收好！深圳2019年超全商业解读！

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引言

深圳6大区，商业发展你看好谁？

来源 | 赢商网（ID：winshang）

作者 | 乔心 陈华 张慧娇

编辑 | 陈羲龙

伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台，深圳作为四大中心城市之一的地位凸显，立足打造国际创新之都。政策带动之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。

大机遇之下，这些区域的商业将呈现哪些发展趋势？现有商业格局未来又将发生怎样的变化？

赢商网独家策划深圳各区域2019商业发展趋势解读，以期为行业带来更多思考。

01

南山商圈 多中心格局显现 西丽、前海等正在崛起

2019年深圳政府工作报告透露：2018年南山区GDP为5018亿，跃居深圳十区GDP首位，不少知名房企与标杆项目都落户于此。如：万象天地、深圳湾万象城、海岸城、益田假日广场、来福士等。

据赢商大数据统计，深圳南山区截止目前共有21个购物中心（单个体量≥3万㎡），体量达164.66万㎡。从空间分布来看，目前已形成世界之窗商圈、高新园商圈、华侨城商圈、后海商圈、南油商圈、海上世界商圈、西丽商圈以及前海商圈等。

南山区商圈分布情况 图片来源：赢商大数据

南山区已开业购物中心一览表（体量＞3万㎡）

2019年，南山区还将在迎来云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里、恒裕·香悦里等项目，其中4个都集中在西丽片区，2019年西丽商圈也将迎来全新升级。

南山区存量商业项目分布情况 图片来源：赢商大数据

世界之窗商圈：益田假日广场、南山京基百纳广场迎调整

世界之窗商圈，目前分布着两大购物中心，益田假日广场及南山京基百纳广场，从开业时间来看，两家购物中心都属于开业十年以上的购物中心，都进入了十年存量改造节点。

图片来源：益田假日广场

后海商圈：新老购物中心强强碰撞 竞争激烈

近年来，在政策的影响下，后海迎来快速发展。片区内集结了深圳湾万象城、海岸城、深圳湾1号·湾汇、宝能太古城、君尚3019等多个项目。

南山后海商圈数据分析图表 图片来源：赢商大数据

• 深圳湾万象城引入80余家首次进入深圳市场的品牌商家。在首进深圳的品牌当中，诸如：钻石星座、莆田家宴旗舰店、前檐、Arabica、老吉士、Lady M等以餐饮及时尚服饰品牌为主。

• 深圳湾1号·湾汇则聚焦高端定制商业，在引进品牌方面也以高端家居为主，如：Poltrona Frau（1912）、Hsten（1852）、Baker（1890）、Poggenpohl（1892）等品牌旗舰店。

• 海岸城在2018年撤走永旺之后，引进100家品牌，其中包含23家深圳首进品牌、12家品牌最新形象店、40家风味美食。汇集了欧洲市集风体验式超市ABITE、小炳胜、乾杯烧肉居酒屋、客从何处来、Awfully Chocolate、梳乎厘I love you dessert bar，司芳等品牌。

后海商圈竞争尤为激烈，无论是新入市的购物中心还是开业多年的购物中心都在通过调整，实现品牌差异化。

南油商圈：来福士广场成“一支新秀”

以海雅缤纷广场为核心的南山商业文化中心区，与茂业百货，南山书城共同构建了南山商业文化中心商圈。

紧接着是以蛇口沃尔玛、招商花园城为核心的南油蛇口片区，除了来福士广场之外，其余商业项目基本都是以百佳、新一佳、家乐福、人人乐、曼哈、沃尔玛社区店等百货、商超为主。而来福士针对片区年轻潮流一族，定位“活力之城”，在开业之初，凭借多家首店入驻及创意营销，也满足该片区更高层级的消费需求。

图片来源：来福士广场

单个标杆购物中心 自成商圈

以单个标杆项目为核心的商圈也在南山区表现的尤为明显，如高新园商圈、海上世界商圈、华侨城商圈。

• 高新园商圈片区的万象天地，总建面23万平方米，以“街区+mall”的商业空间，引进了近300个店铺、逾1000个品牌、12座独栋品牌旗舰店，以及超过2000平方米的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街。其中27%首进深圳，如：诚品生活、优衣库全球概念店等品牌。

图片来源：万象天地

• 华侨城商圈则聚焦于欢乐海岸，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。其中曲水湾内聚集了大量餐饮品牌，如俏江南、小南国、老房子等。

• 位于深圳南部尽头的海上世界商圈，拥有一批特色酒吧品牌，如初见缘、香栀、致盛酒吧、D Club、 麦考利爱尔兰酒吧等。此外，该片区的汇港购物中心一期已亮相，目前已引进超市Ole’及卢米埃影城等品牌，汇港二期也启动招商。

