亏损与扩张，房企租赁业务前路几何？

（中国网地产 包露/文）5月14日，朗诗绿色集团有限公司发布公告称，计划于2019年将包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。对此举朗诗解释道，处于孵化期的创新业务压低了公司的盈利空间，剥离长租公寓，公司的业绩预计同比将会有进一步的提升，有助市场充分认识公司的盈利能力。

朗诗选择从上市公司剥离长租公寓业务并不意外。

朗诗从2016年开始布局长租公寓，此后规模迅速扩张，2017年获得房源1.5万间，2018年这一数字达到4万多间。不过却一直在亏损，根据朗诗年报，2017年朗诗长租公寓业务除税及非经常性项目前亏损4430.9万元，2018年亏损进一步扩大至1.94亿。朗诗董事长田明曾在2018年业绩会上表示，长租公寓业务需要培育，回本周期长，预计2019年、2020年，长租公寓还将产生亏损，且亏损额会随着公司规模扩大而逐年加大。

业内专家表示，朗诗及时从报表剥离长租公寓业务，是正常且正确的的经营方式。长租业务资产规模越大，运营管理负债越高。一个正常的企业，将这种高负债业务培育一段时间剥离表外独立发展也是正常。

剥离长期亏损业务以减少对财务报表的影响，是一种及时止损。中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林对中国网地产记者表示，长租公寓的资产模式决定了在未来的几十年中需要持续的投入，如果没有好的运营能力，这对企业是很大的负担。

房源获取难、回款周期长、盈利难等是长租企业普遍存在的问题，朗诗开创首家为“救表”剥离长租业务的房企，此举引发行业再次对房企涉租行为的审视。

长租公寓作为公认的房地产行业新风口，近两年发展迅猛，新品牌不断涌现。数据显示，2018年上半年，市场上长租公寓品牌已超2000家。总的来看，公寓品牌可以分为“酒店系”、“中介系”、“创业系”、和“房企系”四个阵营。

以如家、窝趣为代表的“酒店系”长租公寓品牌，一般会有存量物业，规模化管理体系也相对成熟；自如、相寓等“中介系”起源于传统社区，在获取房源和客户上更有优势，且有线下门店资源，管理成本也相对更低；魔方、蛋壳等代表的“创业系”虽然相对来说没有先天的优势和资源，不过由于资本的大量进入，如今在行业内也举足轻重。“房企系”凭借先天的开发能力和资金优势在长租公寓品牌规模战中占尽先机。但是自2018年楼市密集调控，楼市进入下行周期，部分房企为维持现金流，将业务重点收回到住宅开发上。

万科、龙湖和旭辉等老牌房企，凭借先天优势，迅速在房企长租公寓规模战中拔得头筹。万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓在克而瑞发布的《2018年中国长租公寓排行榜》中已拓房源排名前3，且仍在扩张中。

依照原计划，万科泊寓要在2018年拓展房源至45万间，远期规划100万间。可是截止2018年底，万科长租业务已拓房源23万余间，只完成了目标的大约一半。“万村计划”曾是泊寓拓展规模的重要途径，因种种原因于去年九月暂停，直接影响了泊寓的扩张速度。3月26日，万科首席运营官张旭在2018年业绩发布会表示万科长租公寓2019年总开业数要达到10万间，表明了万科将持续扩张的决心。

房企长租公寓另一巨头龙湖冠寓在2018年可以称得上是“疯狂扩张”，2017年，冠寓的开业规模是1.5万间，而到了2018年，这一数量超过5.3万间，规模增长率超过300%。截止2019年4月，冠寓已布局到全国华北、华东、华南、西南、华中片区，包含北京、上海、杭州、武汉、深圳在内的多个重点城市，开店近200家，而在2018年4月，冠寓店铺数量是54家。仅一年时间，冠寓开了近150家门店。而背后的代价则是，冠寓的整体出租率被极速扩张拉低，仅有约50%。冠寓未来的发展目标是2019年开到10万间，到2020年稳定在行业规模前三，同时定下了营收20亿元人民币的目标。在高速扩张、低出租率的同时要保证营收，这是对运营能力是巨大的考验。

