日本房产：聊聊日本那些 “禁止重建”（「再建築不可」）

对日本房产相对比较了解的朋友，一定见过下面这类房子：

表面看起来和其他的房源图纸并无太大差别，但是仔细一看，备注一栏中赫然记载着“再建築不可”的字样。

翻译成中文就是说，这个房子不可以重建。

众所周知，在日本购房，土地和建筑都归房主所有。

土地尚可以子传孙孙传子地延续下去，但是建筑总有老旧到住不了得那么一天。

若是普通的日本一户建，旧了，把房子拆了，重建便是了。但是如果是被标有“再建築不可”的房子，岂不是买了块烫手山芋。

既然如此，为什么房地产业界还会有这种房产出售，且这种房子为什么还有人会买呢?

今天我们就来聊聊，日本这些 “再建築不可”的房子。

1、为什么会“再建築不可”

为什么会有“再建築不可”的土地存在呢?

不让再建的原因有很多，其中最常见的原因和“接道义务”有关。

所谓“接道义务”，是指日本《建筑基准法》规定的，“建筑物须与一条4m以上宽度的道路相接壤超过2m以上”。若道路本身宽度不足4m，则房屋只能建在道路中心线后退2m的位置。

如果这块土地不符合这一“接道义务”，将无法通过建造确认申请，因此会被评估为“再建築不可”土地。

一定有人会问，既然无法通过建造确认申请，那么既存建筑是如何建成的呢?

其实这些被标记为“再建築不可”的房屋多为年代久远的建筑，它们大多是在《建筑基准法》实施以前所建。还有一些则属于后期的违规建筑。

此外，不让再建的原因还有可能是因为该区域为灾害危险区，如可能因发生海啸、洪灾、泥石流等不可抗力自然灾害导致人身财产受到危害的区域。

这种地区本身就不适合居住，更别说通过“再建筑”许可了。

还有，被选为道路预定地和规划调整区域的土地也可能成为“再建築不可”的土地。

在日本，汽车使用量非常高，大多数家庭都有1台以上的车。随着车需求的不断增加，很多地方的道路需要扩张。新道路的建设就意味着可能需要撤去原有建筑物，以确保用地。而这种需要被拆除建筑的土地就有可能会被限制成“再建築不可”。

此外，连栋别墅通常也不能轻易“再建築”，毕竟你和隔壁公用了一堵墙呢。

2、“再建築不可”有无回旋余地

那么被定性为“再建築不可”的土地，可不可能通过改变，成为普通的土地呢?

首先，灾害危险区、道路预定地和规划调整地就不用再考虑改不改变的问题了。

但因为建筑不符合“接道义务”而被评定为“再建築不可”的土地，通过再建筑时的改变，遵照“接道义务”去建，则有可能改变。例如，相接道路不足4m，就将自己的土地空出一部分作为道路使用。

不过，因为与道路相接长度必须超过2m，所以，如果长度不够也不行。

这种时候，如果能把隔壁的土地也买下，总长度达到2m，也是可以再建筑的。

连栋别墅能不能“再建築”，这就要看你的邻居怎么想了。毕竟连栋别墅分割，不是光拆一堵墙这么简单。

因为，连栋别墅是按照一个整体建筑物看待的，因此这个整体建筑只要有任意一面和4m以上宽的道路接壤2m以上就可以了。

但如果连栋别墅中有一户想改成独立建筑，这就意味着。每个建筑都必须有一面的占地和4m以上宽的道路相接超过2m以上!如果相接道路本来就经过了连棟每家的占地还好说，否则就意味着，所有建筑都必须改小很多才可以。如果房子得改小到无法满足“建筑的最小占地面积”，那么这种房子还是“再建築不可”。

这么大费周折，起初就别买这种房子就好了呀，可为什么还是有很多人喜欢买“再建築不可”的房子呢?

3、为什么会有人买“再建築不可”的土地

首先当然是因为“再建築不可”的房子会相对而言便宜不少。

其次，是因为日本的房子本身经久耐用，且他们很擅长修缮和维护工程。“再建築不可”的房子，只要重新装修改造一下，基本上可以跟新房子差不多(就像现在很多日本的古寺庙建筑，都是靠大规模修缮，上百年保持着原貌)。

当然，如果要重新大规模修缮，那么可以修缮到什么地步呢?实际上这个标准是非常难判断的。

底限是，旧房子只能拆到“尚能被看作是建筑物”的程度。那么地基、4根梁柱和屋顶等结构型至少得保留下来。如果只是这样大规模修缮，就不算是“再建築”，房屋的寿命也能因此延长很久。

此外，像前文中“不满足接道义务而被评为再建築不可”的情况，只要能将土地改为符合“接道义务”，就能变回普通的土地。

因此不少有心的投资者，特意低价收购那些便宜的“再建築不可”的土地，通过改造，变成符合标准的普通建筑，土地价值瞬间增长。再高价转手售出，就能从中获利。

这就是为什么“再建築不可”的房子依然有市场。

都说富贵险中求，不过冒险之前一定要对自己投资的项目有所了解，而不是简单地凭着初生牛犊不怕虎的劲儿，贸然行事!