西丽崛起 2019年迎来4家购物中心开业

从南山区未来商业布局来看，重点放在了西丽及前海自贸区。据赢商大数据统计，2019年将有4个新购物中心落户西丽，总体量达32.2万㎡。其中有云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里，未来竞争十分激烈。

K11及D-PARK等入驻蛇口

而前海蛇口自贸区则作为特区中的“特区”。其中，招商太子湾项目目前正在建设当中，是招商斥资2000亿再造新蛇口的项目。

在整体规划上，融合了典型的“前港、中区、后城”的开发理念。整体的城市空间格局为“一湾三坊城中城”，一湾是特色滨海风情湾区；一城是生态花园城区；三坊是高端居住坊、综合商业坊、邮轮坊。

图片来源：招商蛇口

其中，商业坊业态涵盖有61万平米的顶级商务集群（国际名流企业聚集地）、46万平米滨海商业街区（包含有27万平米shopping mall），目前已确定是和香港新世界合作，引入K11及D-PARK两大品牌，其经营模式类似于香港海港城，面积相当于海港城3倍。

前海将规划150万方超级地下商业空间

前海的土地规划也从地面进入地下，前海自贸区所规划的地下空间开发面积630万平方米（不含地下道路及轨道设施），以地下公共交通设施、地下市政基础设施为主，适度发展地下公共服务设施。相关规划细节显示，未来前海将有地下停车面积400万平方米、地下公共通道及商业面积130万平方米、公共服务设施及其他面积100万平方米。

多家企业重兵布局 未来将迎来多个商业综合体

目前，除了HOKO前海周大福全球商品购物中心已开业之外，招商蛇口、华润置地、卓越、世茂、香江金融、鸿荣源、深圳地铁等都在前海片区布局有相应的商业项目。

• 2017年招商蛇口在重组上市后与深圳前海管理局首次合作的区域运营项目招商前海湾，建筑面积超500万平方米的体量，是集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体。

• 华润置地重兵布局前海，整个华润前海中心总建筑面积50.3万㎡，项目包含创新型万象城——万象前海商业、国际甲级写字楼、公寓、星级酒店四大业态的大型商业综合体。

图片来源：华润置地

• 嘉里前海中心，由2座塔楼及商业裙房和4座多层商业楼组成，总建筑面积约为20.7万㎡。当中商业1.45万平米。

• 卓越.前海壹号是前海首个入市的高端商务综合体。项目总建筑面积47万平方米，其中自带约10万㎡商业与万象前海商业无缝衔接。

• 前海世茂金融中心，总建筑面积约16万平方米，整体建设为一栋330米高超甲A级写字楼和六栋独立商业裙楼组成。

• 香江金融中心总建筑面积81201平方米，规划为一栋集办公与商业为一体的超高层5A甲级写字楼，裙楼6层为商业。

• 鸿荣源前海金融中心，集成甲级办公楼、五星级酒店、商业以及公寓，规划的商业部分-壹方汇，将打造为城市领衔高端精品商业。

• 深圳地铁在前海布局前海枢纽及前海时代两大项目：前海枢纽是深圳西部重要的交通枢纽，建成后将是深圳乃至全国最大城市综合体项目；前海时代则是包含居住、办公、商业、酒店等为一体的大型综合体项目，也是国内目前最大的在建地铁上盖物业。

02

罗湖区 拟借城市更新迎商业发展第二春

罗湖作为改革开放先行区，也是深圳最早的商业中心和城市消费中心，近年来商业出现了新的发展机遇，区域内计划建成深圳地标型建筑群，如蔡屋围片区晶都酒店地块、寰宇大厦地块将分别建成700米、642米超甲级写字楼及666米的华润湖贝中心等，另外在拟开业项目方面罗湖未来两年内将有7个项目入市，将给罗湖城区商业格局带来新的改变。

商圈诞生早 罗湖汇集大批优质商业项目

作为深圳最早对外开放的区域，罗湖区是深圳的传统商业消费高地。其早期诞生了一大批优质商业项目，如：万象城、金光华广场、太阳百货、东门茂业百货、KK mall、国贸天虹商场、喜荟城等项目。

这些老牌百货如东门太阳百货、茂业百货等扎根区域十数年，早已成为了深圳人的零售记忆。而作为深圳最早的一批购物中心，同为2004年开业的金光华广场、万象城如今也早已占据深圳商业领域的重要地位。

