好地段=好出租？数据告诉你，曼谷哪些区域最受租客欢迎！

作为一名投资者，最关心的自然是所投资的项目能产生多大的收益，而房地产项目的投资所说的收益，自然就是房子的租金回报率了。泰国房产作为东南亚投资者所钟爱的国家之一，近几年来的公寓销售量一直有增无减，但房子买了以后的出租问题却一直都是大家比较关心的，都说地段好的房子好出租，到底是不是这样？

老实讲一句，其实不能一概而论。在认购物业之前，还是得现了解清楚自己的公寓所处在的段位（区域、配套、价格等），以及所要面对的租房客群（高端还是刚需），做到知己知彼，才不至于让自己的投资与期望值产生太大出入，才能收获理想的租金收益。

老中心 or 新区域 怎样的地段才算“好”

其实对于买房来说，不论是自住还是投资，都很看重的一点就是地段。地段这个概念，说起来范围有点广，一个好地段，需要具备几个硬性的标签：交通便利、生活、商业配套齐全、人群的聚集地、政府未来的规划重点，唯有同时具备了以上几个条件的，才算得上一个“好地段”的物业。

曼谷重点区域划分

但众所周知世界上没有十全十美的事情，有这样的地段，但未必有符合自己预算的房子（好地段的房价一般都很高），都说投资看未来，有升值空间的地区和物业，才是投资的良好选择。

四面佛

有一些现在看起来似乎并没有那么完美，但未来有规划或者已经在规划中的地段和区域，其实也可以纳入到“好地段”的范围之内。

曼谷夜市

BTS 还是 MRT，曼谷的人都集中在哪里？

曼谷虽然也是一国首都，但目前的各方面基建还在发展阶段，2条主力轨道线（BTS/MRT）将曼谷的区域重点划分得十分清晰，因此，要说在曼谷买房，就不得不拿轨道线来“划重点”了。

曼谷BTS规划图

都说地铁一响，黄金万两，BTS是曼谷的第一条轨道线，相当于北京1号线，贯穿着曼谷的新、老中心，也是人们日常出行依赖得最多的交通工具。而且与曼谷的主要道路——Sukumvit（素坤逸）路几乎平行修建。

Sukhumvit路

向南延申至Bangna区还要往南的地段（EEC经济走廊通往芭提亚的唯一出口），往北伸向廊曼机场，中间跨越的主要区域是曼谷的传统老中心区：暹罗商圈、Asok商圈、以及我们常说的Ekkamai、Tonglor日韩富人区等，其中，Asok尤为重要，因为BTS Asok站是与MRT（地铁）的换乘站所在，每天通过这个换乘站去到曼谷各区域工作和旅游的人流量都非常巨大。

Asok商圈

另外，BTS的深绿色线（Silom线），主要经过的是曼谷公认的最老牌的CBD沙吞区，许多国际上的大型公司都在沙吞区设立总部办公，因此也是曼谷一个高端人均聚集的场所。

BTS Silom线换乘站

MRT地铁线则以曼谷的新兴区域Rama9商圈为原点，辐射周边5公里范围内，各类大型的企业公司，办公写字楼也汇聚在Rama9区域。商业氛围以及生活配套都是十分便利和完善的。那么，在这些区域的物业是不是就出租无忧了呢？

Rama9商圈

回答不能太片面，因为除了区域的情况之外，我们要考虑的还是租客的承受能力。目前，曼谷的平均工资大概在￥5000-￥10000左右，而这些区域的房屋租金差不多也是这个水平，还没算上其他开销，就已经相当于工薪阶层一个月的收入了。可想而知，其实大部分的工薪阶层还是很少会选择在这些特别“中心”的地方租房子的。

Sukhumvit路，最受租客喜欢的租房区域

以下的数据摘自泰国Fresh网站，他们主要通过将网站上的查询数据和最终选择区域的数据来界定曼谷最受欢迎的租房区域。

数据来源：Fresh.com

数据一目了然，咨询量最大的是Sukhumvit路，也就是BTS各大站点周边的房子，占比远超其他区域乃至曼谷排名第二大区的Rama9商圈。为什么呢？从硬性条件上看，BTS在Sukumvit路上就跨越了7个站点，相当于占据了曼谷近1/3的人流量。

并且几乎各大开发商的房屋广告也都集中在这条路上，为这一区域起到了很大的宣传作用。除此之外，素坤逸路所贯穿的商圈路汇聚了大量的商业、休闲娱乐场所，是泰国人和外籍人士最喜爱的地区。

以上数据表示，每个素坤逸地区收到的查询比例。例如，On Nut在Sukhumvit社区的所有查询中占37.40％，而Ekkamai只占查询的6.40％。

任何熟悉曼谷的人都会立即明白，素坤逸路是一个广阔而多元化的地区，涵盖了各种不同的人物和风格。因此，与目前在On Nut租房的人相比，在Asoke寻找住房的潜在租房者在概况上（社会和经济上）可能会有很大不同。

数据还显示：On Nut是迄今为止Sukhumvit最受欢迎的地区，几乎占该地区所有查询的一半。这主要归功于大量经济实惠的公寓的汇聚。在租赁查询数量比例中，Phrom Phong和Thonglor分别排名第2和第3。

毕竟2个地铁站之间离得很近，步行差不多20分钟左右，在如此短的距离中，租客的构成几乎是一致的。Ekkamai的查询量最少，这或许也跟那一区域的物业数量少有关，Asoke排名倒数第二。

但Asoke北端的Phetchaburi 站则比Asok受欢迎许多，主要原因大概因为Asok被独立出来进行了比较，但作为2条轨道线的中转站，出行的便利性是可想而知的，换句话说，Asok的咨询数据既可以包含在BTS线内，也可以包含在MRT线路范围内，若合并起来看整体数据，Asok的位置将仅次于素坤逸。

查询量=出租率？用数据来告诉你

正如小标所说的，查询仅仅只是证明了意向，只有签约了才能算真正的出租。简单举个例子：“查询过Asoke周边房租的租赁客户可能最终在Phra Khanong签订租赁协议！”因此，更准确的数据应该来源于最终的交易。

数据来源：thailand-property

从大家所关注的几个重点区域的房产供给量比对中不难看出一个有趣的现象，沙吞、ekkamai、Thonglor等几个热门区域的在房屋销售供给量上远远大于其他区域，这意味这什么？

从房价指数上来说明，这几个区域所能开发的土地其实比较有限，而且高档物业多，价格长期以来被认为是曼谷的“富人区”。平均单价高达￥4万-￥8万+，几乎可以说是只有有钱人才可以居住的地方。但有钱人毕竟还是少数的，因此这些区域在提供大量高价物业的同时，“富人”的数量没有很好的跟上。

从租金上来看，高租金区域跟高房价区域是成正比的，也就意味着，这些区域的租金收益其实不见得就能比偏远的地区要高很多。有的地区甚至租金收益还不及“郊区”。

看租金收益率和地价涨幅的对比就更明显了。Sathon区的地价涨幅最大，但租金收益还不及地价的1/3。onnut区和Bangna区的地价涨幅和租金收益相差不远，相对更为均衡。

由此我们不难得出一个结论，在泰国曼谷，想要投资，最好的区域其实不见得就在中心区。如果没有考虑自己拿来住的话，其实中心区附近，甚至更远一点的物业对于投资收益而言能有利很多。

最后总结一下，投资看区域没错，但也要多参考其他数据，才能获得更精准的判断哦！