团购房烂尾十年未建成 购房者打赢官司退款难

打赢了官司却没能要回购房款，这件事已经成为了济南市民于先生的一个心病。4月22日，于先生讲述了他团购舜阳山庄小产权房的悲催经历，他说他所购买的楼房已经烂尾十年，然而他在胜诉的情况下仍难要回19万元购房款。

生活日报记者实地探访发现，未建成楼房的地基已经荒废且长满野草，附近的空地则对外出租成为一个临时存放沙子的场地。对此，律师建议市民尽量不要购买小产权房。

团购小产权房却中途“夭折”

“2010年3月份，我是通过熟人介绍知道了舜阳山庄团购的事情。当时已经盖好了两栋楼房，马上快入住了。”于先生介绍，当时团购的价格是每平方米3000多块钱，虽然楼房是小产权房无法办理房产证，但是销售人员承诺后期可以补办相关手续帮助办理房产证。

综合考虑地理位置、周边配套设施等因素以后，于先生就签了购房协议。“房款可以分期交，也可以一次性交纳。”于先生说，他先期先交纳了19万元购房款，剩余的20万元购房款在2010年年底房屋交付时支付即可。

然而，于先生迟迟未接到房屋交付的通知，他就来到楼盘施工现场查看，结果到达现场却发现楼盘的地基还是当初看房时的模样。“刚开始销售人员说是施工现场不让进车，房屋交付的时间会延期。”于先生说，他没想到销售人员的延期却变成了遥遥无期。

“直到现在都没有盖起来，已经烂尾十年了。”于先生说，他后来得知其所买的舜阳山庄小产权房是因为政策因素导致停工。

打赢了官司却没要回购房款

“当初我打算在舜阳山庄买婚房，现在我都是两个孩子的妈了，房子还没有盖起来。”一位购房者说，他们一直在跟购房协议的甲方山东十八盘文化传播有限公司协商退还购房款的事情，但是该公司的企业法定代表人却只退了一部分购房者的房款。

“刚开始的时候，他们（山东十八盘文化传播有限公司）还有专门的律师来打官司，后来开庭的时候就不去人了。”于先生说， 2014年起，有不少购房者就拿起法律武器维权，他们起诉山东十八盘文化传播有限公司，主张退还购房款以及赔偿违约金的要求。由于山东十八盘文化传播有限公司在未取得预售去可证就对外销售，购房者都胜诉了。

然而，让余先生气愤的是，他们虽然打赢了官司，购房款却难以要回。“法院那边说，他们找不到十八盘的负责人，公司也成了‘空壳公司’。”于先生说，山东十八盘文化传播有限公司的企业法定代表人处于失联状态，他们想要要回购房款就犯了难。

对此，生活日报记者联系到了法院执行局工作人员，该工作人员称山东十八盘文化传播有限公司的企业法定代表人名下已经没有财产，他们也有些无奈。而购房者称马某还在其它公司任职。

现场探访：

未建楼房地基已经荒废且长满野草

4月22日上午，生活日报记者来到位于二环东路与小姑山北路附近的舜阳山庄小区，发现该小区仅有两栋楼房，共有50多户居民。“这两栋楼是2002年建的，是小产权房，没有房产证。”舜阳山庄小区物业公司工作人员介绍，该小区的二手房价格较低，而且存在有价无市的情况。

舜阳小区东侧的一个小院就是山东十八盘文化传播有限公司承诺建设楼房的地方，主路东侧是有一个大坑，里面有数十个成捆的钢筋柱，这些钢筋已经生锈且缠满了枯萎的藤蔓，而钢筋柱中间有多个土丘，上面长满了野草。

居住在大坑附近瓦房的一男子称，大坑是舜阳山庄烂尾楼房的地基，而大坑北侧的空地则被人承包起来做了沙场。“这片土地属于五六家单位，我们也不知道都是谁的。”沙场一名工作人员说，他们老板把场地租过来以后存放沙子，然后再把沙子卖掉，而他们对舜阳山庄烂尾楼的事情并不知情。

涉事企业：

已经给部分购房者退还了房款

“之前小产权房也是能盖起来的，后来的政策不允许盖小产权房了。”曾在山东十八盘文化传播有限公司任职的一名工作人员说，其实舜阳山庄尚未建成五栋楼房已经打好了地基，不过2010年就停工了，之后他们公司的企业法定代表人曾给部分购房者退还了购房款，不过后来就没钱退还房款了。

随后，生活日报记者尝试通过购房者提供的两个手机号码联系山东十八盘文化传播有限公司的企业法定代表人。然而，其中一个手机号码已经暂停服务，另外一个手机号码则始终拒接。

市场监管部门：

涉事企业被列入严重违法失信企业名单

4月22日，生活日报记者通过国家企业信用信息公示系统了解到，山东十八盘文化传播有限公司于2005年1月5日成立，其注册资本为208万元。其经营范围中有关房产的内容为房地产营销策划、楼盘销售代理。

2015年9月23日，山东十八盘文化传播有限公司因“通过登记的住所或经营场所无法与企业取得联系”被济南市南部山区管委会市场监管局列入经营异常名录。2018年10月15日，由于该公司列入经营异常名录届满3年仍未履行公示义务，该公司被山东省工商行政管理局列入严重违法企业名单。

律师说法：

小产权房买卖不受法律保护合同无效

针对多位市民在舜阳山庄购买“团购房”十年未建成却难退房款的事情，生活日报记者于4月22日下午咨询了山东千舜律师事务所律师邱洪奇，他认为舜阳山庄“团购房”是小产权房，然而小产权房的买卖不受法律保护，相关购房合同也是无效的，购房者可以要求开发商退还房款。

