利润比纸薄 长租公寓如何走出资金链谜团

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 饶贤君 长租公寓领域进入了一段“静默期”，短短的一年多时间，这个曾经政策红利环绕、资本争相涌入的行业处境尴尬，头部玩家忙于清理存货、加快周转、改善现金流，尾部玩家则在努力维系成本与规模扩张之间难以平衡的翘板，退出、爆仓、撤离等一系列的负面词汇成了长租公寓行业一年来的关键词。

这样的情况还在延续，5月13日，朗诗集团宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团，成为首个因亏损原因将长租公寓业务剥离上市公司主体的地产公司。

困扰朗诗的还只是朗诗寓“暂时处于培育期”，无法实现盈利，拉低了整体估值，一些面临“爆仓”的长租公寓却连创始人都已经深陷泥潭。

房东东创始人全雳介绍，近日，一批此前曾办理租房金融贷款的长租公寓创始人被法院列入失信人名单，同时，郑州青柠公寓也于近日陷入租金贷爆仓的旋涡，此前，已有至少15个长租公寓品牌遭遇爆仓危机。

一位国内排名前十的集中式长租公寓CEO称：“在别的行业里，我们说‘旱的旱死，涝的涝死’，在长租公寓行业不一样，这里只有更旱，没有最旱，你今天听说这家没钱了，别惊讶，明天可能那家就资金链断裂、爆仓了，这个行业目前来看资产还是太重，大家现在都在消化之前盲目扩张留下来的‘历史遗留问题’。”

去哪找钱、找到的钱怎么花、花完之后怎么赚钱，这一条看起来并不复杂的资金流转链条上，答案的不同成了界定长租公寓品牌生死的分割线。

寒冬还是初春？

“如果一个做长租公寓的人告诉你，‘我的资金链完全没问题，我一点都不缺钱’，那我敢说，99%的可能他在骗你，1%的可能他家里有矿。”前述长租公寓CEO认为，在重资产模式依然占行业主导地位时，资金链出现问题对于各个长租公寓品牌来说并不稀奇。

因此，对长租公寓而言，融资能力成为了发展的关键要素。

燕邻资本公寓投资部董事总经理吴佳敏介绍称，传统公寓运营商一般有两种获取融资的渠道，分别是股权融资和债权融资，但股权融资存在资金成本高、获取难度大等问题，而ABS等债权融资方式对于规模较小的公寓品牌而言又难以实现，因此，目前许多公寓品牌的融资渠道被堵死，面临资本寒冬。

吴佳敏表示，长租公寓行业的特性在于资本回报率低、回报周期长，而传统的融资渠道成本高，这之间形成了一个矛盾，“你的回报率可能只有5%、6%，然后你用一个很高的成本再去做一个十年周期的项目，这个账是算不过来的，肯定没法回本，所以去年很多企业爆仓了。”

找钱又难又贵，这成为了制约包括头部企业在内的长租公寓品牌的难题。

全雳认为，随着租金贷引发众多社会问题被有关部门叫停，民间机构的融资渠道也被堵，想从银行借钱更难，没有了新的资金注入，很多公寓企业陷入僵局。2018年，许多公寓创始人想要通过项目转让离场、收回本金，但很多公寓项目以极低的价格转让都没有人接手。

同时，据多位业内人士透露，包括自如、蛋壳等在内的长租公寓品牌对新收房源更加审慎，着重消化原有库存，并进行内部人员的“优化”，以稳定现金流。

前述长租公寓CEO表示，头部企业对资本的渴求更强烈，“头部企业面最主要的是这两年抢房源太凶，所以库存量大，规模越大，对运营能力、去库存能力的要求越高，因为如果中间出现了比较大规模的空置、断层，那么企业资金链会受到很大影响，这也是今年大家都有大规模融资，但资金链还是吃紧的原因。”

