黄埔这个盘79平三房带主套，但销售不会告诉你有这些坑

过去5年，知识城卖出最多房子的是哪个楼盘？

答案是万科幸福誉，接近6700套。

当大家以为这个知识城开发最早的楼盘已经清货的时候，项目突然又爆出大片新地块。

而这就是正在偷偷收诚意登记金的万科幸福誉5期。

还在“挖山头” 已经偷偷收诚意金？

近期，买买君提前帮大家前往踩盘，但去到现场发现，地块原本是山头，目前正在挖平，连地基都没开始打，网上也查不到任何规划图，更别提预售证了，但就是在这种什么都没有的情况下，已经开始收钱了。

▲万科幸福誉5期正在挖平山头

目前，5期已经开放销售中心，但5月1日只开放了95平四房的样板房，其他户型还在赶工期。同时已经启动诚意登记，买家刷2千元到金融托管账户，开盘可抵3万。

▲万科幸福誉规划图（红圈为首批新货）

产品

79平三房带主套 哪个户型最科学？

5期规划有小高层和高层，首推小高层，11层高，其中小面积为一梯四户，分别是2个79平三房，1个85平三房和1个95平四房，大面积为一梯两户，均为101平四房，所有户型都带主套，因为公摊面积少，实用率均去到9成。

除了95平四房，其他户型买家现在能看到的只有户型图，买买君也第一时间拿到资料，帮大家分析这批产品到底值不值得买：

79平三房

79平三房，布局中规中距，厅直出阳台，难得的是这么小的面积，做到三房带主套。

▲79平竖厅三房

85平三房

85平三房，横厅设计，缺点是房出阳台，客厅采光通风稍差，而且主卧两个门“打架”。

▲85平横厅三房

95平四房

95平四房，布局跟85平相似，多出1间房，虽然实用性强，但想买四房不如选101平。

▲85平横厅四房

101平四房

101平四房，与95平相比，最大的优点是厅直出阳台，带入户花园，而且是一梯两户。

▲101平竖厅四房

▲78和95平为一梯四户

▲102平为一梯四户

四个户型全部都是朝南，但受到分布影响，95平四房的采光，可能会受到79平三房的部分遮挡，综合考虑，买买君的建议是，买三房优先选79平户型，买四房优先选101平户型。

价格

吹风价2.6万！板块第二贵凭什么？

目前项目还没有具体定价，但销售跟买买君透露，参考周边，预计在2.3-2.6万/平的区间，如果按最小户型79平三房，最低2.3万/平计算，5期新品预计最低总价180万，首付准备50多万。

那目前在知识城其他楼盘，想买1套三房大概要准备多少钱？

包括万科幸福誉在内，现阶段，知识城板块共有6个楼盘，其中腾飞园中新里和广州绿地城已基本售罄，有货在卖的是时代天韵、招商雍景湾和龙湖双珑原著。

▲时代天韵就位于万科幸福誉对面

其中最贵的是时代天韵，南向望湖单位破3万/平，而且户型大，最小的三房也去到115平，总价接近300万。招商雍景湾和龙湖双珑原著价位差不多，都在2.1万/平左右，招商雍景湾相对更低。

如果单看三房，龙湖双珑原著是98平三房带主套，总价200万出头，招商雍景湾是88平小三房不带主套，单价最低加上户型最小，成为目前知识城板块门槛最低的楼盘，总价在180万/套起。

这么看来，万科幸福誉5期面市，对标竞品主要是龙湖双珑原著和招商雍景湾，但单价比这两个盘都没优势，论舒适度不如龙湖，看总价的话，除非能压在吹风的最低价，不然也不如招商。

配套

万科幸福誉5期吹风价之所以能看齐时代天韵，除了产品紧凑能控制住总价外，最大的底气还是想蹭上项目1-2期的地段和配套，但说实话，3期和5期，基本上跟1-2期算不上是同1个楼盘。

▲5期距离地铁仅直线距离就1.2公里

▲5期在万科幸福誉3期旁边

▲白色建筑为万科幸福誉3期

万科幸福誉属于“地铁上盖”只有1-2期，5期的位置，距离1-2期约1.2公里，在之前“曦望”和“蓝图”两个组团之间，虽然比3期离地铁14号线何棠下站地铁口近，但因为知识大道还没修好，目前去到地铁站还是非常不方便。

