官媒“共有产权房申购政策优化调整”的10个话外音

　　共有产权房政策已施行一年半，在必须有政府产权份额参与和交易限制的制约下，整体面临着“高库存””高弃购”的现状。

　　对此，5月23日上午，北京日报发表了《本市6.55万套共有产权房完成供地 共有产权房申购政策优化调整》，给出对策。

　　全文1862个字符，引子、段落共四部分，严肃君仔细研读，发现字里行间背后隐藏了10个“话外音”，可浓缩成以下四点：

　　库存压力与日俱增，调整计划已经开始试水；

　　适度放低准门槛，建议毗邻的中心城区配售，近日东西城人民选择增加；

　　开发商建着政策房的楼，操着商品房的心，努力肉眼可见；

　　虽然大部分房源位于五环外，但今后会有更多好地段的项目入市。

　　01

　　五环内仅4个

　　共有产权房有6万多套房源，且大部分布在五环甚至六环外。而多次被提及的大兴、房山、顺义的后续供地只会更多，在2019北京上半年拟供应经营性用地项目推介会中，共有9块共有产权房用地，其中4块位于房山。

　　截至目前，在北京已拍出的67宗共有产权房地块中，只有4个地块位于五环内。

　　这四个项目分别为：丰台正商明苑（剩余21套房源，全部面向京籍无房家庭，5月29日补选），丰台槐新雅筑（剩余9套房源，已于5月10日完成补选），规划中首钢二通厂地块（自住房转共有产权房）和朝阳将台乡1016-030地块。

　　02

　　申请条件严苛

　　共有产权房的申请条件非常严苛。在年龄、住房转出记录、离婚年限等多个维度均有要求。甚至于目前各区共有产权房对社保缴纳地、缴纳时间还有附加要求。

　　共有产权房必备申购条件

　　且不谈弃购问题，通过审核就如大浪淘沙。如红极一时的玉景阳光，资格初审通过率仅约为41%，后续各种原因，4月19日23套需要补选；

　　四季盛景园两次申购条件对比

　　二次申购的四季盛景园，在放宽网申条件后，申购家庭果然不少，最终确认4090户，仅通过587户，审通过率约为14%。

　　03

　　去化率≠弃购率

　　在这里要说明的是，去化率≠弃购率。去化率=已售房源/总房源，弃购率=放弃人数/选房总人数，很显然后者更能反馈项目在市场中的效果。

　　因此文中提到的去化率不是不对，而是一种更加温和的数据表现。实际上，截止目前所有共有产权房都有一定的弃购率，即使关注度最高的海淀，两个共有产权房弃购率也都在70%以上。

　　04

　　年龄、婚否仍可放宽

　　前文已经提到过，由于门槛过高很多人被挡在门外，四季盛景园启动二次网申时条件放宽，项目在户籍、社保上做出让步，因为这属于区域可自定的范围。

　　严肃君认为，“基本申购条件”中还有两个可以不动摇根本，却能惠及更多购房者的规定可适度放宽：

　　条件一，单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。

　　数据显示，在北京56%的90后会选择先买房后结婚，而最大的90后离着30周岁也还有1年，这其中必定有相当部分的群体愿意接受共有产权房。是否可以根据各区买房样本，对于单身的年龄限制适当降低？

　　条件二，有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。

　　在北京购房新政中，关于离婚夫妻一方有贷款记录的，无贷款记录的另一方需1年后贷款才能按照首套执行。而这套夫妻离婚的限定，到了共有产权房上就变成了3年，如果房子都是用来住的，这3年时间未免有些长了。

　　对于以上两点意见的提出，是基于共有产权房本身就是用来住的，封闭式的交易循环，断绝了炒房的可能，想必这两类群体在选择此类房源时，也会斟酌清楚的。

　　05

　　“救救”东西城

　　东西城人民太不容易了，等了1年之久，终于等到了第二批分给自己的房源，这次可申请房源暂不面向非京籍。

　　2018年1月23日10:00开始申请时，东西城还可以同时申请中骏四季家园、翡萃家园、绿海家园这三个项目，当时是三个项目三个入口、分别申请，10:25分别申请入口关闭，改成三个项目一个入口、统一申请。

　　严肃君的一个同事，东城户口，10:25之前申请了翡萃家园和中骏四季花园，后发现入口被关闭，感觉很诡异，又申请了“三合一”。后来被告知只能选绿海家园，此项目被公认为是这三个项目中最差的。

