◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 王策、旺角黄局长
在中国大地上，楼市的魔幻大戏拉开了序幕。
近期房地产传出了两大信号。
一个发生在二线。地王频发，相关部门不得不加码调控，强行捏住开发商的融资渠道。
一个发生在三四线。湖北恩施房子出现了官方所称的“断崖式”降价促销，地方协会匆忙出手喊停，坚持房价不准跌。从今年开始，三四线严禁降价潮或将汹涌而来。大都市圈+房住不炒的时代下，一些小地方的楼市可能会扛不住。
在投资越来越难的情况下，我们一定要选择好标的，否则就很容易踏空。
01
这两天，湖北省的四线小城恩施彻底火了一把。
一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上四处流传，引起市场热议。
起因是恩施上市楼盘逐渐增多，一部分房企面临销售去化压力，只好断崖式降价促销。有的楼盘开盘价低于备案价800元-1200元/平米，有的则挥泪大甩卖，以4000元-4500元/平米的价格抛售余盘，有的则是今年卖的价格，比去年同期相比低了许多……
看到这种情况，恩施市房地产协会坐不住了，站出来喊停踩刹车。该协会急忙出台文件称，“以上种种表现扰乱了恩施房地产市场开发秩序”，要求相关房企整改，纠正“不良行为和做法”。
“红头文件”还号召各房地产开发企业加强行业自律，共克维艰。今天，恩施市住建局在接受媒体采访时确认了文件的真实性。
无独有偶。自今年开始，“降价未遂”的案例正在中国三四线城市大面积上演。
今年初，江苏邳州市房地产商会发布文件批评，邳州个别楼盘出现了以低价扰乱市场，不正当竞争的情况，销售价格严重低于备案价格，个别楼盘降幅达2000元/平米。 随后，邳州房地产商会叫停了房企的这场“价格战”。
今年1月，安徽芜湖某楼盘每平米降价5000元销售，当地住建委得知后马上叫停了降价活动，并责令其立马调回原价，否则将暂停其网签。
今年3月4日，江西赣州市曾下发文件，要求房企停止销售特价房，所有特价房销售前都必须上报住建局和物价部门审批。
......
越来越多的迹象显示，未来三四五六线城市的楼市调控主题，将从防止过快上涨，转化到防止过快下跌。
从今年开始，楼市将正式步入分化的新元年，大城市要控制不能猛涨，一些中小城市是要控制不能猛降。
正如恩施房地产协会会长在解释文件发布的初衷时所说：“房价不能大涨，也不能大跌。涨幅和跌幅都要控制，才能保持（房地产）平稳发展。”
02
从很早之前开始，智谷趋势就撰文分析说，远离大都市圈的三四线城市最好不要碰。
不过还是有许多人不死心。
纬房指数监测显示，2019年4月，三四线城市房价平均环比上涨0.03%，118个三四线样本城市中，上涨的城市为71个，比上月减少1个，上涨城市占比为60%。
三四线房价还在上涨的余温，使得一些人仍无法击碎对小城房地产的信仰，以为只要这一轮调控放松了，三四线楼市还会再迎来新春。甚至，今天还有大牌专家出来站台说，如果给时间，三四线城市的楼市终将成为主角——
最近不少数据显示三四线楼市量价齐缩，其实这和当年二线及省会城市的楼市与一线城市对照是一样的，历经十年，目前楼市热点已经成功从一线转至二线城市，这背后的逻辑是产业转移、人口疏解、人工薪酬居高不下多种因素。相信再过十年，目前二线及省会城市也必将面临同类情况，因此如果以十年为标志，相信随着产业进一步随着成本转移，三四线城市的楼市终将成为主角。
如果看目前的房地产格局，已经从一线的北上广深，转至成渝、中部、京津冀、东北、长三角、粤港澳大湾区、海峡西岸、西咸等多个热点经济区域，楼市的格局也随着区域经理的格局变化而变化。一个城市或者区域经济的增长，也必然伴随着该地区楼市的增长。因此，目前的楼市投资逻辑，已经从短线要看到长线，这个长线以十年为一个阶段。
说实话，这些幻想都是很危险的。
长期来看，在大都市圈化时代，城镇化的唯一赢家只有大城市，那些远离大城市、接受不到辐射的中小城市，都有可能因为人口、产业流失而萎缩，之前跑马圈地盖出来的房子过剩，找不到接盘侠。
这里边，有一个非常重要的判断依据，就是要看看这个三四线城市，距离超级城市、特大城市有没有超过100公里。100公里是大城市辐射的极限范围，超过100公里的地方，未来楼市都存在下跌的可能性。
我们看上边提到的几个严禁房价下跌的城市（除了芜湖），恩施、邳州、赣州，距离武汉/重庆、南京/青岛、广州的距离都远远超过了200公里。
