵族可以说是彻底没落了。

不保守的富力地产，为什么还会被赶超、还落下一大截呢？

表面上看是有攻有守：守在住宅地产，攻在自持物业：包括商业地产和酒店。

金融危机十年之后，对自持物业依旧初心不改。对住宅物业继续以守为主、稳健拓展。

内里却可能是旧贵族失落的纠结引发的节奏混乱、主次不分。

看借款增幅和合约销售，富力很努力，试图王者归来。

看自持物业增幅和收购万达酒店资产包，富力很聪明，想要抄底构建穿越周期的能力。

可是再看房子的质量问题、财务的高杠杆；再看自持物业的收益，真有些守不成，攻不出的感觉。

曾经的富力地产可能以为，人心要知足，不能得陇望蜀。主动降低住宅地产的开发力度，视住宅如鸡肋，加大力度转入商业地产，意图加强资产质量、锻造穿越周期的能力，想法是不错的。

而今的富力地产，在被赶超和落下之后，试图住宅地产和商业地产两手抓，两手都要硬。想法也是好的。

至少今天看来，良好的出发点没有带来好的结果。为什么？

愚见，主要原因就是纠结与犹豫。

美国哈佛大学研究出的“一个人成为废物的九大特质”，排名第一位的就是“犹豫不决”。

比鲁莽更糟糕的是犹豫不决。像墙头草一样摇摆不定的人，无论其他方面多么强大，在生命的竞赛中总是容易被那些坚定的人挤到一边。雷厉风行难免会犯错，但总比什么也不敢做的强。

其实人有了点资本的时候总会这样：想赢怕输。

苏秦说过：“且使我有洛阳负郭田二顷，吾岂能佩六国相印乎！”

许家印说过：当初要是有个20万年薪，他也不会创业。

而今天，在充满血与火的丛林法则中生存下来的房产大佬们眼里，可能更多的是赢家通吃。

在这个时候，靠以前的资本和小聪明，继续做富家翁是足足够够的，但是如果要恢复旧贵族的昔日荣光，没有“空杯心态”，肯定是不行的。

人各有志，或许张、李二位联席董事长志不在此。谁知道呢。

未完待续，请期待《富力的小聪明》