　　这一次划分的房源显然好很多。5月24日，东西城双双发布申购公告，大兴共400套面向东城户籍无房家庭，其中四季盛景园200套，国瑞·瑞福园200套。房山共400套面向西城户籍无房家庭，全部由金林嘉苑项目提供。三个项目均将今日10:00至6月10日17:00进行申购。

　　对于有选择东城家庭来说，严肃君的建议是国瑞·瑞福园好于四季盛景园，位置上讲更靠近市区，交通上邻近地铁8号线的瀛海站。

　　06

　　建议区域配售

　　对于东西城户籍家庭来说，共有产权房处于供不应求的局面。对于申购家庭来讲，外区房源解决了住的问题，对于政府规划来讲，起到了人口疏散的功能。

　　借鉴东西城调配房源的示例，专家建议有剩余房源的项目也可以像毗邻的中心城区配售。严肃君可以想到的是，昌平与海淀、朝阳与顺义、门头沟与石景山、丰台与房山等，均可搭配“使用”。

　　07

　　向商品房看齐

　　虽然很多人暗地吐槽共有权房的各种不是，但严肃君依旧想说一句—你知道人家有多努力吗？

　　配套上，很多共有产权房都会自建相应的社区规划与学校（详见四季盛景园）；建筑上，有的已经在网申前封顶（详见亦城亦景）；宣传战略上像商品房看齐，售楼处招待、样板间开放、媒体宣传一样不落（详见朝阳锦安家园）。

　　以之前严肃君兄弟号北买君曝光的亦城亦景为例，此项目为开发区首个共有产权住房，前身为自住型商品住房，去年11月25日楼体已全部封顶。

　　东靠亦庄实验小学，北邻南海家园小区，西侧紧邻海梓府小区，临近的商品房是北京城建海梓府与亦庄金茂悦。均价23000元/㎡，个人产权占比50%，全部精装修交房。

　　08

　　优质地段

　　无论是不是专家，都明白申购热情和项目位置有着直接的关系，地段理论适用于任何的住宅产品。

　　去年《北京城市总体规划（2016年—2035年）》正式实施，截至目前北京14个分区规划也已经全部出炉，且内容不断的细化，一定程度上优化了区域价值。

　　值得开心的是，后续将陆续有不少优质地段的共有产权房入场。如五环内的规划中首钢二通厂地块（自住房转共有产权房）、朝阳将台乡1016-030地块，朝阳豆各庄已经定案名的梧桐湾和梧桐港，海淀西三旗与清河安宁庄地块等。

　　对于刚需客来说，最关注的还是“地铁”。邻铁共有产权房的供应，才会真正吸引他们的目光。

　　09

　　难以调和的矛盾体

　　上图已经标明共有产权房的定价是如何确定的，相关负责人的建议是“适当控制销售价格”、“提高个人产权比例”。

　　“价格”与“产权”是对矛盾体。对于购房者来说，价格自然越低越好，严肃君置业群里经常有人调侃产权1%才好，当然这是不可能的。

　　买卖或者租房所获的经济利益所得，与购房人和代持机构的产权比例相应，但对于只用来住的购房者说，产权的占比提升意义远不如低总价的诱惑。

　　10

　　“呵护”人才

　　从政策房诞生之初，很多区域都会对“人才”划分一定的房源，之前的自住房也是如此。共有产权房延续了这种人才专项配售计划，但针对人才的划分组别却不尽相同。

　　朝阳城志畅悦园，把中关村朝阳园政策区、电子城功能区内申请人，与北京商务中心区（简称北京CBD）功能区内申请人被列为优先组；通州通和家园，则把认定的通州区人才无房家庭分到第三组。

　　以上10点为严肃君回忆起来的背后故事，希望购房者在看到利好的同时，也能明白什么才是最合适的。

　　共有产权房已施行一年半，这期间足以让申购者看清它的“本质”。之前虽有海淀中铁碧桂园“窗户整改”、永靚家园的“三片暖气”、昌平三大共有产权房购房发票开不出来等问题，但目前都得到了解决。

　　近来维权事件不断，有限竞房、商品房、也有豪宅，可见质量问题不分类别，至少共有产权房是官方所正面重视的，不是吗？

　　互动时刻：

　　2014年6月23日，北京第一个公开摇号的金隅汇星苑宣告着自住房的开始；2017年9月30日，第一个共有产权房锦都家园开启网申，自住房彻底成为历史的产物。

　　对于这一取代自住房的新物种，你认为它也存在一定的生命周期吗？

　　你认为申购政策优化调整后能改变共有产权房的现状吗？

　　你认为哪些可以优化且合理的条件应该适度放开？

　　欢迎在留言区互动哦~

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