老人的房产：生前过户好还是身后继承好？两者相差大！

在我国，大部分的父母一辈子都在为子女着想。先读书抚养成人，等到孩子成年工作了，又该考虑买房、结婚了，孩子成家立业后，等到自己老了又该考虑自己的财产归属了。房产一般是老人们最大的财产，那么老人的房产到底应该生前就过户给子女还是等到身后直接由子女继承呢？其实生前办和身后办差别是很大的，现在我们就来说一说生前的买卖过户、赠与和身后的继承。

生前买卖过户

二手房过户中的买卖过户是最多的，因为普遍都只存在买卖关系。其实亲属间也是可以买卖过户的，亲属间的买卖过户和其他人的买卖过户是相同的，交的税也是相同的，我们就来看一下买卖过户需要的税费。

个税：个人所得税一般是按照1%收取的。

契税：家庭首套房90平及以下契税为1%，90平以上契税为2%；家庭二套房90平及以下契税为1,90平以上为2%；家庭三套房及以上不看面积契税为3%。

增值税：未满两年的房产增值税税率为5.5%，满两年则免收。

以上三个税就是二手房买卖的交易税费了，一般老人的房产都是满了两年了，所以大多都是没有增值税的。

生前赠与过户

赠与也是很多亲属间的过户行为，赠与其实也是要交税的，因为是赠与，所以不涉及到增值税，也就是未满两年也是不需要增值税的，个税也是没有了，只需要交3%的契税就行了。但是赠与一般需要公证书，公证的费用一般是房产价值的百分点，这个要看地方政策，有些地方的公证费用也是很吓人的，所以大家需要注意这个问题。

身后继承

继承在过户时产生的费用是最少的，契税也是不需要的，只需要一点公证费和工本费即可。

从上面可以看出继承是最划算的，然后是买卖过户，最后是赠与，当然也要看房屋是否满两年，如果房屋未满两年，那么赠与比买卖过户更划算。那么是否就按照上面最划算的方式办理过户了呢？我们还得考虑以后出售的问题。

买卖过户：如果通过买卖方式取得的房屋，那么再次出售时交的税同样是按照买卖过户的税费计算。

赠与过户：如果通过赠与取得的房屋，不满两年再次出售时需要交增值税、契税、个税，这里个税需要重点说一下，不是按照1%收取，而是按照现值-原值的差额20%收取，也就是之前价值为50万，现在价值为100万，那么差额为50万，按照20%收取为10万。

继承过户：如果是通过继承取得的房屋，虽然在继承时没什么费用，但是在此出售时和继承过户是相同的，同样需要差额20%的个税。

如果买卖、赠与和继承的房屋再次交易时，已经满了五年且是家庭的唯一住房，那么可以免收个人所得税，所以如果想要通过赠与和继承过户的朋友需要记住了，以后自己是否要卖，是否只有这一套房子，这涉及到以后交高额的税费，不要开始为了省钱就选择继承和赠与，到时候再卖时再来后悔，所以我个人是觉得买卖过户好一些，至少以后不会出现各种各样的问题。