容积率2.9以内=生态低密？高低配依旧可以让你楼贴楼

4月29日上午，市自然资源和规划局发布《郑州市城市规划管理技术规定（试行）》，新编规划于5月1日起正式施行，适用于郑州城镇规划区域内（含新郑新密）的住宅类建设：

郑州新规

1、控制住宅用地指标，增加人均绿地面积，明确住宅建筑平均层数为19～26层，住宅用地容积率2.7～2.9，不得超过2.9。建筑密度最大值20%，绿地率最小值35%，住宅建筑高度控制最大值80米。居住区人均公共绿地指标由1.5平方米/人增加到了4.5平方米/人，总体上比原国标《居住区规范》提高3平方米/人。

2、针对碎片式开发，一栋楼一个小区的现象，新规指出“中心城区拆迁区域面积10亩以下的地块，原则上不再进行出让开发建设，可用于公园绿地、市政公用设施或体育设施建设”。

3、在周边设施方面，规定城镇幼儿园不宜少于6班，最大规模不宜超过12班。同时要求每2000辆电动汽车应配套一座公共充电站。

新规中重点提到了明确住宅建筑平均层数为19～26层，住宅用地容积率2.7～2.9，不得超过2.9。建筑密度最大值20%，绿地率最小值35%，住宅建筑高度控制最大值80米。

图来源见水印

鳞次七八街，高楼层层叠。抬头入目尽高楼，城市越发拥挤的今天，人们买房除了关注价格，越来越多地开始关注居住密度和舒适度，而容积率与这些息息相关。

这样的规定有效的提高居住环境，因为容积率越低的楼盘，我们居住舒适度就会越高，私密性、通风采光都会比较合理，毕竟说到暗无天日的香港鸽子房，大家都心有余悸。

不过新规规定的是未来新建楼盘，那目前已经在建或者即将建成容积率在2.9以内的楼盘里，哪个楼盘更值得选择呢。我们一起来看看中晟柒号院、正商家河家、融侨悦澜庭、万科美景世玠这四个楼盘吧。

中晟柒号院

中晟柒号院位于中原区长江路，东临三环快速路，紧挨长江公园、文博森林公园，周边教育、商业配套都比较完善，有郑州市七十三中学、华润万家；长江路丹尼斯等。项目以板楼、小高层为主，容积率为1.66，绿化率约在50%左右。根据开发商效果来看，楼距间距比较正常，但小区属于高低配——高楼围矮楼模式，购买中部矮楼的业主可能会造成“每日被监视”的错觉。

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工程进度

根据鹰眼鉴房APP【开放工地】2019年1月15日拍摄，通过照片可以看到，一期主体封顶，砌体部分施工。二期总进度处于主体、砌体施工中，施工进度正常。

一期主体封顶进行砌体施工

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二期主体砌体交叉施工

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施工现状

从现场看，在户内木模工艺施工中，施工工人在第三踏步开始支设模板符合规范要求；在砌体施工来看，整体灰缝饱满砌筑平整、斜砌规范。

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出现瑕疵已整改

在部分户内出现局部烂根，已剔凿初步整改；墙面曾不平整，已水泥抹面整改过。

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出现瑕疵未整改

顶板渗漏未整改，主体现浇剪力墙面浇筑出现气泡，需注意。

正商家河家

正商家河家位于惠济区京广快速路与开元路交会，周边正在建地铁2号线延长线、3号线，教育商业等生活资源也相对比较完善，有惠济区实验小学、惠济万达广场等。小区的容积率是2.49，绿化率35%，楼盘项目有板楼多层小高层高层，属于高低配模式——高层+洋房，呈高层环绕洋房，洋房业主或许也会有“时刻被监视感”出现。

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工程进度

根据【开放工地】展示显示，正商家河家一期楼体基本封顶，部分楼体外立面完成，部分楼体还在施工中，外脚架还未拆除。

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施工现状

户内混凝土工程施工中，墙面平整垂直度较好，棱角未掉，观感度良好；在地暖工程中可以看到反射膜敷设平整，成品保护良好，无破损明显褶皱；地暖管道走线规范，固定牢固。

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部分户内抹灰层曾出现空鼓，目前已经修复；剪力墙胀模部位已剔凿整改，整改合格。

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户内施工中还出现了顶板渗漏、建筑尺寸偏差剪力墙剔凿露筋等现象，一直处于未整改情况。

融侨悦澜庭

位于二七区嵩山南路与南三环交汇处融侨悦澜城，楼盘周边有9号线、15号线（规划中），教育商业资源比较成熟，有二七区嵩山路学校、郑州实验外国语中学（东分）、亚星时代广场、二七万达广场等。住宅容积率2.99，绿地率35.57%，停车位1460个，共规划9栋高楼，属于纯高楼配置。

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工程进度

通过融侨悦澜城的【开放工地】可以看到，工地正在施工中，多数楼体还在建造中，尚未封顶和拆除外脚架。

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施工现状

现浇导墙浇筑完成，成品良好无破损；墙面平整垂直度较好，观感度良好。

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户内施工中出现了常见的质量瑕疵——烂根、涨模等，施工人员对这类瑕疵都已修复。

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部分户内顶板出现网状裂缝渗漏未处理；个别部位卫生间降板不足；楼板混凝土保护层不足，露筋目前尚未修复。