图片来源：赢在选址

据赢商网大数据中心数据显示，目前罗湖区已经形成宝安北路商圈、东门商圈、大剧院商圈、人民南路商圈等；共有11个购物中心（商业体量≥3万m），总体量达90.15万m。2018年在水贝片区新开了深圳首个珠宝主题的购物中心IBCmall。

深圳发展一路向西，新的商业不断崛起，也让罗湖区正在摸索建设“国际消费中心”，不断对老牌商圈进行改造升级，同时借助城市更新的契机实现华丽转身。

大剧院商圈：高端消费领地 时尚类品牌云集

作为罗湖传统商圈之一的大剧院商圈，以大剧院地铁站、蔡屋围商圈周边为主要区域，由万象城、kk mall、地王购物中心等主要商业项目构成。

据赢商网大数据中心监测，大剧院商圈面积达137.55万m，业态以服装、餐饮为主，服装/精品店铺366个，占比63.7%；餐饮店铺有118个，占比20.5%；生活服务店铺有32个，占比5.6%；百货/超市/专业卖场10个，占比2%；此外还有儿童亲子、文体娱等多种业态分布。

• 其中万象城是大剧院商圈内代表项目之一，近年来在业态品牌调整方面，涉及餐饮、服饰、配饰覆盖到家居、生活等方面，2018年以引进一线时尚品牌和餐饮为主。

• 同处于大剧院商圈的KK mall则坚持其“时尚”定位，把品牌调整的重心放在时尚零售及热门餐饮品牌上，未来还将继续增加潮流时尚女装品牌和设计师女装时尚品牌的占比。

人民南、东门商圈亟待转型升级

人民南商圈是深圳开发最早、最繁华的商圈，以人民南路为轴心向周边辐射形成了金光华广场、佳宁娜购物广场、罗湖商业城等商业项目，但近年没有诞生新的商业。以金光华广场为例，开业十五年其主动调整商场定位转型，并将购物环境和品牌进行同步升级已适应市场趋势变化，加大时尚潮流品牌比例，2019年还将继续加大美妆版块的布局。

金光华广场

与人民南商圈毗邻的东门商圈，作为深圳老牌商圈，汇集了茂业百货、太阳百货、深圳东门天地、东门中心城、华润1234space等项目。区域目前在积极寻找新的生长活力。

• 如片区主力商业项目之一的东门茂业百货在品牌方面，近年来重点引进国际一、二线时尚品牌超和流行餐饮；

• 作为片区新型商业力量的华润1234space打造新东门年轻时尚潮流聚集地，基于其定位在品牌选择上侧重于特色餐饮、快时尚、潮流精品以及书店等品牌。

近年来罗湖区政府意识到东门商圈遇到的发展困境，已经着手东门商业空间品质提升，注入新的商业元素，也给东门商圈转型发展赋予了更多可能。

华润1234space

罗湖商业升级将借力“城市更新”

近年来，伴随着罗湖区定位为国际时尚消费中心，罗湖区正在形成包括水贝-布心片区、笋岗片区、湖贝片区等新商圈建设。

据赢商网了解，除了已开业的项目外，罗湖区未来两年内还将有深圳东门名仕购物中心、东门信和广场、罗湖益田假日广场、罗湖宝能all city、华润万象食家、恒大国际金融中心等7个购物中心开业，新入市商业项目体量共计约62.7万m。

目前笋岗片区已批在建项目包括互联网金融产业总部基地、招商中环、深业泰富广场、华润万象食家、帝豪金融大厦等项目，改造面积达到350万平方米。

• 深业泰富广场是目前笋岗片区唯一超过百万方的城市更新综合体，初步规划一座约400米高的写字楼，被深业集团定位为集团目前的最高地标——深业塔；

• 招商中环是招商品牌进驻罗湖区的首发项目，为总建面50万平方米的城市综合体项目，规划近5万平方米体验式街区，将打造深圳首个艺术文化与时尚相融的体验式商业；

• 华润万象食家项目为华润置地旗下首个一站式美食主题购物中心，预计将在2020年开业，规划有食材供应、时令产品特卖、海鲜水产、品牌餐厅、特色情怀餐饮、手工作坊、民间创客概念店、配套娱乐等业态；

• 宝能·allcity商业体量20万m，作为罗湖区首个引入"大健康产业"主题的时尚中心，将涵盖医疗美容、健身、美体等多个主题型消费业态，项目或将在2020年入市。

华润万象食家项目

而水贝-布心片区则打造为国际一流黄金珠宝产业集聚区，原金威啤酒厂地块更新项目即“粤海城”亦于2017年初开工建设，项目共分两期建设，一期预计2021年建成。同时片区还启动水贝村旧村、布心工业区、特发保税黄金珠宝产业园等城市更新项目，打造珠宝胜地及现代服务业综合体。

