看房记：最便宜的房子，你根本没机会看到

一个人只有突破了三重境界，才能成为真正的高手。
——金庸

文 / 巴九灵（吴晓波频道）

电影《一代宗师》里把高手之路分为三个境界：见自己，见世界，见众生。而看房的高手之路也可以分为三个境界。

01 第一个境界 只看自己喜欢的房子

第一个境界的人，看房就是只看房，而且只看自己喜欢的房子。很少去想房子的金融属性，更不要说，去考虑未来某一天卖掉这套房子的难度。

例如，现在许多年轻人喜欢买酒店式公寓，因为公寓面积小、总价低、交通便捷，还不占用首套房资格，走进去一看，颇有种麻雀虽小五脏俱全的“潮范儿”，于是印象分立刻噌噌噌涨上去——千金还难买我喜欢呢。

但是，爱好这件事往往是很私人。凭着爱好买房的人，很少会去考虑将一套房子卖出的难度。

一套公寓从挂牌到卖出的周期，一般是普通住宅的三到五倍。所以如果当你在某个房价上涨的周期里，计划用这套公寓置换一套住宅，除非肯割肉折价，否则大概率来讲，是没有可能快速出手的。

那么，有什么办法可以加速卖出速度，同时兼顾房子的增值空间呢？

Tips：更高境界的人会告诉你，只需做到以下3点

1. 用房价的2%-3%对房子进行装修，然后提价5%-6%出售；

2. 装修后，房子保持空置状态，给买家创造良好的用户体验；

3. 给足3%-5%的中介费作为激励，房子的卖出速度可以加快3-5倍。

当然，这三个要点，也可以套用在其他类别房产上。

另外，上涨周期中的置换问题也远没有这么简单，除了通用性的内容，还要考虑每一座城市的区别。

02 第二个境界 看全貌建立整套评估体系

到了第二个境界的人，看房看的是性价比。

在这类人看来，哪怕房子有两三个硬伤，也不代表不能买，关键问题在于，值得花多少钱买。

比如，小巴就看过一套房子，房子条件很不错，三室两厅，有两个卫生间，但是问题就出在这两个卫生间上：它们竟然全都没有窗户，用买房的术语来说，就叫做“暗卫”。

当时，小巴心里就犯嘀咕：这样的卫生间也是太不人性化了吧，每天早上起来刷牙心情就是坏的。

但处于第二个境界的人，并不会直接pass这类房子，而会根据这两个暗卫应该折损的数字，得出一个价格，然后，将之和实际售价进行比较。

如果该房子的报价，低于他们预判的房价，又能足额贷款，他们就会毫不犹豫下手。

当然，这需要你拥有一套完整的房价评估体系，评估出目标房源合理的市场价格，并与售价进行比较，确认是否划算。

在《我的房产计划》实操课中，恰空老师就展示过一份针对上海某区域的“折价清单”：

① 以全明户型的价格为基准，卫生间对天井折价1%，暗卫折价2%；

② 以30楼的高层住宅的次顶楼价格为基准，顶楼折价2%，次楼朝下，每低一层折价0.5%，1楼直接折价8%；

③ 以朝南户型，小区中心位置为基准，朝东折价10%，朝北折价20%，北侧靠小马路折价3%，靠大马路折价6%；

④ 以距离地铁200米的价格基准，距离地铁700米，折价3%，地铁距离2公里折价15%，地铁距离3公里折价25%。

……

这样的数据课程里有更多，当然，这些硬伤的叠加，并不会使这套房子真的可以用极低的价格买到，因为最终还会有一个价格极限。

反之也是一样，即使一套房子各方面都很完美，也不代表在购买它时，可以完全无视区域内的平均房价水平。

它的意义在于帮助你去定位某套具体的房子的“性价比”。

Tips：该境界者在看房前的准备工作

首先，在看房之前，要通过地图、中介房源网站、搜索引擎，全面了解板块和楼盘的背景信息，形成该区域的基准评估价格。这其中包括：本楼盘及周边楼盘，挂牌价格和交易价格等等。

然后，在看房时，你需要将目标房源与基准评估价格进行比较，列出所有产生差异的因素。比如：户型、楼层、采光等等方面的差异。

最后，评估出目标房源合理的市场价格，并与售价进行比较，确认是否划算。

03 第三个境界 不看房直接下定

对于第三个境界的高手来说，看房的流程这样的：一套房子出来，和熟悉的中介电话沟通后，15分钟后直接进房东家，关起门来，迅速谈妥，敲定签字。

所以，最“便宜”的房子往往是没有机会登录各大中介门店的网站的，在挂牌之前，它们就会直接被这些最顶级的高手秒掉。

那么，他们是如何做到，不看房直接下定的呢？

答案很简单：因为他们看了海量的房子，数量足够多，多到中介一向你推荐某个楼盘，这位买房高手比中介还熟悉。

他们熟悉这个小区一共有几栋楼，每个楼号分布在哪个位置，每个室号都是什么户型、朝向，每一幢楼之间的栋距是多少米，甚至——从客厅和主卧看出去，都有哪些景观。

能达到这个境界的人，自然可以无往不利；但如果不能达到这个境界，和这样的高手面对面进行一次线下学习，一样受益匪浅。

于是，这次《我的房产计划》升级版，我们特意邀请了线下6座热门城市的房产投资高手加入，希望可以把高手们的绝招，一一拆解，分享给大家。