望京新房市场久旱逢甘露！ 139平通透四居现真身

关于望京的传说有很多，其中之一可追溯到北宋，北宋科学家沈括所著《梦溪笔谈》书中曾说到，京都东北处，有一座望京墩（墩指的是高台）。沈括所处的时代，距今九百余年，据此推算，望京墩的存在，至少与沈括在世同期甚至更早一些。望京地名历史悠久。

另外，还有个传说，与清朝乾隆皇帝有关。从村中穿过的自西南向东北流向的小河，本是一条古道，是清王朝历代皇族、显贵自京城往返承德避暑山庄必经之路。村北地形独特，中间隆起的高岗犹如龙形，东西两侧各有一土丘。乾隆登上高岗，遥望京城方向，依稀可见东直门城门楼。于是，“龙心大悦”，遂将村庄正式命名“望京”。自此，“望京”作为村名，正式使用了。而村西一里之遥的一个小村落，也欲分享此“殊荣”，便自诩“小望京”。于是，“望京”本村，则当仁不让地成为“大望京”了。此说法历代相传，沿袭至今，经久不衰。

望京之名由来以久，可是说起望京的发家史却是很短。回望过去十多年，望京的发展可以用开挂来形容。

2009年大望京村刚刚开始拆迁，那时候的望京还是下面这张图的模样。

2009年的望京

而如今的望京已然成为北京的第二个cbd。

现在的望京

李嘉诚的一句话“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”被很多买房人奉为圣经，而“望京”的横空出世却把这一句话狠狠摔在了地上，稀碎。李嘉诚话究竟正不正确呢？我认为还是相对正确的，为什么这么说，因为望京到现在为止也只有一个。

望京的十年不仅仅是乘上了中国快速发展的顺风车，也因他的产业聚集带来了飞速的变化。

人口，人口，还是人口

地产圈有句话，短期看金融，中期看土地，长期看人口。房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势，顺应经济规律，发展都市圈，然后根据人口流动趋势人地挂钩，进行土地供应，实现供求平衡。人口哪来？工作在哪，产业在哪儿，人口就在哪。所以当我们理顺这其中前因后果再回看望京历史时，会发现历史是如此的有趣。

2007年，是大型企业进驻望京的”元年“。曾经手机行业龙头老大摩托罗拉入驻望京，并花费了1.6亿美元打造了当时望京第一座标志性的高档商务写字楼；微软、LG、雀巢、爱立信.....大量的跨国、高科技、互联网公司的入驻，带领着大批的人口来到望京。

2008年7月悠乐汇商业部分开业，写字楼、公寓入住，下半年全面入驻。

2009年11月锐创国际中心入驻。

2013年，12月望京SOHO正式入驻。

2015年，1月阿里巴巴正式宣布入驻望京。

随后，凤凰网、美团网、58同城、高德地图等数百家互联网企业陆续进驻望京……

而2007年、2008年正是望京飞速发展的时期，自2008年后，望京的发展日新月异。说到这儿，我们也就不难理解望京这十年的发展，他是一个产业的集聚和发展史的代表，而且是代表这个时代走在最前面的互联网产业。产业不断聚集，人口纷至沓来，房价能不水涨船高？

翻看历史，我们会发现产业的兴衰前后，对一个城市的影响是如此之大。大东北的兴衰、德国鲁尔工业区、美国汽车城的产业兴衰前后，让人唏嘘不已。

就在前两天，国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》正式发布，除了被大家所熟知的大城市人口户籍放松外。还释放了另外一个重要信号，收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量，引导人口向城区集中。也就表示那些强的区域和城市会越来越强，而那些弱的区域则会越来越弱。

产业的聚集需要多重利好因素才有可能出现，这种机遇在望京出现了一次。在杭州也出现了一次，因为头部企业的入驻——阿里巴巴的带动，形成了众多企业的扎堆，使得区域获得迅速发展，房价也有了更多的托底力量和上涨潜力。但是说句实话在，这种机遇可遇不可求，很多强二三线城市希望通过户籍开放，对外不断宣传自己的城市形象来谋求招商引资，却往往不得其果。这跟一个亘古不变的道理是一样的，强者往往恒强，弱者往往只能恒弱。所以，望京到现在也只有一个，房票才会显得宝贵。

