摸底临深：惠州为何干不过东莞？

东莞、惠州，临深二人转。

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都说惠州是投资天坑。

前方又传来噩耗，“14号神线”黄了！

尽管惠州积极表态，但是现实依旧打脸，“300万人以下的城市没有资格申请”。也就是说，除非惠州人口达标，否则惠州修地铁的事想都不要想。哎。

在惠州考察期间，我们重点考察了惠阳、大亚湾等楼盘：

碧桂园深荟城，1万3精装，已交房，距离14号线2.5公里；

金辉优步学府，毛坯1万3，附近都是老破小；

融创玖樟台，均价1万出头，位置非常偏；

海伦堡中侨城，1万3毛坯；

花样年花好园，1万3精装，临近高铁南站；

恒大悦龙台，1万3精装，位于大亚湾片区，纯高层，当天看房人非常多；

碧桂园翡翠山，精装1万45；

碧桂园太东公园大城，精装1万4。

也就是说，惠阳临深版块中，均价1万4，非常均衡。

为什么惠阳的市场会如此均衡？

1、新房调控、市场遇冷。

提高首付比例，新房二手房限售3年，惠阳的贷款利率最高曾到40%甚至更高，基本上全国最高，不过现在已经下调到25-30%。

2、供应量太大，始终低价。

我看了连续几年的惠州年报，每年的供应量、去化量都在1600万方上下，不仅供应量大，去化量也非常大，最终限制房价涨幅。

3、本地购买力很一般。

东莞、佛山、珠海，有产业，有港澳台同胞，虽然惠州也有比亚迪，有石化产业，有东风汽配，但是整体实力还是差了一点，最终导致购买力一般。

4、惠州的二手房活跃度非常低。

东莞已经调低个税，但是惠州仍在执行个税20%的差额，况且二手房评估价非常低，等于变相提高首付比例，并且贷款周期长、审批比较严格，倒逼购房者涌入新房。

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对于外地人而言，惠州置业，应该如何选择？

首先要明确：惠州，自住属性远大于投资属性。

在2018年，惠州市场上下起伏非常大，稳定性很差。上半年还是一房难求，高首付、一次性付款非常多，日光盘非常多，甚至需要茶水费、电商费等等。但是到了下半年，市场又一下子遇冷，一成首付非常多，特机房、月供房频出。

看一下惠州的片区图：

1、惠城区：

本地人置业的首选之地，配套成熟，但是发展空间小，房价较高。

2、仲恺区：

产业基础雄厚，多家500强企业，比如TCL、LG、三星、索尼、西门子等等，产值非常大，深圳客也是购房主力客之一。

3、惠阳区：

配套比较成熟，临近深圳，距离14号线的终点站沙田站非常近，也是众多投资客的首选之地，目前片区楼盘大多在1万4上下。

4、大亚湾：

滨海、临近深圳的双重资源，且有产业支撑，这里有超过40家500强企业。华润小径湾整体片区比较成熟，客群非常稳定，碧桂园十里银滩也是惠州连续数年的销售额第一名。

5、惠东县：

也有滨海资源，滨海价格贵，主要针对外地投资客和旅游购房者，县城价格略低，主要针对本地人。

6、博罗县、龙门县：

远离深圳，也不是惠州的主力发展区域，价格低，自住可以，投资无意义。

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接下来，聊聊东莞。

那么，东莞市场有什么特点？

1、各镇实力雄厚，但是相互独立。

东莞无核心，没有县级市，下设32个镇，独立性非常强。2018年东莞GDP总量接近8300亿，其中虎门、长安两镇竟然高达600亿，还有8个镇超过300亿。

东莞的所有片区中，除了主城，华为进驻的松山湖，临深的凤岗、塘厦，以及滨海新区的虎门、长安，这三大片区潜力最大、价格也最贵。

2、购买力强劲，尤其是深圳、港澳台。

东莞的外来人口占比非常高，尤其是深圳、港澳台非常多。800万人口中，户籍人口仅仅只有200万，超过四分之三都是外来人口。

更关键的是，这些外来人口中，除了投资客，更多的是自住，有深圳外溢，有产业工人，能够支撑起东莞的高房价，从而起到托底的作用，在市场爆冷的时候，不至于掉在地上。

3、知名企业带动，产业实力强劲。

东莞之前被称为“世界工厂”，产业实力非常雄厚，加上华为、步步高、OPPO知名企业的进驻，直接带动产业升级。甚至连IBM亚洲区的一位副总裁曾经说过，如果东莞到深圳的高速公路塞车，全球将会有70%的电脑产品缺货。

最典型的莫过于华为进驻松山湖，导入人口，带来产业，已经成为东莞最贵的片区，二手房在3万-6万之间，就连松山湖边缘的万科金地天空之城，均价在3万；以及仅仅贴着松山湖的碧桂园天钻，均价也在2万3-2万6。

有产业，有人口，有购买力，这就是东莞市场的基本面。

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先上一张东莞片区图：

在东莞近几年的市场行情中，虽然上下波动，但是整体非常稳定，能托底、有预期，最低价不会跌倒谷底，最低价就在那里放着，还有这么多的概念支撑，东莞整体比较坚挺。

但是注意，东莞目前无洼地。

不仅仅是粤港澳湾区的概念，还有更多临深概念、滨海概念，哪怕是松山湖片区，价格也都到底，价值基本透支完毕，已经没有投资的价值。至少2万-3万的楼盘，那么多的省会城市、重点城市，也许价值会更大。

虎门：

万科城市之光，住宅精装2.7-3.2，公寓精装2.5-2.8，但是附近的3条交通干线，分别修了7年半、10年、11年，有些至今还没修好。

万科中天滨海大都会，精装3万2，位于主城区，偏自住，临东莞R2地铁线。

长安：

鼎峰悦峰，2万9-3万2，距离深圳11号线的终点碧头站2.5公里，该楼盘在2018年市场价也是3万，周边配套比较成熟，附近的万科二手房均价2万7左右。

塘厦：

奥园观澜誉峰，别墅220平均价800-900万，高层2万5-2万7。

方直星澜，精装2万4-2万6，品质还可以，靠近深圳观澜片区。

大岭山：

碧桂园天钻，均价2万3-2万6，虽然项目属于大岭山镇，但是主打松山湖片区。

松山湖：

万科金地天空之城，地铁1号线物业盘，精装3万-3万1，片区非常宜居，华为产业导入后，人员、产业实力非常雄厚，片区价格直线拉高，但是不再批复住宅用地，未来会更加稀缺。

凤岗：

大运城邦二手房市场价2万7，隔路相对的深圳龙岗4万-5万。片区非常宜居，有学校，有商业，有人口导入。

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提炼一下关键词：

1、临深有价值，但是无洼地。东莞自住、投资都可以，但是目前已经高位，投资无价值；惠州偏自住，投资属性较弱，旅游度假版块可以重点关注。

2、惠州的14号线，等的黄花菜都凉了。深惠的14号线，这是惠州的一根刺，但是惠州人口不达标，可以暂时放弃。至于未来能不能修，谁也说不准。

3、城市界面不能代表片区价值。别说东莞城市界面一般，其实就连深圳沙井、坂田也就那样，也是城中村连片，也是一堆老破小。

米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。《米宅》：MizhaiPlus