郑州“第1居住价值区”绝不是北龙湖！

看一张图：

上图：郑州东站片区小区价格

瀚海晴宇：纯高层，二手房价格3万；

中豪汇景湾：纯高层，二手房价2.8万；

建业如意家园：纯高层，地面停车，二手房价2.7万；

康平苑：纯高层，二手房价2.9万；

建业天筑：超高层，二手房价3.4万；

海马公园：纯高层，二手房价3.2万；

高速花园：纯高层，二手房价2.5万。

没错，这是一个纯高层市场均价达到3万/㎡的地方。

纯高层的3万/㎡在郑州是个什么概念？

拿一个过去高低配楼盘的高层洋房的价格逻辑关系来看：如果高层售价1万，那么对应洋房价格多在1.4-1.7万之间。也就是说，如果高铁站有对应的洋房产品，它的价格应该是3*1.6=4.8万/㎡！即使按高低配小区里洋房对应高层最低的比例1：1.4计算，高铁站的洋房产品也应该在4.2万/㎡。

高铁片区的洋房价格应该在4.2万-4.8万之间，这个价格基本和北龙湖拉平。

这里面还有一个极其重要的因素，即产品，北龙湖的房价卖到4.5万，它对应产品都是什么干挂石材，什么太空铝板，什么700年橄榄树……而高铁东站呢？用真石漆实现了这样的价格。

所以：

高铁片区实际居住价值是超越北龙湖的！

【1】

感谢关注郑州楼事八卦。

为什么郑州东站可以超越北龙湖成为郑州第一豪宅价值区？难道是因为它有一个火车站吗？显然不是。

如果仅仅因为火车，我们可以看郑州老火车站附近的房价，它可能是郑州三环里最低的片区了。

郑州东站超越北龙湖的原因很简单：高效的一线城市生活！

首先是高铁生活：

如果在郑州选一个对你最重要的公共交通，你选哪个？不是地铁，不是飞机场，不是某条高速，一定是郑州东站！这是一个可以让你在短时间到达全国各地的交通枢纽。

随着特大郑州格局到来，随着国家中心城市的确立，郑州作为商务城市的属性将越发增强，同样，郑州人的商务活动也越来越多，守着这个交通枢纽，就比别人更快一步与世界接轨。

其次是办住一体：

我们买房的时候，大多首选离单位近的，将来郑州最大的商务集中区就是郑州东站的东西广场。在这个片区居住，未来“家-单位”的距离极小，走路和单车就可以实现上下班。

最后就是完善的配套：

下班后搞个商务宴请，附近没有档次和品牌合适的，你可能要开车1个小时驱车前往，商务谈判喝个下午茶，也是如此……不止是餐饮，还有医疗、教育……

从交通、办公和配套方面，东站是远强于北龙湖的，在这样的情况下，郑州东站的高层（普通类）住宅和北龙湖的洋房（豪宅类）住宅的价格比仅为0.75，远高于常规的0.6-0.7。

这个结论不太好理解，简答的说吧，就是：

如果以郑州东站的这个配套，区域的住宅地块都是1.5容积率的洋房的话，市场售价会高于目前的北龙湖。

湖，可以有成百上千个，但东站，只有一个！

【2】

当然，东站的居住价值得以体现的另外一个重要原因是：去除了传统火车站的三大硬伤：规划、管理、绿化。

我们知道传统火车站初建起始，是基本没有规划的，就像现在的郑州站，杂乱无章，形象极差，但郑州东站不是，郑州东站的规划是世界级的，对于东区，它更像是一件艺术品。

上图：东广场的规划图

其次，是东站片区的城市管理，城市管理分2个方面，管理者和被管理者，相比老火车站，郑州东站的区域客户和交通客户相对高端，管理更加容易，同时，郑东新区的政府效率和管理水平是郑州市最好的。

最后，也是最关键的就是铁路绿化问题，过去，我们坐火车快到郑州站时，窗外看到的都是垃圾场、破民房、废品站。

而东站呢？你沿途所能看到的都是公园。

上图：东广场附近的绿化

【3】

“高效的一线城市生活”，奠定了高端客户的硬性需求，“规划、管理和绿化的全面提升”击中了高端客户的痛点需求。6个因素结合，郑州东站就成为高端商务人士居住的首选，于是，开发商原本定位不是豪宅的产品到了今天都变成了豪宅，变成了实际价值超越北龙湖的豪宅。

所以，郑州东站成为郑州第一豪宅区也理所当然。

郑州东站只有2个广场，西广场的开发已经完毕，而比西广场面积更大，规划档次更高的东广场的时代要来了。

上图：东广场的夜景图

目前，郑州高铁站东广场正式拉开大幕，更顶级的城市规划，更高规格的建筑地标，更实力范儿的建设巨头，共同构思了一幅宏伟蓝图。

根据规划，高铁站东广场未来将形成40栋左右80米-306米的摩天商务写字楼，郑州的超高层建筑将密布此地，目前，华润、宝能、清华启迪、河南航投、国控、中国通号、星河万丽酒店、希尔顿逸林酒店、碧桂园总部科创基地等项目已确定入驻东广场。

整体规划上，高铁站东广场，同样是目前郑州最高标准。配套上东广场将在核心区域建设中央文化广场，北部配套郑州汽车站，南部规划公交枢纽站，这些都是郑州综合交通枢纽的配套工程。同时，郑州地铁1号线沿东西方向横穿东广场项目。

上图：东广场的中央轴线规划

不远的将来，郑州高铁站东广场全部建成后，整个郑州东站区域，至少70余栋写字楼，环绕着一处东西超级中央景观。如果把郑州东站区域比作郑州的一本重量级大书，那么东广场组团无疑是前半部分的精彩华章，一栋栋建筑构成了一页页标杆内容。

【4】

但是，相比北龙湖和西广场的优势尽显，东广场价值的释放窗口还没打开。

2018年，东广场最典型的优质综合体项目、投资逾130亿的华润置地新时代广场上市。这座由4栋写字楼、4栋企业独栋楼、1栋自持星级酒店、6栋精装公寓以及郑州第二家万象系商业组成综合体，在刚刚过去的4月份公寓物业的销售量上，以2.74亿的销售金额，排名郑州第一。

如下图：

该综合体商业体量近18万㎡，这注定是未来东广场的商业中心，大大提升了居住功能的配套属性。而在招商管理方面，这些均由华润自持，为未来的良好经营也提供了保障。

除了万象系商业中心自持外，华润自持的还包括1栋写字楼，1栋星级酒店，整体自持率高达40%，郑州华润的总部基地也会设在这里，即便是没有外部人流的引入，以华润自身人员的规模和体量，也能有力地带动区域发展，未来繁华绝对可期。

说这么多，我们看重点：价格。

永威在北龙湖的公寓，总价据说达到了500万/套，西广场建业天筑的公寓租金达到了8000元/㎡。而东广场的华润项目的公寓目前价格只有1.4万/㎡。

从未来的租金预测看，这个价格显然性价比十足。

上图：华润置地新时代广场项目在东广场位置图

但价格为什么上不去，唯一可以解释的理由就是：东广场的交通体系还没打开，东广场的绿化建设还没开始，东广场的配套设施还未完善，但这只是时间问题，而且是全郑州可能用时最短的一个时间。

2019，进驻东广场，应该是最好的时机。

（全文完）