“小产权房并不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。”邱洪奇介绍，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

邱洪奇称，买卖小产权房是不受法律保护的，因此购买小产权房存在着诸多隐患，比如小产权房即使拥有这份合同也无法正常入市交易；如果以后遇到纠纷时，合法的购房合同并不能帮助购房者维护合法权益。因此， 邱洪奇建议购房者尽量不要购买小产权房。

对于购房者打赢官司却难以要回购房款的事情，邱洪奇称购房者可以到法院申请强制执行，从而维护个人合法权益。

相关案例：

案例一：

34万元购买小产权房 卖家取走收据失联

2013年10月,济南市天桥水屯路附近市民辛女士,花费34万元购买了一套小产权房。辛女士称自己的收款凭证被卖家刘先生取走,之后多次联系刘先生,但号码均显示关机或停机。据了解，双方是私底下交易,没有中介,也没正规房产交易合同。

2016年12月14日,记者从当地村委工作人员王先生处了解到,该小区由于都是小产权房,因此买卖双方都是私下交易,他们村委方面对事情情况并不知晓,也不会过多干涉。“但买卖双方牵涉的那套房子之前已经倒手很多次了,现在属于谁确实说不清楚。”王先生告诉记者。

随后记者按照辛女士提供信息,拨打了刘先生当时所留的三个电话,但均显示关机或停机。“我已经报案了。”辛女士告诉记者。但当时的收据已经遗失。

（据齐鲁壹点）

案例二：

被忽悠买了小产权房？市民想退两万定金犯难

2017年6月25日，济南市民杜女士和丈夫在二环西路北段的大魏名都小区相中了一套140多平方米的房子。两人觉得每平方米5000多元的房价简直就是捡了个大便宜，于是当天就交了2万块钱定金。然而，后来他们多方打探得知，大魏名都小区根本无法办理房产证。

大魏名都小区售楼处负责人表示，该小区属于城中村改造项目，虽然和普通商品房性质不同，但是可以对外销售，并且坚称杜女士入住五年以后可以办理房产证。

杜女士和丈夫认为，他们在交纳2万元定金之前，压根就不知道大魏名都是城中村改造项目，销售人员涉嫌虚假销售，所以定房协议和收据都不能做数。于是，两人要求退还2万元定金。

不过收据上写的是宝盖头的“定”字，定房协议里也清楚的写着，定金不退。这让杜女士和丈夫犯了难。

（据济南电视台《都市新女报》栏目）

专家建议：

小产权房市场太庞大 分类处理是出路

“很多城市中，小产权房平均占到了当地房地产市场的20%，高的达到40%。作为没有明确产权的土地附着物，它已形成一个庞大的市场，不能简单一拆了之。”全国人大代表、清华大学教授蔡继明认为，小产权房始终是不动产登记制度一个绕不过去的问题，不动产统一登记制度的实施，以及农村宅基地的统一登记都将对小产权房的问题形成倒逼作用。

蔡继明认为可以“分类处理”：对于城市规划区外违法建设尤其是占用耕地的，必须依法取缔，但像那些符合土地利用总体规划和城乡建设规划，在一定的时期内，补交一定的土地出让金，变成合法的房屋和土地，就可以给合法手续。

蔡继明建议在符合规划和用途管制前提下，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可从根本上解决问题，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量。

此外，全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康与全国政协委员、著名经济学家厉以宁也都表示，一些城市发展中出现“自主城镇化”模式，主要现象就是小产权房丛生，与现行诸多制度产生冲突，也为后续管理、产权登记、交易等诸多方面增加了极大难度，需要国家出台具体的分类处理政策，而不是简单拆除或鼓励转正。

（据大众网）

相关链接：

土地管理法修改 委员关注“小产权房”

2018年12月25日，十三届全国人大常委会第七次会议分组审议土地管理法修正案草案时，全国人大常委会委员谭耀宗谈到了小产权房问题。

“谈到宅基地建设，除‘宅基地权益保障方式’和‘宅基地管理制度’两大重点之外，宅基地流转问题即现在草案称为‘探索宅基地自愿有偿退出机制’，始终是一个重大问题”，谭耀宗说，事实上，一方面要保障宅基地权益，另一方面则允许“自愿有偿退出”（即流转），这么看来是很难达致平衡的两个方面。其中，小产权房正是这个矛盾的最突出地方。

谭耀宗认为，目前内地的小产权房主要有占用耕地建成的和在集体建设用地或宅基地上建成的两种。“据不完全统计，小产权房总量十分惊人。小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，是得不到现有法律体制支持的。然而，小产权房已经是社会存量财富，有不少小产权房已经出售，住满了居民，强行取缔势必影响社会稳定。

谭耀宗称，小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求。在现有的住房供应体制不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现在解决普通民众的住房难题上起了重要作用。

因此，对小产权房问题，除占用了耕地兴建的情况外，谭耀宗担心如果采用拆除取缔的方法，对社会稳定会带来冲击。所以他认为应小心处理，以一个合情合理合法的办法来解决。（据《新京报》）

上海地区对小产权房纠纷特别规定

相关法规：

《上海审判实践》 2008年第1期

（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；

（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；

（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合同应做无效处理；

（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

（据山东高法微信）

（首席记者 程凌润 实习生 阎玲慧 刘萌）