“养壳”的朗诗果断“脱壳”长租公寓， “涉租”的房企们还好吗？

剥离“赔钱集中区”业务，开发商开始断舍离？

作为第一家因亏损而剥离长租公寓业务的房企诗朗，在上市6年之后，改变低估值局面，已经比企业多足运营的美好设想，更加重要且紧要。

一周前，朗诗发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓等多项非地产业务剥离至控股集团。

此次剥离后，上市公司所得款项净额估计约人民币9.81亿元，录得除税前总收益约人民币6180万元。相较近年在长租公寓上付出的成本，朗诗这次可谓“亏本甩卖”。

依稀记得，在2017年度的业绩会上，董事长田明曾向媒体表示，自己这几年一直在“养壳”，而且养得还不错。

不足2年，朗诗策略一改，“希望通过剥离非地产业务，降低与资本市场的沟通成本”。

毕竟数据层面一直难言乐观。在借壳登陆香港资本市场6年后，朗诗的股价一直变动缓慢。截至5月22日收盘，朗诗报收0.98港元，是地产板块中少有的“仙股”代表。

不过更让股东紧张的，或许是长租公寓等非地产业务，不仅无助于股价提升，还一定程度上呈现了侵蚀效益的迹象。

某品牌房企的长租公寓负责人就告诉“镁刻地产”记者，在众多房企还在“烧钱”玩长租公寓的行情下，朗诗剥离这一业务并不仅仅因为它“费柴”，更主要是由于这个业务已经影响到了其主营业务盈利。

对此，朗诗方面给“镁刻地产”的回应是“尚在进行中，不便回复”。

两年亏损2.34亿元 出表救主？

以“绿色建筑倡导者”现于公众视野的朗诗，似乎一开始便不想局限在传统地产开发一个门类。

从2014年起，朗诗即开始向长租公寓、养老服务、绿色金融、绿色建筑设计、物业服务、装饰等多个业务领域延伸触角。

2018年，“朗诗绿色地产有限公司”更名为“朗诗绿色集团有限公司”。

但从如今长租公寓的经营结果来看，转型成效并不大。

来自克而瑞的统计数据显示，朗诗2018年公司收入构成中84.7%来自房地产开发与销售业务板块，管理服务、办公物业投资以及长租公寓总收入仅占15.3%，尤其是长租公寓业务，在朗诗2018年业务收入构成中仅占1.7%。

从目前的情况看，朗诗的利润规模增长，依然依托房地产开发与销售的支撑，长租公寓的出现，似乎还有侵蚀公司效益的迹象。

记者留意到，2017、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元，2018年随着规模的扩张，亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。

“往往一些开发商背景的房企，搏的是资产卖出去能增值，平常只做经营性现金流，对这些资产贴息。朗诗就是这样，大部分是重资产，长租公寓这几年的亏损为不让外界看到，所以并表集团，毕竟上市公司还有地产开发业务来平衡，看起来就不会太差。”上述业内人士直言。

安居客首席分析师张波也告诉“镁刻地产”记者，朗诗的长租公寓前期成本比较重，后期还需要持续投入，又达不到相应预期。如果并表，在整个体系里，对公司的利润率和营收都会存在影响，做得越大，影响越大。

克而瑞研究就曾指出，目前长租公寓在我国发展仍不成熟，行业也未找准商业模式，并且培育期较长，短期很难实现盈利。长租公寓并没有为朗诗带来实质性效益，反而拖累了企业经营业绩，并且存在继续亏损下去的风险，总的来说并不利好当前朗诗的发展。

“朗诗的长租公寓模式，玩的是物业增值，现在的问题在于拿了很多项目没有退出。朗诗原本谋求未来在物业退出时的一次性超额收益，但这种模式的关键在于市场和老板能给多少时间。目前看来，给朗诗‘等的时间’已经约等于0。”上述业内人士表示。