666米湖贝塔迎来新进展

湖贝片区旧改项目由央企华润主导，总投资超过300亿元。根据规划，整个湖贝旧改将分为东区、西区、中区三期进行，其中包含666米湖贝塔新城市地标及8处城市文化集群设施，将建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等复合多元的超大型综合性商业中心，预计建成后将成为深圳的新商业名片及新生活空间。

“华润湖贝中心”效果图 图片来源：搜狐焦点

蔡屋围未来将建成700米、642米深圳新地标建筑

罗湖区城市更新项目中比较具有代表性的项目为大剧院商圈的蔡屋围晶都片区城市更新项目，其中包含两座可堪称深圳新地标700米和642米海拔高度的超甲级写字楼。同时，益田集团打造的木头龙旧改项目也迎来了新的动态，即将在2019年动工，未来将打造集合艺术潮流的罗湖益田假日广场。

03

龙岗区 未来拟建深港国际中心、布吉塔等多个商业体

龙岗是深圳的工业基地，也是工业百强区，但在商业地产发展上一直处于劣势，自2012年才真正迈入购物中心时代。

从发展趋势来看，龙岗开始迈向了“高速路”，在后期的拟开业项目中，甚至以15个项目远高于其他各区。未来，随着700米的深港国际中心与680米的布吉塔建成后，龙岗将迎来新的发展机遇。

已开业购物中心29个 形成七大商圈

据赢商大数据统计，深圳龙岗区截止目前共有存量商业项目29个，商业体量达到179.5万㎡（单个体量≥3万㎡）。从空间分布来看，目前龙岗已由传统的横岗商圈、龙岗中心城商圈、南联商圈向外发展，兴起了大运商圈、坂田商圈、布吉商圈、横岗商圈。

数据来源：赢在选址

传统商圈依旧繁华 新兴商圈迎来商业突破

龙岗区的商业从传统的中心商圈向外发展，形成了多个商圈。其中龙岗的坂田、布吉、大运等新兴商圈迎来了商业的突破，在近两年相继有较大的商业项目进驻。

龙岗中心城历来是龙岗的重点发展区域，也是商业地产发展繁华的老商圈。据赢商大数据显示，龙岗中心城主要是由以龙岗世贸中心为核心向四周辐射的包括龙岗万科广场、龙岗宝能all city，龙城万科里四大购物中心，购物中心体量为27.7万㎡。

从业态占比来看，龙岗中心城商圈以服饰精品、餐饮、儿童亲子为主，辐射周边都市白领、家庭消费群体。据赢商大数据监测，区域内服装/精品店铺314家，数量占比约60.3% ；餐饮店铺105家，数量占比20.2%；儿童亲子店铺50家，数量占比10%；此外还有文体娱、生活服务、百货/超市/专业卖场等业态分布。

作为传统的商业圈，主要亮点在于区域内的万科九州综合体。龙岗万科广场与龙城万科里同属于九州综合体的一部分，深圳万科欲打造九州商圈，规划了万科里二期、商业步行街。随着这些项目的入市，九州商圈或将独立龙岗中心城商圈。

随着龙岗商业地产的日趋成熟，商业也不仅仅局限在龙岗中心城，而是往布吉、坂田等区域外溢。其中代表性的坂田商圈迎来了较大的发展，据赢商大数据显示，已开业的购物中心有6个。

布吉具有先天的优势，布吉站本身是深圳东站，商业发展相对滞后，随着华润置地万象汇的开业，弥补了该片区大型商业体的空白。

以南联地铁站为辐射的南联商圈同时位居龙岗的传统主力商圈之一老街商圈。如今以龙岗摩尔城、龙岗海航城以及龙岗君盛百货构成了现在的南联商圈。其中海航城是全国首家航空主题购物中心，日前已更名为深圳天玑城商业广场。

凭借着大运会的东风，大运商圈也成为了龙岗耀眼的商业新星。作为大运商圈的代表，龙岗cocopark开业已有6年之多，是大运商圈唯一一家大型购物中心。未来，还将迎来深圳颐安都会中央大型综合体的入市以及恒大的两大商业项目。

横岗是深圳东部的眼镜之都，商业发展起步较早，早期的商业包括金沙摩尔购物中心、新城汇、麟恒中心广场等，未来地铁锦荟广场以及荣德国际也即将入市。

平湖商圈目前主要有KOHO MALL购物中心、华盛奥特莱斯购物中心、熙璟城，近年并无大型购物中心入驻。在后期，还将迎来平湖佳兆业与平湖印象里将相继开业。

未来两年将新增商业项目15个

在“十三五”规划上，深圳1.4万亿元举旗东进，将龙岗升级为深圳东部中心。未来，龙岗更是从交通、人才引进、配套设施等全方面推进，打造龙岗区域的新面貌。龙岗未来两至三年，商业迎来了集中大爆发阶段。据赢商大数据统计，2019年-2020年龙岗拟增商业项目有15个，总体量达到86.74万㎡。