望京现在的格局

说到这儿，咱们再来说说目前的望京楼市情况。望京从1998年后开始，大批开发商开始进驻拿地，尤其是在2000～2008年间，开发商基本上已经把望京的地该拿的拿，该开发的开发差不多了，08年后入市的项目屈指可数，这也导致望京目前的楼市以二手房市场为主。

由于购房者大多以改善类需求为主，交易活跃的以2000年后改善型次新房为主。目前的望京二手房大致可以分为四类。

第一类是属于高端型住宅，代表有望京金茂府、远洋万和公馆、保利中央公园、融科橄榄城、臻园。此类楼盘均为大开发商打造，建楼时间在2005年以后，小区设计、质量、园区、物业服务均处于高端水平，均价在10万/平～13.5万／平。

第二类属于低密别墅类社区，代表楼盘有果岭里（CLASS），慧谷根园。望京的低密叠拼式别墅区二手房社区比较稀缺，总价都在2500万左右，小区私密性强，住着很多明星。因为稀缺，所以换手率低，均价8.5万/平-11万/平。

第三类为改善类社区，代表楼盘：国风北京、首开知语城、鹿港嘉苑。此类小区比较杂，以2000年初开发的为主，说是改善类，但个别小区品相一般，不过楼龄较短、位置好，所以价钱高，均价7万/平-9万/平。

第四种是刚需、经适房，以望京两个大体量社区，望京西园和花家地为代表，这类小区是望京的“开山鼻祖”，最早的80年代就建成了，楼龄高，价钱自然略低，单价在5.6万-8万。

花家地

从我们上面的分析来看，想要在望京置业，1000万似乎是个坎，可以勉强够上一些品质不错的改善盘。但是我们也不得不承认，由于这些改善盘相对来说，楼龄还是比较老，虽然在物业服务、小区环境方面都相当不错，但是说到户型这块只能说壕，但放在居住属性上，实在不敢恭维。以远洋万和公馆为例，前身是大望京地王。即使按最低单价10万来算，最小的户型是170平米，总价也要1700多万。而且170的房子只有两居，没有搞错，170平米只有两居！其余正常的户型都在300平米左右。

远洋万和公馆户型图

而以1000万总价作为限定的话，融科橄榄城的93平的小两居似乎是个不错的选择，做到了全朝南的格局。可是要挑刺的话，还是一挑一个准，一是南北不通透，而是卫生间和厨房都没有窗户。

融科橄榄城户型图

所以，望京的豪宅确实有，也够壕，但是就目前来看，就产品来看，还没有找到能跟我下面提到的神户型相媲美的产品。相信不用我多说，很多粉丝都已经猜到了我接下来要说的是哪个项目。前段时间，地产圈不胫而走了一个神户型，只要是看到了这个户型，无不竖起了大拇指，这个就是中海望京府的139平层项目户型图。由于这次官方还没有公布户型图，但网络上泄露出的户型图长相一致，再回头看看中海暧昧的态度，看来户型差不离了。

网上流传的中海望京府139户型图

说句实话，139平的大平层，总价1000万，四居，南北通透，南向四面宽，这个产品确实，开发商良心了。即使放眼整个北京，这个户型产品也能称上大哥大。

看完139平的大平层您别急着兴奋，据说叠拼户型总价才800多万。下叠一层做到了南北通透，四居，户型方方正正，基本上没有浪费，而地下采光充足，在望京地段买到800万总价的下叠产品，怕是会疯抢。百闻不如一见，更多惊喜您还是要到现场去亲自体验才知道。

说完项目的户型，我们再整体说说中海望京府这个项目本身。项目总占地7.5万平方米，总建面是8.4万，分为南园和北园进行配建。一期开盘主要为南园，由6栋花园洋房，8栋联排别墅组成，会推平层、下跃、合院三种产品，没有70/90的限制，容积率1.12。平层、下跃是4层的洋房，合院是地上3层地下2层。一期一共有203套房源，因为地块限高12米的原因，所以洋房均为为4层到顶，多说一嘴，这也是北京目前唯一在售的四层洋房，而北京近十年也没有出过这样的产品了。产品确实难得。限均价68924元/㎡，最高售价不超过72370元/㎡。项目位于15号线马泉营地铁站东600米，京密路西北1公里。

说了这么一大串，真是够累的。最后一句话留给聪明的你（可能很多人会诟病现在马泉营地块的配套和周边），但项目距中关村朝阳园北区只有1公里，而大家熟知的阿里巴巴总部已经正式落户在这儿。