对于当前的房产，不仅具备居住属性，还兼具强大的金融功能。所以，不少投资房产的购房者都会问道这样一个问题“当下购房5年后卖出，房价要涨到多少才能保本？”，本文结合购房人所处的角色来简要推导，从而让购房人根据自己所在城市做出预判。
假定：现购买的房产总价为200万，单价2万/平米，面积100平米。首付款3成约60W，按揭140W房贷全部使用商贷、按揭周期为30年，且房贷利率按照截止到2019年4月份全国首套房贷平均利率5.48%算。此外，个人资金利率按照市面上比较普遍且比较安全的货币类基金来计算，这个数值大概是年化收益4%左右。该成本核算只算大项费用，小项小金额忽略。大概计算如下：
①首付款5年资金成本：60W*4%*5年（复利）=13W
②房贷还款5年利息总和（按大多数人使用的等额本息还款方式）：36.99W，详见下表：
③物业费成本：因大多为期房，收房后交纳物业费算3年，3年物业费=100*2.5*12*4=1.2W。
④房屋产权取得费用：契税+维修基金=200W*1.5%+100平米*120元=4.2W。
另外，按照现在通行做法，5年后房屋售出的相关中介费、税费一般都由买主承担，所以不计算在购房者成本之内。
因此，上面四大项费用合计为13W+36.99W+1.2W+4.2W=55.39W。那么，最终的计算数据结果就出来了：如果要保本的话，房屋售出价=购房总价200W+55.39W=255.39W，房产售出单价由2万/平米涨到255.39W/100平米=2.55W/平米。如果换算成百分比的话，5年后，在购入价基础上提升27.5%即可保本。
当然，上面计算的数据仅是纸面上的，在现实中，我们购房人还需要分两种情况对号入座：
一是刚需自住购房，需要考虑5年时间的租金支出。
事实上，期房一般有两年建造期，本身就不能居住，所以还是算3年租金，每个月按2000元/月，3年支出租金为2000*12月*3年=7.2W，所以，如果已经购房的话，应该减去这部分成本，即255.39W-7.2W=248.19W，那么只要房价由2万/平米涨到248.19W/100平米=2.48W/平米就可实现保本。如果换算成百分比的话，5年后，在购入价基础上提升24%即可保本。
二是投资保值增值为目的购房，需要考虑通货膨胀和租金收益因素。
一方面，现在新盖小区大多为精装房源，所以，经过简单的二手家电配置后，基本可以实现拎包入住。所以可以实现一定成本冲抵，期房3年租金收益合计还是为7.2W，二手家庭配置预算为2W，那么，投资性房产可以冲抵成本为=7.2W-2W=5.2W。
另一方面，从通货膨胀因素考虑，在过去10年，统计部门公布的CPI一般在2-3%之间，但由于统计口径问题，房产等大项并不包含在内，所以，按照民间算法，过去10年，我们货币贬值率在7-7.5%左右，随着M2降速趋稳，2017年和2018年在8%左右，那么我们推导预测未来5年实际通胀为6%上下，也就是说，未来100W的购买力相当于现在的70W上下。
所以，结果就出来了，如果要实现保值，200W房产，5年后售出的房产应达到=285.7W-冲抵成本5.2W=280W。如果换算成百分比的话，5年后，在购入价基础上提升40%即可保本。也就是说，单价2W的房子，应卖2.8W才算保值，如果增值的话，应在此单价之上。
总结一下，上面的算法只是一种基本算法，房屋总价，或者出不出租或装不装修，可在此基础上增减。总之，在因素大体一定的情况下，无论以什么价格购买，如果5年后转卖达到保本目标的话，对于自住购房者来说，需要在现房价基础上涨24%，而对于投资购房者来说，需要在现有房价基础上涨40%。所以，房价年均涨幅低于8%是不赚钱的。不过话说回来，随着货币的不断贬值，我们只能选择相对优秀的抗通胀产品，总比什么都不做的好。看了这个数据，你对你所在城市的房产有信心吗？
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