从区域来看，主要分布在大运、坂田、布吉等地。从商业体量来看，以3-5万㎡的购物中心为主。15个拟开业购物中心中有两个10万㎡的大型商业，分别为深圳颐安都会中央和深圳坂田佳兆业广场。

值得一提的是深圳地铁打造的第一个运动主题MALL地铁锦荟广场即将迎来开业。项目引入了盒马鲜生、中影国际影城、迪卡侬作为商场的主力店铺，打造成集购物运动休闲的一站式消费体验中心。

布吉塔、深港国际中心 龙岗地标初现

据赢商网统计，除了这些拟开业的购物中心，龙岗在未来2-3年中还将建设近700米的深港国际中心，680米的华侨城布吉塔。还有包括华侨城、恒大、京基集团、星河等房企都参与了龙岗的旧改，众多的综合体正在开发建设中。

图片来源：龙岗发布

世茂的深港国际中心项目总投资额约500亿元，将建近700米，建成后将会超过深圳的最高建筑平安金融中心，成为中国最高的摩天大楼。项目定位于核心商务区大型城市综合体，商业面积有31万㎡，计划2024年建成投入使用。

华侨城在布吉建680米的布吉塔，联合赛格集团建一个以5A超甲级写字楼、区域旗舰商业、轻奢商务公寓以及产业总部基地四大物业于一体的地标式商务综合体。由中信与合正改造的龙腾工业区项目，其中中信建设成集居住、商业、办公于一体的城市综合区，合正将建设总部办公、shopping mall、国际酒店、商务公寓、高端住宅等多业态的综合体，合正城市广场商业部分有21万㎡。另外，位于大云山公园的深圳国际博览中心也规划了8万㎡的商业配套面积。

除了这些，龙岗已确定的还有星河商置的星河智荟、恒大的向前村旧改、万科坂田的自行车厂项目、京基集团的木棉湾项目等等。随着这些旧改综合体的入市，龙岗的商业发展可谓是实现飞跃式的发展。

04

龙华区 未来将迎红山6979、龙华海岸城等项目

龙华区商业从早期的百货商场、小型超市购物广场“各自为战”，到如今综合体项目商业配套、购物中心等诸多项目拔地而起，商业发展十分迅猛。未来两年内，龙华新区还将迎来新一轮的商业项目集中爆发，如红山6979、玖钻·龙光商业广场、壹方天地B区等，预计未来亮相后将给片区商业注入新的活力。

一路向北 地铁沿线多个商圈汇聚

据赢商网大数据中心统计，截至目前，龙华的存量商业项目共有20个（商业面积≥3万m），商业总体量达146.1万m；从体量上看，8万m以上的有7个，新的购物中心以区域型购物中心为主，如龙华九方购物中心、佐阾香颂购物中心、壹方天地A区、星河COCO City、AT mall上塘荟等。　　

“轨道+商业”形式是龙华区显著的商业发展模式。从空间分布上看，龙华区目前已形成了白石龙商圈、龙华新城商圈、龙华老城商圈、观澜湖商圈沿着4号线一路向北的商业分布格局。

白石龙商圈聚集社区商业项目

以白石龙地铁站为核心辐射周边形成了白石龙商圈，该商圈汇集了上河坊购物乐园、星河COCO City等社区购物中心，成为社区商业的代表。

• 上河坊购物乐园打造集餐饮美食、休闲购物、健康娱乐、商务旅游、文化讲堂于一体的首创情景体验式休闲购物小镇。

• 星河COCO City是集潮流购物、休闲文化、娱乐生活、餐饮美食等多元时尚消费模式于一体的综合社区型购物中心。

龙华新城商圈：依托便利交通 或成又一市级商业中心

由深圳北站及其周边、民治及红山片区等组合而成的龙华新城商圈汇集了缤果空间、优越时代广场、佐阾香颂购物中心、龙华九方购物中心、U·ONE优城等多个购物中心。该商圈凭借深圳北站优势形成“高铁经济商圈”，或将成为又一市级商业中心。

