巨坑！海南这个五证俱无的违建楼盘 竟是“省重点项目”

海南陵水，一个占地上千亩、被列为“省重点项目”的新楼盘，刚交付业主半个月——突然被当地政府认定为违建，切断了水电，业主被要求限期搬离。

这个违建如何顺利拔地而起、如何获得省重点的头衔、为何在入住之后才被叫停……种种疑问，始终没有解开。

今年3月底，《新闻调查》来到项目所在地——海南省陵水县，对它的来龙去脉展开调查。

买下心仪楼盘，入住15天后被警察告知限期搬离

两年前的冬天，专程为买房而来的吉林人任全义来到了海南陵水一处名叫“国茂清水湾”的楼盘。当时，还是一片正在施工的工地，但初俱的雏形，已经让他兴奋不已，售楼处里人头攒动，当场交钱的购房者把发售现场围得水泄不通。

2017年3月，任全义以98万的总价买下了一套72平米的两居。2018年12月底，他正式搬进了这个建有11栋高层、202栋别墅、配有泥疗体验中心和五星级酒店的小区。当时和他一同入住的，还有590户业主。

2019年1月12号，陵水县政府的执法人员进驻小区，以政府通告的方式告知业主：国茂清水湾作为非法占地建设起来的项目，正式被县里接管。

贴在小区门口的通告显示：这个楼盘属于未获得《预售许可证》而违规销售的商品房项目。对不少业主来说，违建的认定并不算意外，真的要求限期搬离是他们完全没想到的。

旅游度假地产变身房地产，谁在偷梁换柱？

2012年，陵水县英州镇发布了一份控制性详细规划，首次提出打造总面积为12583亩的“泥疗养生休闲旅游度假区”，2013年12月，作为这个项目的一部分，国茂公司与陵水县政府签订了总投资20亿、总面积1034亩的投资意向书。

2014年1月，该开发商以泥疗养生、园艺观光、生态观赏旅游、生态居住、景观大道及配套设施的名义在县发改委进行了备案，随后被列入海南省2016年重点项目，这成为该楼盘的金字招牌。

业主玉兰和任全义都是在2017年3月前后买的房，当时，销售人员曾以“省重点项目”的身份向他们承诺，证已经在办了，六月份就能全齐。

业主们甚至不知道，他们在海南省发改委的官方网站上见到的国茂，和买到手的国茂，已经不是一回事了。2012年以前的陵水，经济结构单一，房地产对当地收入的贡献一度达到70%。

十二五规划中，中央明确提出促进产业结构转型升级，改变财政收入过度依赖房地产的要求，陵水宣布将旅游业和现代服务业作为转型的突破口。吸引国茂公司前来投资的规划，正是在这样的背景下提出的。

在立项之初，省县两级发改委的备案表都没有出现“房地产”的字样。按照《海南省重点项目管理办法》，市县一级的发改委要将重点项目的进展向省发改委一月一报，对项目的投资进度、施工进展、存在问题进行动态反馈。

按照县发改委的解释，是开发商擅自偷梁换柱建起了房地产，政府部门并不知情。

违法违规用地，大张旗鼓施工

调查中记者得知，直到2018年底入住，业主们都没有见到一张证照。但“省重点项目”的光环让他们一再相信，办证只是时间早晚的问题。

2011年，在英州镇泥疗养生度假村的规划发布之前，辽宁国茂房地产开发公司就已经通过收购当地两家农业开发公司的方式，将两家公司名下、总计约1100亩的六块土地收为己有。业主们买的房子，正是在这六块地的范围里建起来的。

按照法律规定，只要是在农用地上进行建设，无论是建的旅游度假酒店，还是泥疗养生设施，都必须先通过当地政府完成土地变性。但这一步，国茂在长达三年的建设过程中，始终没有完成。

当时和时任陵水县国土局局长邓明裕面谈的，是国茂公司的实际控制人柳茂盛。从上世纪八十年代末，柳茂盛就开始在本溪、沈阳等地从事建筑安装和房地产开发。房地产开发需要什么样的法律程序，他当然心知肚明。

国土部门负责人对《新闻调查》记者说，柳茂盛从一开始就明知要建成的是违法项目。但是，很多业主并不这么认为。

省县两级频频出手，违建何以稳步推进？

陵水县国土局向《新闻调查》记者提供的五份行政处罚记录显示，2015年5月4号，这个项目因未经依法批准擅自建设道路、办公用房及板房，被国土部门处以194万元的罚款。