不过，对于整个长租公寓行业，热钱依然抱有热情，新的融资渠道也在逐渐成型。全雳表示，今年开始，品牌型长租公寓的融资成本在降低，银行、保险资本在行业内逐步深入，公募REITs试点也在推进，未来长租公寓的融资渠道将逐渐畅通。

并非所有长租公寓都有机会获得这些的热钱，持有优质资产、拥有良好运营能力、能够产生稳定现金流的品牌将具备更高的优先级。

全雳认为，对于优质的、有价值的长租公寓品牌，其未来发展很清晰，“大家看到的是长租公寓缺钱，实际上长租公寓不是缺钱，而是缺运营的能力。未来，持有物业的重资产品牌会向房地产基金管理转变，像美国的EQR（美国最大的REITs运营商），而轻资产管理输出品牌，可以进行长租公寓管理，帮助别人赋能，这也非常有价值，传统的二房东型的公司会比较尴尬。”

“利润薄如纸”

相对于长租公寓行业，始终挂着“利润率”不高这一标签的酒店行业都显得“更能赚钱”。

多位此前从事酒店行业、如今进入长租公寓行业的业内人士对记者称，利润率微薄是长租公寓行业的一个鲜明特征，通常而言，运营良好的酒店资产利润率在20%左右，而一个优质的长租公寓资产利润率也很难超过8%。

华菁证券发布的长租公寓行业报告曾进行过测算，数据显示，入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%，则企业息税前利润率为0，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。

全雳表示，长租公寓行业的利润薄如纸，而如何将薄如纸的利润“做厚”，是对从业者的大考，他认为，在长租公寓投资创业中，存在四大财务陷阱，影响着企业的现金流状况以及盈利水平。

其一是现金流管理混乱，没有形成完整的现金流管理模型；其二是应收款项控制不严，租客拖欠严重，资金无法如期回笼，严重影响现金流管理和逾期现金流管理；其三是存货管理薄弱，规模扩张过快，积存了过多的房源而没有相应的出房能力，反而成为包袱；其四是成本管控能力过低，无法做好质量与成本之间的平衡。

前述长租公寓CEO表示：“我们之前闲聊，为什么今年大家都在慢慢做减法，分散式的自如、蛋壳在加强库存的消化周期、降低人力管理成本，集中式的魔方、乐乎在做轻资产、管理模式、数字化输出，因为今年是一个比较特殊的节点，一些长租公寓头部企业都已经D轮融资，马上要进入上市的冲刺阶段，这个阶段必须要把运营管理能力、盈利能力做上去。”

头部企业的动作实际上也在为中小型玩家探路，多位业内人士对记者表示，以高成本融资快速提升房源库存规模的方式已经告一段落，长租公寓行业将进入优胜劣汰、资源集中的精细化时代，这一阶段将比拼企业的服务能力、资源整合能力、信息化水平，不具备相应能力的企业将难以生存，只能面临倒闭或是缩减规模。

转型“轻重资产结合”的模式似乎已经成为了头部企业的共识，多位业内人士称，无论是集中式或是分散式，头部长租公寓企业目前均在对外进行轻资产输出，从而减轻资金链条的负担，将前期投入在IT、数字化运营、标准化方面的沉没资本转化为现实利益。

以魔方公寓为例，目前，其正在全国20个主要城市进行“玩赚公寓合伙人计划”的巡回分享会，进行轻资产化运营模式及数字化能力的托管式输出。魔方生活服务集团副总裁钱智康称，魔方的轻资产输出模式形成了研发、营建、系统、营销等全系统标准化流程，可以直接在新城市、新企业进行异地复制。

全雳表示，“创业型公寓也许只有下面几条出路，一是把企业做到行业金字塔的顶端，最终奔着上市为目的，二是被大企业收购并购，三是拥抱政府和国企的大腿，能够合作介入一些保障型及政府项目，四是企业大幅减速，转向小而美。”

饶贤君经济观察报记者

不动产运营报道部记者
对一切有趣的事物充满好奇，探寻真相与本质，关注地产细分领域。