这绝对不是简单的巧合！背后都是存在自然规律的。所以，远离京津冀、长三角、大湾区、成渝等都市圈的地方，我们要尽量少碰，尤其是在你把握不准的时候。
03
让我们把视线转向二线城市。
最近，房企的钱袋子一下子被银保监会捏紧了——
根据澎湃新闻的报道，个别房企在申报公司债融资时，被要求说明公司是否存在“地王”的情况。
5月17日，银保监会印发的《关于开展“巩固治乱想成果促合规建设”工作的通知》要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。
5月31日，有报道显示，因部分房企拿地激进，出现一些“地王”，监管部门将收紧部分房企公开市场融资渠道，包括债券以及ABS产品。根据21世纪经济报道的消息，传闻旭辉、禹洲、金地和中铁建等4家房企被点名。
监管部门的强硬，主要与前段时间二线城市土拍市场火热，“地王”频出有关。
新华社报道说，今年一季度出现资金加快流入房地产的迹象，热点城市土地市场升温明显。
截至今年6月2日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已经产生了总价、单价或溢价率“地王”数量高达113幅。
从房企拿地的标准来看，大家的标准都是出奇地统一，一二线城市依然是房企投资拿地地重点，其中杭州、天津、武汉等二线城市是热门选择。
根据中指院发布的《2019年1-5月全国房地产企业拿地金额》，今年1-5月前50名房企拿地金额总额为9519亿元，而去年同期的数据为8090亿元，同比增长了17.66%。
为什么明明房地产熄火了，房企还这么疯狂抢地，难道这些开发商都不知道黄金时代已经过去了？背后最主要的原因，或许是在一线被摁死的情况下，唯有二线城市是最佳的下注地盘。开发商看好大都市圈下的特大城市。
然而，二线房市的火热也触碰到有关部门的敏感神经。因为这涉及到了风险性的问题。
去年很长一段时间，房企一直笼罩在去杠杆的阴影下。但2018年底到今年一季度，去杠杆变为稳杠杆，房企迎来了融资和拿地的喘息空间，随后房价迎来了一波小高潮。
信托业协会公布的2019年一季度的数据显示，投向房地产的资金信托保持强劲的增长态势，2019年一季度末累计达到2.8万亿元，比18年四季度末2.69万亿元增长了0.11万亿元。
看增量的话，今年一季度新增的房地产信托金额为2160亿元，同比增长42.91%，增速也是非常迅猛。
原来， “抢地大战”都是房企借钱打起来的！
但借钱总是要还的。开发商的还钱压力到底有多大？
我们或许从数据中窥探一二。根据中信建投统计，2019年房企到期债券规模逾3700亿元，今后三年都是偿债高峰，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。
图片来源：东北证券
当房住不炒和债务高企叠加在一起的时候，房企的现金流，以及留存在金融系统里的欠债就不得不令人关注了。所以监管部门出手，收紧房地产融资也就不显得突兀了。
在我们看来，一线城市已经进入了全球房价前十的榜单中，堪比纽约等全球顶尖城市，其房价需要长时间的消化，所以在经济大环境波动的情况下，也不会轻易启动。
所以在接下来的日子里，二线楼市才是调节经济的最后一道神器。不过，这也应该是在关键时刻，有计划、有步骤、有组织的调节，不会放任市场自发炒作，先炒起来。
04
在房住不炒的大背景下，房地产最好的状态就是保持现状，不能大涨，也不能下跌。这样才能稳步发展。
这个逻辑，会贯穿未来两三年的时间。
在这种情况下，我们的投资选择会越来越难。我们一定要淘出好的标的，否则就很容易踏空。
那么，我们到底应该往哪看往哪走呢？有两个建议。
第一，国家统计局会定期公布70城房价，这些城市的房价都是重点监控的，不好翻出什么浪花，所以我们可以看一下这份名单以外的地方。
第二，把范围锁定在大都市圈以内，这样的城市会有政策导入，会更具有确定性。
这样一筛选，值得关注的几个城市就出来了。珠三角就有一个，小而美的珠海。这座城市位于粤港澳大湾区，而大湾区又是国家千年大计，重点战略，这相当于珠海的发展不是它一个城市的事情，而是关系着整个大盘子的运作。珠海会是国家重点发展的区域，未来机会良多。
我们后期将会发表更多关于珠海楼市的调研报告，敬请各位读者关注。
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