据赢商网大数据中心监测，龙华新城商圈面积达401.56万m，业态以服装、餐饮为主，业态配比方面，服装/精品店铺265个，总体业态面积占比41%；餐饮店铺有198个，总体业态面积占比31.74%；儿童亲子店铺有78个，总体业态面积占比12.11%；生活服务店铺71个，总体业态面积占比11.02%；此外还有文体娱、百货/超市/专业卖场等多种业态分布。

• 龙华九方购物中心定位家庭消费型购物中心，依据项目本身的定位，引进餐饮、娱乐、儿童等体验性业态的占比较高，目前已超过五成。

• 佐阾香颂购物中心是绿景首个社区型购物中心，其品牌调整主要围绕着“服务社区”展开，打造佐阾驿站、佐阾社区客厅、佐阾乐活区等特色服务，未来还将继续在服装、餐饮、儿童业态等方面发力。

龙华老城商圈：传统老商圈 商业业态需优化

以龙华地铁站为核心向周边发散的龙华老城商圈是龙华区的传统商业区，根据规划，将规划建设新的的龙华商业中心，该商圈聚集了深圳壹方天地A区/E区、iCO时尚购物领地、星光城TTMALL、天虹商场、大润发商场、岁宝百货等多家购物中心及百货。

以龙华老城商圈鸿荣源更新项目为例，规划建成超级体验式商业巨无霸项目——壹方天地。其中E区已于2017年携龙华首家山姆会员店及多家餐饮品牌亮相。A区聚焦新家庭客群，共引进147家品牌，业态涵盖涵盖餐饮、零售、配套等。

壹方天地A区效果图

而iCO时尚购物领地针对周边年轻家庭众多的特点，业态上加大了儿童业态及餐饮配比，力求为消费者提供丰富齐全的商品。

观澜商圈城区建设走向高端化发展

位于龙华北部的观澜商圈，目前集合了观澜湖MH mall、观澜首信广场、观澜天虹、以及即将开业的合正观澜汇项目等多个购物中心。

该片区最具代表性的商业项目就是拥有近30万m体量的观澜湖MH mall，其以娱乐、餐饮、零售、文创四大业态为主，打造全新的购物、娱乐、互动、消费体验综合体。

龙华将建成具有影响力的世界级CBD

在《深圳城市总体规划(2010-2020)》中，政府规划将龙华建成以“深圳北站”为核心、更具有全球影响力的世界级CBD。

据赢商网了解，龙华区未来两年内还将有深圳红山6979、玖钻·龙光商业广场、观澜世联桂花里、观澜汇合正广场、中林宝能all city、港铁天颂商场、大唐时代广场等9个购物中心开业（商业面积≥3万m）。新入市商业项目体量共计约55.2万m。

①深圳北站商务中心区的建设如火如荼

根据规划，深圳北站商务中心区正规划建设“亚洲最大的连廊系统”。其中位于北站旁的汇隆中心为商业、住宅、办公于一体的大型综合体，规划引入时尚零售、特色餐厅、高铁地铁主题店等多业态特色商业。

与深圳北站位于同一轴线的红山-上塘沿线正跃升为新的龙华CLD。

华侨城与招商蛇口联合打造的“风尚生活”商业综合体——红山6979项目，集合了生活零售业态、文化演艺剧场与现代展览馆等。目前CGV影院、开心麻花、盒马鲜生等主力店已确定进驻，预计将于今年内开业。

红山6979项目效果图

而片区另一代表性项目为玖钻·龙光广场，规划约10万平方米体验式商业，预计将于未来两年内入市。

上塘片区也有由恒大主导的岳盟工业区城市更新单元项目，未来将建设成为集住宅、办公、商业为一体的高端商住综合体项目。

②四大巨无霸旧改项目集中龙华现代商贸片区

作为龙华老城区，规划了包括中洲龙华商业中心旧改项目、德业基龙华中轴央城改造项目、龙华海岸城、鸿荣源·壹城中心四个巨无霸大型城市更新项目。

中洲龙华商业中心旧改项目总投资金额150亿元，总建面约101.5万平，规划改造成集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的城市综合体。

德业基龙华中轴央城改造项目总占地134.32万平，项目总投资约220亿，将建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的多功能综合体项目。

该片区发另一“巨无霸”项目——龙华第三工业区片区改造项目即龙华海岸城，由海岸集团投资约100亿打造的总建面超100万平的大型城市综合体。主要涵盖了大型购物中心、商业街、甲级办公楼、五星级酒店、公寓、住宅等。

该片区备受关注的旧改项目还有总建筑面积320万方的鸿荣源壹成中心，其涵盖住宅、写字楼、商业、酒店等产品。项目打造60万方超大体量的旗舰商业集群-壹方天地，规划了五大主题商业，其中A区和E区已率先开业，B区将于今年开业，C区和D区也将陆续启动招商。

