调仓配地！今年贵阳住宅供地加量，3号线地块祭出“自持”门槛

贵阳土地市场看似的平静中，已经是夹杂过一番风雨。

近日，市自然资源和规划局官网发布《贵阳市2019年度国有建设用地供应计划》。

数据显示，住宅的供地保持稳中有增，相比之下商服的供地却大幅度的下滑。意想不到的是，工矿仓储用地成为2019年贵阳“调仓配地”的最大赢家。

今年市场面粉量的增减，后期的面包口味，可真的也在跟着变。

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按照此次计划，今年供地总量为2302.7491公顷（1公顷=1万㎡），其中新增用地2051.9417 公顷，存量用地250.8074 公顷，整体上相比2018年的2399.3426公顷，略微有所下降。

但是，2019年计划供应的住宅用地642.3581公顷，相比2018年小幅增长约82公顷。其中，今年的保障性安居工程用地139.3234公顷，相比去年增长17.5公顷。

与住宅用地的平稳不同，贵阳商服土地供应计划却迎来大幅下调。2018年商服用地计划供应648.5488 公顷，而2019年仅为434.3382公顷，下降达到约214公顷，幅度达到约33%。

作为商品房市场的面粉来说，土地供应是续稳定发展的前提。

由此来看，与民生息息相关的住房供地要保质保量，而商业服务等方面，则要适当调整。

按照倾向性的观点来看，确保住宅土地供应量的逐步增长，可以更好地实现供求的均衡，中长期平抑价格波动。

从另一面来说，贵阳商业地产的现状而言，商服用地供应的大幅降速，正在为市场转向创造机会。

有望稳定现有的写字楼、公寓、商铺等物业均价的同时，为稳步推动存量的去化创造空间。

按照如今的地价而言，顺利的实现土地的出让，预期中的面粉销售收入，也还是可以落袋为安。

具体到各个区域的住宅供地而言，贵阳市本级（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、观山湖区、高新区、经开区）与一市三县（清镇市、修文县、开阳县、息烽县）的计划供应，均有不同程度增长。

2019年贵阳市本级计划住房用地供应403.5441公顷，高于2018年计划的357.0791公顷，增长达到46.465公顷。

同时，今年一市三县住房用地供应238.814公顷，高于2018年计划的203.2168 公顷，增长达到35.5972公顷。

综合数据来看，贵阳商业地产等为代表的土地供应缩减，正是让位于工业、制造业等实体经济。

2019年贵阳市工矿仓储用地供应达到854.8168公顷，相比2018年大幅增长约203公顷，增长的幅度也是达到约31%。

结合过往的市场实际来看，猜想2019年的这一数字，也是达到历年的高位水平。

可以预见，围绕当前“一品一业，百业富贵”的方针路线，为推动实体经济的高质量发展，高水平开放，已经统筹做好充足的土地资源储备。

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不仅是供地敲定指标，具体的土地出让中，也是加大了拿地的门槛。

近期，位于乌当区的2宗土地挂牌出让，总出让面积7.1万平米。宗地坐落于乌当区东风镇乌当村，以及水东路延伸段北侧。

此次拿出的G〔19〕018土地，就首次提出“自持”的要求。也就是说，房开拿地开发以后，必须持有相应部分的产权，并且在期限届满后，才能进行出售。

具体到用地指标来说，G〔19〕018，土地用途为商业、住宅（居住89%、商业11%），土地级别为住宅六级、商业八级。

• 总用地面积7.6万平米，实际出让面积5.44万平米，市政道路面积8887.7平米，3号线占地2887.3平米，计容建筑面积为13.41万平米。

• 规划指标：容积率2.09，建筑密度30%，绿地率30%，建筑限高100米。

• 竞得人需将15%的建筑面积留存为自持房产（不对市场销售产权），且自持年限不低于10年。
  

“10年之后，我们是朋友，还可以问候”...此次的年限定格，相对于硬性的配建来说，可能还算得上是歌词中的那份温柔。

这样的难度提升，正好与准地铁盘的价值相映衬。这块地刚好位于贵阳地铁3号线东风镇站的区域，近端的直线距离也是在500米以内。

东风镇站位于东风镇范围，距离东风镇镇政府约410m。

• 车站共设 3 个出入口，其中 1、2 号出入口均位于东风大道南侧，1号出入口位于交叉口东南象限永乐药业附近，无障碍电梯与其结合设置；2 号出入口位于交叉口西南象限贵州广奕医药销售有限公司附近；3 号出入口位于交叉口西北象限，现状为沿街低层商铺。

此外，宗地编号G〔19〕019，规划用途为商业100%，土地级别为商业八级。

• 总用地面积3.62万平米，实际出让面积1.66万平米，市政道路面积6999.3平米，轻轨3号线占地2705.6平米，市政绿化面积735.2平米，计容建筑面积为6.44万平米。

• 规划指标：容积率2.5，建筑密度40%，绿地率20%，建筑限高100米。
  

从具体的配套而言，地块紧邻目前大热乐湾国际实验学校，周边有乌当小学、红幼儿园等，也是增加教育配套的市场预期。

由于靠近3号线周边，两块地分别有9775.1平米，以及9217.9平米的轨道保护面积纳入指标平衡。

（地块出让卫星示意图）

而在起拍价格的方面，G（19）018号地块将采用“双竞”+“摇号”模式进行出让，起始楼面地价为3100元/平米，加价幅度为60元/平米的整倍数，最高限价为6000元/平米；

起始配建长度为0米，加配建长度幅度为64米的整倍数，最高限制配建长度为1810.344米；竞配建内容为滨河路东风段，配建金额最高限制2.25亿元。

G（19）019号是纯商业地块不设最高限价，价高者为竞得人，地块起始楼面地价为2465元/平米，加价幅度为64元/平米的整倍数。

此次挂牌的2宗地块将于5月7日15:00进行交易。

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这块地其实并不新，早在2018年9月就曾以2018地字第066号挂牌出让。而在最后关头，终止出让。

2018年地块出让公示图

去年这块地“被叫停”，可能受到3号线建设推进的影响，不过也是成功地避开当时的土拍低谷。

当时，贵阳土拍市场刚经历过一阵寒潮。2018年年中，多块土地相继的流挂拍，也让市场的情绪一度走低。

时隔数月，乌当区的这块地最终“解封”。而且，同期流拍挂的多宗土地，在后期入市以来都找到不错的归宿。

最具代表性的，自然是三马片区长岭南路延伸段旁，连续两宗地价熔断的地块，也是分别由新城以及远洋地产拿下。

近期，三马片区去年曾经流拍的第三宗地块，也已经再次挂牌，并将在2019年04月11日截止挂牌。

而在明天（4月9日17:00前），还没有房企报名的话，基本上可以宣告地块会提前流挂。

相反，按照目前的行情，地块顺利的完成出让，基本上也就有大概率宣告：

云岩三马这片，正式成为贵阳地价6000元/㎡ 限价的“熔断专区”。

作为“数博大道”南段的沿线，这里也同步进入新的开发周期。

2019年贵阳土地供应大局初定。

面对当前的土地盘面，对于住宅和商业来说，一保一压都算得上是好/不坏的消息。工矿仓储也得到充分的倾斜，聚焦于推动经济的持续发展。

目前市场行情相对弱势，但是本土刚需和改善型需求不乏出手，也能窥见省会城市的虹吸作用正在稳步地兑现。

而对于后期的走势而言，还是有句丑话，可以大胆的问在前头，“准备好子弹，今年还可一战？！” 作者：老幺