2016年9月1号、2017年6月13号，又因未取得合法用地手续从事建设活动，被国土部门处以总额超过5000万的罚款。

2017年5月，省国土厅通过一年一度的卫星照片巡检，也发现了这个地块上的异常。在2016年的卫星影像下，它还是一块裸地，但到了2017年，已经盖起了大片楼房。

省国土厅督察组的到来，依然没能让违建止步，私接水电的情形再次上演。2018年6月26号，陵水县国土局又做出两份行政处罚决定，宣布没收所有违法建筑，并移交给属地乡镇按照现状进行接管。

但事实上，镇里从来就没接管过这个项目。

法定的接收主体不是乡镇，这一点，镇里接到函文的当时，就已明确回复。比对县国土局的两份文件，《新闻调查》记者注意到：作出没收决定是在2018年6月，而将项目移交给英州镇，已经是半年后的12月了。

翻阅国土局历年来做出的5次处罚决定，《新闻调查》记者发现：每次除了罚款，都提出对违法建筑没收、拆除处理，而每次“没收、拆除”的效果，却是下一次“没收、拆除”，而违建都安然无恙。

2017年3月6号，国茂公司给房管局回了一封函，明确表示将守法经营。但回函过后，销售照旧。十天后，陵水县房管局对其下达行政处罚决定书，责令立即停止违法销售。

2017年4月19号，国茂公司再次回函，承诺不会销售商品住宅。但这一次，销售依然继续。房管局说，他们派出了工作人员到现场督导，但没有更多的强制职能。

这一点，资深房地产专业律师杨在明表示，这种说法并不成立。

房地产专业律师杨在明：房管部门他没有直接的执法权，但是他可以申请人民法院执行，法院审查的方式以判决的形式，说你这个处罚是合法的，我给你维持，这个渠道在法律上是畅通的，没有问题的，那为什么没做呢，这是没有依法行政的表现没有严格执法的表现。

县国土局告诉《新闻调查》记者，即便国茂已在农用地上开了工，县里还是为此专门研究了一套方案，希望协助开发商完善手续，但最终还是不了了之。除了省重点项目的身份加持，开发商违建的信心另有出处。

陵水县公安局副局长周始壮：在我们侦办案件的过程中，就发现了这个他在项目建设过程中，海南国茂公司有向相关职能部门进行行贿的这个问题。

记者：所以才那么有恃无恐。

陵水县公安局副局长周始壮：是的。

海南省政法委副书记、国茂项目处置小组组长刘诚：我们认为这个里面政府确实是监管不到位、不作为，甚至有一些公职人员与这个不法企业相互勾结。明知违法在这个农用地上盖这么大一片房子，后果非常严重，造成的影响非常恶劣。给海南自贸岛的建设实现形成了非常大的损害，这些问题确实是值得我们深思的。

水电被断，业主仍在守望

1月12号执法人员进驻小区后，原有的水电被切断，改为临时水电。

对此，时任陵水县国土局局长邓明裕表示，因为目前这个项目的现场的供水供电，包括消防措施都是开发商私自安装的，目前还没有经过任何的安全的检测和验收，如果是正常供水供电的话，就有可能引起一些安全事故。在采取这个方式之前，政府邀请了包括法律人士在内的讨论论证，这个事情的处置也在省委省政府的统一指导下来进行。

临时水电并非全天候、不限量供应。电，早晚各供三小时；水，由两辆水车提供。

虽然早在1月12号业主们就已被要求撤离，虽然限水限电，但直到今天，不少业主依然没有离开自己的家。业主们期望等到的，是满怀希望买来的房子，最终将以怎样的方式收场。

海南省政法委副书记、国茂项目处置小组组长刘诚：我们在处置过程当中加大对资金流向的查封扣押和冻结，这块下的力度比较大。

记者：意思就是说希望将来能够购房人的损失由开放商支付。

海南省政法委副书记、国茂项目处置小组组长刘诚：那是必须的。

记者：做得到吗？

海南省政法委副书记、国茂项目处置小组组长刘诚：从目前我们查到的资产来看，是可以能够来退换购房者的款。查封了土地。目前是一千多亩，一千一百多亩地，这个土地是比较值钱。内地查封一千多套房子，这个房子是合法手续房子，相提并论这个价值差不多可以处置。