观澜是龙华城市更新的重点区域之一，目前拥有超200个旧改项目。其中鸿荣源的两大旧改项目，其一为鸿荣源牛湖旧改规划集居住、商务、办公、产业、商业、公共服务于一体。另一个是鸿荣源观城旧改项目，规划是以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游、教育配套等多功能于一体的新型智慧新城。

除此之外，龙华油松片区近年来因旧改得到了快速发展。其中卓越上油松旧改是卓越集团在龙华新区的重点城市更新项目，已拆除用地面积7.97万㎡，有望打造为龙华油松片区首个商住综合体物业。

05

宝安区 大悦城、欢乐港湾、沙井海岸城等规划在建

城市重心一路向西，宝安的商业发展同样硕果累累，壹方城、宝安益田假日天地、同泰时代广场等购物中心的遍地开花让宝安形成了以宝安中心商圈为核心的西乡商圈、福永商圈、沙井商圈，推动着宝安向“西部城市中心”迈进。

看向未来，宝中建设欢乐港湾、沙井建设海岸城，传统商圈将被打破，欢乐港湾、大空港片区重构格局，形成湾区特有的商业圈。

区域发展不平衡 宝安中心、西乡、沙井仍是主力商圈

据赢商大数据统计，深圳宝安区截止目前共有存量商业项目26个，商业体量达到192.75万方（单个体量≥3万㎡）。从空间分布来看，宝安的商业发展主要集中在宝安中心区、西乡、沙井、福永，松岗、公明的商业尚未发展起来，区域发展极不平衡。

数据来源：赢商大数据

从商业的集中度来划分，宝安区的商业主要可划分为三大主力商圈，即宝安中心商圈、西乡商圈与沙井商圈，另外以宏发大世界单个项目构成宝石西路商圈，外围则有福永商圈、松岗商圈。

宝安中心势头强劲 未来或将囊括西乡形成大宝中商圈

新安片区位于宝安的核心，包括宝城和宝安中心。宝城的商业起步较早，但整体档次较低，业态较为落后。宝安中心则以高端商业综合体为主，已开业的有海雅缤纷城、壹方城、中洲πmall，整个商圈的业态也较为高端且齐全。

据赢商大数据统计显示，宝安中心商圈内重点监控购物中心品牌店铺近1000家，各业态面积占比方面，服饰/精品零售占比29.8%，餐饮占比22%，文娱体验业态占比20.5%，儿童亲子业态占比13%，生活服务类占比6.7%。

西乡目前仍以社区商业为主，缺乏大型的商业综合体，商业的聚合力不强。代表性的购物中心是天虹改造后试水的第一个购物中心西乡合正汇一城。

值得注意的是，以宝安中心地铁站为核心向外辐射，未来将迎深圳大悦城与宏发大仟里，商业进一步发展。

沙井商圈完成蝶变 公明、松岗尚起步

沙井是工业强镇，商业局限于低端配套，到了2013年西荟城的开业，沙井掀起了重塑商业高端格局的大战，随后，京基百纳广场、新沙天虹、形色城、新沙天虹购物中心、沙井京基百纳广场……社区型商业以及商业综合体的完善让沙井商业完成了蝶变。

随着华润万家的开业，福永开始实施“腾笼换鸟”计划，在商业发展上颇具成效。从目前来看，福永在3万方以上的购物中心有同泰时代广场、宝安益田假日天地与彩虹缤纷城，这三个购物中心形成了福永商圈。

相比之下，公明、松岗的商业刚起步不久，松岗此前主要以百货和老商场为主，星港城、天虹商场是主要的供需点。2016年联投东方park的正式开业让松岗商业进入了购物中心时代。而公明的商业仅靠盛妆百货支撑区内的消费需求。

未来两年将新增商业面积81.7万方

据赢商大数据统计，未来两年宝安拟增商业项目有11个，包括中粮大悦城、宝安大仟里、勤诚达K-PLAZA，深圳太隆城、深圳市创维创新谷、深圳中粮云景广场等，总体量达到81.7万㎡。

中粮大悦城将建设328米超高层五星级酒店、甲级写字楼及中高端商务中心、16万㎡的超级购物中心，商业部分预计在2021年-2022年亮相。

宝安大仟里位于西乡商圈，建面16万㎡，以生态休闲、都市绿洲为主题进行场景营造主打家庭消费群体，入市后将成为西乡商圈的标杆购物中心。

勤诚达K+PLAZA商业体量约4.5万㎡，定位于“前海会客厅，乐享生活”，集阖家欢聚、美食体验、时尚生活、影食风尚、休闲享乐、活力能量六大商业主题为一体，打造区域内的标杆购物场所。

