【公司】万科该拿地了！

在文章中，我们看到今年前四个月，融创的拿地金额远远将其他房企抛在身后，其中就包括拿地金额位列第二的万科。

去年喊出“活下去”的同时，万科三季度大举拿地近500亿元，是恒大、碧桂园、保利和融创的总额，而最近万科拿地的态势却突然收缩了起来，4月份只拿了8个项目。

壹

今年前3个月，万科一共斥资305.25亿元拿地，同比去年已经增加了30%，从年初这个时间点来看，拿地积极性比较高。

但4月份，万科在土地端的投资明显谨慎了起来。据券商机构数据显示：在4月签约金额超过600亿元，增长超过4成的情况下，万科拿地出现了同比环比的双双下跌。新增建面同比下降了近6成，拿地金额也下降了37.2%，拿地金额占销售金额比例下滑30.8个百分点，达到历史低点。

考虑到一季度末，万科持有货币资金1432.2亿元，现金充裕的情况，这样的谨慎只可能是出自于万科对土地市场的判断发生了变化，主动减少拿地。

这应该与当前土地市场的热度有关。4月份，全国土地市场迎来了一波成交小高峰，成交价格也在市场回暖的影响下继续上涨，并达到近一年来的最高点，溢价率同样保持上行，创下2018年下半年以来的新高。

对于万科来说，这并不是一个好的信号。据了解，相比于销售金额和回款率，净利润率已经被放到了万科各大一线公司业绩考核的核心位置，这意味着从拿地端就必须提高门槛，从拿地成本角度为后续开发留足利润空间。

如今，全国各地土地市场窗口期极短，有些甚至只能按星期计算，一旦土地稍有热度，各家大型房企哄抢的局势下，地价被抬高，利润空间就会被压缩，拿地的机会转瞬即逝。

万科在经过了去年下半年的一轮土储补充之后，选择冷静旁观。

但是，其他的头部房企依然凶猛，尤其是随着房企回归一二线的战略成为共识，过去这一轮二线城市的土地市场表现尤为热闹。

根据中原地产的数据，融创单月招拍挂拿地额就超过285亿元，碧桂园、中海、华润、金地、绿城等8家房企拿地金额超过100亿元，刷新了一年多的土地市场月度纪录。

目前万科的土储足够支撑未来3年的发展，但面对土地市场行情演变，万科暂时收缩的策略能持续多久？随着房企融资状况和资金情况较从前有所好转，对于一二线城市土地的争夺是否愈发激烈？这样等下去，是等到窗口期，还是地价越等越贵呢？

万科对于市场走势的判断留给时间去检验，但“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略，要求万科各个一线公司主动去拿好地。万科各大区域公司应该明白这一点，等待不是办法，即便土地市场形势复杂，也必须从市场中寻找机会，寻找符合利润要求的土地，去巩固基本盘。

贰

今年一季度报告中，万科再次强调基于“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的共识，继续开展“战略检讨、业务梳理、组织重建和事人匹配”等系列工作，以进一步明确聚焦主航道。

于是，近日万科进行了重要人事变动，南方区域老大张纪文改为负责梅沙教育板块，曾经被外界视为郁亮接班人的孙嘉不再担任万科集团财务负责人，而是接管南方区域。

早在今年初，基于深化组织重建与事人匹配的需求，万科南方区域的深圳、广州和厦门等城市公司老总就换了一轮，大刀破斧的换防背后，正是对于“收敛聚焦”的要求。

2017年，南方区域的销售额排在集团第一，2018年却已经降到第三。

而在2019年一季度，南方区域的销售业绩直接垫底了，连中西部都比不上，要知道南方区域坐落着万科的大本营，这怎么忍得了？此时，张纪文的职务变动含义就很明显了。

可以说，南方区域业绩情况不理想与严厉的市场调控分不开，但这一因素放诸全国各个区域都有，究其根本的原因还是在于南方区域作为万科总部所在，一直具有特殊意义，承担着大量创新业务探索的工作，也是张纪文本人热衷的工作。

从“八爪鱼战略”到“万村计划”，张纪文在新业务上非常投入，他认为随着存量时代到来，房地产销售的传统模式需要改变，他的一系列探索则是在为万科寻找明天，此前他的付出的确得到了王石的支持。

但是，现实的引力是沉重的，寻找明天没有那么容易，还可能把今天给葬送了。八爪鱼战略早已成为一个过时的名词，而万村计划比长租公寓还不赚钱，面临的问题比想象中更复杂。

郁亮说，对比万科6000亿的规模，要建立6个千亿的新业务才能再造一个万科。

这件事太难了，吃力不讨好的事情，光靠情怀无法支撑太久，兜兜转转，最后还是房地产好干。

张纪文真心热衷于创新业务，万科也支持他，那句“尊重个人意愿和兴趣，张纪文不再兼任南方区域事业集团首席执行官，出任集团梅沙教育事业部首席执行官”，也许不是官话而是实话。

可即便万科教育业务在全国已经开办了20多个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地，相比于一方封疆大吏，张纪文的管理范围也是大大缩小了。

做你喜欢的事，还是公司需要的事？

选择前者，张纪文已经得到了他的答案。与热衷的事业作伴，前提是为公司“收敛聚焦、巩固提升基本盘”让路，这也许是对万科四大区域领导人的警示。

叁

孙嘉，一直是在做公司需要的事。

宝万之争时，孙嘉从上海公司总经理的任上，被调去了集团总部，后来担任万科财务负责人，在引入大股东深铁的过程中扮演重要角色。

且不说跟投制度下，集团高管的收入还比不过地方大员，单就是从上海的小家到万科总部之间往返奔波，就够受的，但孙嘉一干就是三年。一度被外界传为接班人的孙嘉，在新总裁祝九胜上任后，何去何从一直是外界关心的问题。

这一轮人事调动，万科让首席风险官王文金回到原来财务负责人的岗位上，让懂财务投资的孙嘉去管南方区域的业务。

孙嘉投行出身，在万科战投部干了很多年，随后在上海创造了全国单城的销售纪录。据了解，孙嘉情商很高，善于与政府官员打交道，这对于房企投资拿地是非常重要的能力。

业绩不振的南方区域需要的就是这么一个管理者。

在前几天《【公司】小孙接班必修课》的文章中，我们强调过随着房地产行业变化，“钱”这个字在房地产业务发展中，格外重要。相比于工程、营销口的高管，如今房企越发重用财务金融背景的高管，把他们放在核心的业务位置上。

孙嘉担任起重振南方区域的担子也印证了这一点，他可以再次证明自己。

有意思的是，在今年1-4月的拿地排行榜上，万科在珠三角的拿地位列第一。看来南方区域是要从拿地阶段开始甩脱垫底的帽子，奋起直追了。

拿地决定了房企未来3-5年的发展势头，万科四大区域负责人在地方掌握着极大的自主权，他们如何执行集团的战略，就决定着万科的发展势头。

经过张纪文的人事变动，四大区域的区首应该明白郁亮提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略不是喊口号，是真正的第一要务，而他们需要用行动来反馈。这个行动很大程度就是拿地。

虽然去年下半年至今年初，万科进行过一轮土储加仓，但今年土地市场面临的局势是，很多房企过去很长时间拿地不达预算，随着今年资金面的宽松和补仓需求强烈，土地市场竞争会一直激烈，很多都是老板本人亲自坐阵现场叫价。

如何避免“没拿到地难受三天，拿到地难受三年”的情况，拿好地，巩固提升基本盘，是万科地方公司需要用行动对郁亮做出的回应。