2018年，包括原龙湖集团副总裁、冠寓CEO韩石，原冠寓总经理王俊英等在内的多位冠寓管理层离职，虽然龙湖称离职均是个人原因，但是业内猜测，或许和冠寓扩张扩张过快导致的运营滞后问题有关。

房企租赁业务规模第三的旭辉则采取轻重并举的方式继续扩大规模。4月25日，旭辉领寓与平安不动产签署住房租赁战略合作协议，成立资产投资与管理平台。双方未来3年将总投100亿人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营。

今年3月旭辉领寓获得上海R4地块，建设智慧租赁社区，项目规划993套。同期，旭辉领寓与郑州本土开放商达成合作，运营柚米寓郑州中天苑项目，项目体量2318套。此外，旭辉领寓相继以重资产收购的方式获取了柚米寓杭州Link City项目、柚米寓北京26街区项目。

不过，在3月14日旭辉控股在香港召开2018全年业绩发布会上，董事长林中坦言，旭辉长租公寓目前还没有盈利。

业内专家分析道，开发商运营长租公寓常见的问题有三点：一是轻资金的投资回收周期长，存货周转长且不可以变现销售，这对企业报表有很大影响。；二是相对于重资产业务，长租公寓盈利难且受出租率制约，收益很难满足经营需求；第三，开发商相对与于市场上的长租公寓创业公司和中介公司来说，各方面都比较规范，这也导致开发商所投入包括人力、审批、运营的成本略厚。

事实上，尽管房企长租公寓业务在不停扩张，但是多数房企在长租公寓市场拓张速度并没有达到前期制定的目标。穆林认为，房企经营长租公寓业务需要创新商业模式，需要融资渠道、销售思路、产品结构、营销体系的全面变革。长租公寓节奏完全不同于传统房产销售，房企传统业务是“整存整取”，主要依赖高周转；而长租公寓是“整存零取”，模式上两者有本质的区别。房地产企业不能以开发的思维去经营长租公寓，融资体系，销售模式，产品结构等需要做出颠覆性的改变。

此前有业内人士观点认为，目前长租公寓的盈利模式还不是很明确，在扩大规模的情况下能不能体现出品牌价值以及盈利空间也并不清楚。房企长租公寓发展逊于预期有一个重要的客观因素：金融、政策、税收支持的落地没有达到预期速度。大多房企进入租赁市场是看中了政策在短期的影响，但是并没有落地实施。除了部分城市拿地时的竞自持政策以外，金融和税收方面的优惠政策落地非常慢。

尽管房企发展长租业务过程中有诸多阻碍，不过业内人士仍看好这一“红海”，对未来发展保持乐观。业内专家表示，虽然长租公寓回报周期长，但是收益稳健，前期亏损是正常的必经阶段。专家预计，房企的长租公寓的发展趋势会更注重于物业的改造升级或者土地开发合作。或者做服务式公寓，服务于高端客群。

穆林为房企在长租公寓产业持续发力提出三点建议，一是设计新的商业模式。即摒弃以高周转为导向，接纳整存零取的思维模式。第二，降成本。这有个前提能拿到便宜的土地，同时有低息的钱，盖出低成本的房子，对外以中等价格出租，获得稳定的现金流。第三，借助REITs或者银行等金融方式进行现金流贴现，以快速回笼资本。借助金融工具后资金流转会加快，减少回笼周期。

发展住房租赁对市场有很积极的意义，朗诗将长租业务剥离主表或许给所有进军长租业务的房企开了个好头。房企用独立的团队、全新的思路、新的模式和KPI去做住房租赁业务，应该会有所突破。穆林建议房企在财务允许的前提下，尽量扩大规模，这个市场未来的红利会非常大。同时，应该关注政策红利的释放，长租公寓的发展离不开政策、金融和税收的支持，国家在这方面未来一定会有所突破。