实际上，和所有“涉租”房企一样，长租公寓曾被朗诗视为业务多元化转型的重要板块，也一度被高层看好。

2017年底，朗诗设立长租公寓业务。其官网信息显示，朗诗在北京、上海等一二线城市获取100多个项目，获取房量4万余间，已开业房源量超15000间。

但记者统计后发现，朗诗在14座城市共计展示了63个门店，其中门店数最多的上海为12个、南京11个，与其所说的一二线城市100多个项目的数字尚不符。

翻遍其336页财报，均未发现关于长租公寓规模以及布局的描述，而记者就朗诗寓相关问题询问其品牌负责人，对方的回复与官网如出一辙，并表示“业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五”。

“要做大先烧钱” 行业陷方法论难题

如今朗诗寓的现状倒逼朗诗“亏本”也要站在剥离长租公寓业务的前列，无疑揭开了房企“涉租”的一个无法再掩耳盗铃的难题——入不敷出。

上述长租公寓企业人士告诉记者，长租公寓行业的基本利润率非常低，普遍在2%左右，一线城市平均也只能做到1.7%左右，做得比较好的也就是3%~4%。而长租公寓的前期投入太大，物业的净收益覆盖不了融资成本，绝大多数资金成本不会低于5%，亏损已经是一个行业现象。

“做得越大，亏得越多，一栋楼可能亏1000万元，对于利润率影响很大。”

上述人士直言，目前房企虽然亏本也做，因为要快速规模化去占领更多市场。既然做了这个决定，就要忍受阵痛期，在收益实现前只能靠贴息活着。

“做长租公寓需要规模支撑，那么预备大量的资金、人才等资源投入就是必须。想抢占市场份额，那么盈利就不是首要的，甚至意味着可以亏损。所以某种意义上，如何做长租公寓，首先取决于最高层执行者的决心。毕竟高质量的增长永远是个口号。”

而对于操盘者，运营管理能力和渠道拓展，则是考验能否做好长租公寓的重要标尺。

实现高效的资源整合，为企业拓展市场空间，这些直接决定了该业务能否成规模发展。

“这一方面回归到人，则是考验心态和自我认知——如果把事情当作自己的业务，每一分钱都关注，才可能避免KPI导向的经理人心态，造成的盲目投资。”上述业内人士表示。

当然，每家公司的经营逻辑不一样，重资产永远不可能让运营公司去背的。

所以，老板如果看中未来物业的一线增值收益，那在持有阶段就要贴息；如果老板看中的是绝对的租金回报，那就不应该深耕一线城市，而是去二三线城市遍地开花，因为二三线城市经营可能覆盖利息，虽然其物业未来增值的空间相对较小。

细分领域已成红海 中小房企不适合规模化玩长租公寓

忍痛等待、亏本扩容，皆因长租公寓的未来，实在太诱人。

长租公寓是目前少有的、明确有政策支持的领域，红利也相对集中，在不少房企看来未来三五年就能迎来机会。

亿翰智库研究总监于小雨告诉“镁刻地产”记者，长租公寓的后市还取决于政策，比如后期的资产证券化，如果放开，对行业肯定有促进作用。

“基于这一客观情况，大企业去做长租公寓，本身就该承担一部分社会责任，小企业做长租公寓意义不太大。”

上述长租公寓企业负责人也表示，长租公寓目前在政策上已经过了风口期，白领公寓更已经是红海了。小型房企不适合规模化玩长租公寓，应该制定一个可以实现的目标。

“大企业可以做到1万套。毕竟，在融资能力、组织能力和维护各方关系上，创业型企业不可能比得上房企，哪怕再小的开发商，也比常规意义上拿融资的创业房企要做得好。”

他也分析表示，长租领域会越来越规范，未来伴随限制放宽，一线城市住宅租金的定价权可能都在长租公寓手里，野心勃勃的房企怎能不抢夺？

还有一个不容忽视的客观因素是，能够容房企争夺的地盘不多了。

克而瑞研究指出，对房企来说，多元化布局确实是增加“厚度”，应对行业变局的一种可选之策。进入新的赛道，市场竞争格局或将重塑，这也是很多企业实现弯道超速的好时机。

这个阶段，对于房企来说，重新梳理业务，找到自身强项或侧重点，打造核心比较优势，或许是一条可见成效的发展新思路。

每日经济新闻