踩盘当天，买买君从5期步行到何棠下地铁口，需要兜个大圈，全程接近2公里，大约花了半小时。幸好知识大道已经动工，等修好后，通过知识大道转九龙大道到地铁口，可以节省一半路程，距离大约1.2公里。

▲14号线知识城支线何棠下站地铁口

但就算走到地铁口，目前知识城去市区的交通还是非常曲折。由于21号线还没全线通车，从知识城到市区，需要先换乘14号线，绕到嘉禾望岗站，再转2号线或3号线到珠江新城，全程22个站，跨越广州4个行政区。

最新消息显示，21号线会在今年9月28日全线通车，到时候就可以坐14号线知识城支线4个站到镇龙站，换乘21号线快线，再坐6个站到员村，转5号线3站到珠江新城，全程13个站，最少7站就到天河，通勤时间上至少比现在节省20分钟，而且避开了“死亡3号线”。

▲21号线预计国庆前通车

生活配套不共享！学位还没定下来

值得注意的是，虽然万科幸福誉是知识城的“开荒牛”，发展最为成熟，但因为5期跟1-2期离得太远，没办法共享现有配套，其中最重要的就是学位。

目前，万科幸福誉1-2期的学位是黄埔区会元学校，属于市二中委托管理，算得上有名校背景，属于九年一贯制公立学校，其中小学2016年已经开学，初中部预计要2020年6月建成，小升初可直升。

▲已经开学的会元学校小学部

但3期和5期将来对口的是3期配建的学校，目前教学楼已经基本建成，不过到底是哪所学校还有争议。一种说法是知识城二小，另一种说法是广州实验中学附属小学，都没有实锤，但可以确定的是，今年都没有招生计划。

▲红色建筑为3期建好的学校

▲疑似广州实验中学地块

而知识城被吐槽得最厉害的是，万科幸福誉、时代天韵和中新腾飞里等几个已经交楼的小区，已经有4个年级的小学生在读，但会元学校的中学部到现在还没建好，确定落户的广州实验中学也没有消息，如果等到毕业还没建好，这批学生只能去读附近的村镇中学。

▲建设中的会元学校初中部

根据销售透露，5期预计2021年交楼，学位方面暂时还可以等。但3期已有部分单位交楼，全部交楼预计在今年年底，到底会读哪所小学，还要等今年的地段划分公布。

知识城虽然规划高大上，但建设速度太慢一直是槽点。这次踩盘，买买君感觉知识城变化最明显的地方有两点：

首先是靠近时代天韵的邻里中心，有望今年建成。在知识城规划5个邻里中心中，只有这个动工了。

▲邻里中心建设进度

另外是几所医院的进度也非常快，其中广州皇家丽肿瘤医院已经封顶，年底建成，明年可投入使用。

▲肿瘤医院建设进度

而上述配套，分别位于何棠下地铁站的不同出口，最近的楼盘是万科幸福誉1-2期和时代天韵。

地块

7年前地价不足千元 万科成大地主

最后买买君再扒一扒这块突然冒出来的5期地块。

根据广州土地出让记录，2012年，中新广州知识城投资开发有限公司一次性拿到知识城5宗地块，全部底价成交，折合楼面均价全部不到1千元/平，后来，这5宗地块通过股权出让的方式，进入了老牌开发商的口袋。

“大地主”就是万科。

5块地有4块最后都到了万科手里，其中3块就是已经卖完的万科幸福誉1-3期，剩下的1块是本文的主角：万科幸福誉5期（项目没有4期）。

据说，本来万科想把5块地都收入囊中，但没想到半路杀出个“程咬金”，去年8月，保利官宣，以收购股权的方式，“截胡”了最后的1块地。

买买君收到风，保利这个项目已经命名为“保利拾光年”，预计最快6月开放销售中心，从时间节点看，到时候会和万科幸福誉5期“正面刚”。

规模上，保利拾光年占地面积128742平，万科幸福誉5期占地面积191580平，万科幸福誉5期是保利拾光年的1.5倍。

▲保利拾光年位于万科幸福誉3期后面

如果按地块2012年出让时的挂牌信息来看：

两宗地的容积率都要求＞1.0，≤1.8 ，限高55米，建筑密度小于25%，其中保利的地块要求绿化率≥30%，万科的地块要求绿化率≥35%。虽然整体强调舒适性，但从已有的效果图来看，万科幸福誉5期内部几乎没有配套。

想要入手知识城的买家，不妨等到下半年保利拾光年入市再作对比。