万科美景世玠

万科美景世玠项目是2016年郑州具有代表性的 “郑纺机”地块，位于金水区黄河路南阳路向北100米，周边有地铁3号线、5号线，幼儿园商场配套比较完善。容积率2.99，绿化率30%，楼盘同中晟柒号院、正商家河家一样，属于高低配置——高层+洋房。

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工程进度

根据鹰眼鉴房该楼盘【开放工地】可以看到，园区中所有楼体都处于正在主体施工中，部分封顶部分未封顶，整体来看楼体外立面主体完成较好。

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施工现状

通过鹰眼鉴房——【万科美景世玠】——【开放工地】观察到，户内在客厅地暖管路铺设中，施工情况良好；墙柱梁板构件拆模成型较好，墙面平整垂直度较好无掉楞掉角情况出现，成型良好。

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在施工中遇到的结构顶板水平度不平，已进行局部修补整改；墙体涨模不平，正在整剔凿打磨整改。

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部分户内出现抹灰层空鼓裂缝，问题处待整改；在混凝土浇筑时，并没有没有振捣密实，导致内部有气泡存在，未整改。

根据以上对四个楼盘施工工艺及工程质量分析，四个楼盘在施工中都存在常见瑕疵——裂缝、空鼓等。其中部分瑕疵已经改正，部分瑕疵尚未改正，需要请开发商施工方注意，切不要将看似小的瑕疵放任，以免深埋墙里为日后整体房屋质量打折扣。

通过了解四个楼盘官方信息，按照实际居住体验我们可以做个排名：中晟柒号院＜正商家河家＜融侨悦澜庭＜万科美景世玠。或许有读者要问，融侨悦澜庭和万科美景世玠的容积率同为2.99，为什么融侨悦澜庭＜万科美景世玠呢？

从最直观的建筑面积和建筑数量来说，同样为2.99的容积率，25.974公顷的万科美景世玠10栋洋房和3栋高层共计13个单元，36公顷的融侨悦澜庭有9个单元，所以说融侨悦澜庭的建筑密度要远远低于万科美景世玠，所以在实际居住情况下，融侨悦澜庭舒适度会高于万科美景世玠。

为什么会有同容积率下的居住体验的差距？其原因在项目是否是“纯高楼”还是“高低配”模式。“高低配”，顾名思义，高低配就是指楼盘由两种或多种高度不同的物业形态组成，比如高层+洋房、高层+别墅、高层+洋房+别墅。

高低配有什么优点？

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成本低

容积率不是开发商算出来的，而是拿地的时候就被地方政府规定好的。假设地块够大，建筑面积一定的情况下，理论上来说建两个高层比建一个超高层划得来，建几个多层比建两个高层划得来。因为多层公摊面积小，得房面积大，成本更低，关键是好卖啊！

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收益高

从产品货值看，开发商也看中洋房和别墅所具有的高溢价能力。在相同土地指标，做足容积率的前提下，高低配社区更能显著提高总货值收益。举个例子，一个20万平方米的“高低配”楼盘，假设高层为18万平方米，别墅为2万平方米，高层成交均价2万元/平方米，别墅的成交均价为4万元/平方米，这个项目的总货值为48亿元；假如把这个20万平方米做成纯高层小区，那么它的总货值为40亿元。

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好营销

还会为营销造优势。高低配社区更容易打出营销策略组合拳，间接提高销售收益和出货速率。在高低配楼盘，洋房始终作为形象产品和高溢价产品来提升楼盘品质和高层的溢价能力，高层作为大体量产品，又保证了项目现金流和整体收益。

高低配有什么缺点？

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绿化效果不能组景观

因为即使容积率低，但高低配的楼栋只能呈“兵营式”排列，在规划阶段也没办法铺排大型的景观组团，所以高低配小区没有大型的景观组团、没有水景、没有足够的老人儿童活动空间等。

万科美景世玠的效果图可以看出，绿化只存在各楼之间，无成片绿化。

融侨悦澜庭由一条纵向景观中轴，一个大型中心水景，两个中型景观组团及宅前绿化组成。

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高层业主不便利

“高低配”的高层大多为刚需户型，而大部分资源被洋房别墅掠夺，因为多层的舒适是建立在牺牲高层业主的楼间距、公共活动空间基础之上。

比如有40套一楼带花园的洋房，如果院子的面积为20平方米，共计800平方米，这800平方米绿地包含在社区的公共绿化面积内，也就是说，高层公寓的业主将损失这部分的公共绿地，公共利益受损。同时高层业主和别墅业主之间的阶层划分似乎永远存在，如果别墅区与高层区无法互通，再加上物业费不同，受到物业公司不同对待。这些“高低配”中的高层舒适度甚至不如普通的纯高层项目。

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洋房业主不便利

对洋房别墅区业主来说，交了更高的物业费，可是楼间距却小的惊人，前排邻居家有一点点动静都能听到。庭院里时不时闯进陌生高层业主，你还赶不走，人家来一句“这是公共绿化区域”就能把你怼回去。你在露台玩耍的一举一动，高层业主在阳台都能尽收眼底。

所以说，高低配就是灾难~

就目前来看，当郑州新盘容积率被限制的情况下，开发商为了利益最大化，可能会在高低配、纯高层上做文章，将纯高层改成洋房+高层，毕竟这样做利润会提高很多！所以说，购房者们买房不仅要看容积率数字（毕竟出台规定容积率2.9），还要实地到项目地看楼体间距是否不会合适，在家中居住是否有“被人监视负担”；看实际绿化是成片景观还是楼与楼之间勉强挤出来的绿植。亲们，切记不要忽视这问题哦。