宝安中心区：华侨城欢乐港湾、建地下空间

除了拟开业的商业项目，重点发展区域宝中与大空港片区在未来的发展也十分有看点。

其中宝安中心区最大的亮点在于华侨城欢乐港湾项目。项目被称为“升级版的欢乐海岸”，共分为三期建设，将打造集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等一体的5A级“新型全域旅游示范区”。其中一期占地约38万㎡，涵盖占地约27万㎡的海滨文化公园、128米的“深圳之光”以及5万方的街区商业等等。

另宝安中心区正在积极开展地下空间规划。据悉，将建70万㎡的地下空间，其中包括50万㎡的地下人行公共空间（商业、文化设施）以及20万㎡的地下车行道路和车库联络道。同时，通过植入商业、文化、景观、创意等元素，吸引人口聚集，从而发挥更多功能。

旧改助推宝安商业全面发展

在城市旧改中，也让宝安华丽转身，不管是中心区还是外围片区。其中沙井海岸城由海岸地产投资开发，建面约80万方，是南山海岸城面积的2倍多。项目将建成集住宅、商业、写字楼为一体的超大型综合体，成为沙井目前最大体量的规划在建综合体项目。

在项目的东侧500米处，还有一个规模达64万㎡的大型综合体正在建设中，即万科的上星工业区旧改。再加上4万方的hello park、12万方的太隆城购物中心。随着这些项目的入市，未来整个片区的商业体量将达到45万㎡，形成新的湾区城市级海岸城商圈。

在宝安中心城片区，华润在西乡布局，华润凤凰岗城市更新建面高达160万㎡，打造集商业、办公及居住为一体的城市大型综合体。中洲则接手中信，拟将宝城26区二期旧改规划为商业、办公和酒店为为一体的综合体。阳光华艺的37区旧改总建面高达65.4万平米，将建设成甲级写字楼、休闲广场、商务公寓及大型购物中心。位于新安片区的佳兆业尖山岗项目是该片区规模最大的旧改项目，计划重建面积超300万㎡，未来将打造成为包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等可容纳3.2万人的综合城区。

在燕罗松岗片区则有建面约91万方的卓越松岗商业中心旧改，未来将形成集商业、办公和高档住宅为一体的区域性商业中心；建面89万方的沙浦围第一工业区功能置换项目将建成一个国际化世界性的艺展中心。

福永也不例外，中粮集团将在福永立新湖区域打造66万㎡的城市综合体，凤凰第三工业区城市更新涵盖22.9万㎡的商业、办公及酒店以及3万㎡的地下商业。华强城的塘尾第一工业区旧改将建近10万方的集中式商业。正在建设中的怀德航港国际项目，总建面约17万㎡，拟建设城集商务办公、酒店、商业及公寓、综合娱乐为一体的城市综合体……城市更新让福永片区迎来商业综合体的井喷式发展。连接沙井，福永—沙井片区形成新的商圈—大空港商圈。

06

光明区 未来光明大仟里、光明小镇等将接连入市

光明区作为作为粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点，其商业已逐渐从最初的低端商业的零散业态，发展到即将迎来一批新型购物中心及综合体的崛起，如光明大仟里、勤诚达K+PLAZA、龙光玖龙台、光明小镇等，随着这些项目的入市将重塑片区商业格局，形成光明特色的商业消费氛围。

从空间分布来看，光明区的商业主要可划分为两大传统商圈即光明中心商圈、公明中心商圈，另外还有规划在建的“智造高地”凤凰城和“国际化产城社区”科技城两大重点发展片区。

光明中心商圈：传统商圈需转型发展多元融合消费新模式

光明中心商圈以光明大道和光明大街为发展轴、以在建轨道6号线光明中心站为核心向周边发散形成，主要以中低端商业为主。正力时代广场、KKpark光明广场、光明农贸市场等共同构成光明中心商圈。近年来该商圈消费环境、商业业态、公共设施配套等面临升级优化。

KKpark光明广场总建设面积超5万平方米，是光明新区第一家集休闲购物、餐饮、娱乐、酒店于一体的大型购物中心。除此之外，光明区也在发展消费新业态。2018年推进“一街道一特色街区”，2018年政府投资2310万元优化升级的河心路特色商业街，计划2019年9月底前完成河道景观及区域建筑立面提升。

图片来源：深圳光明公众号

公明中心区商圈：未来新项目分布在规划中地铁线分布

公明中心区商圈由公明街道、马田等片区组合而成，涵盖了百佳华商场、天虹商场、南星商场、公明商贸城等商业项目，同时该商圈也是传统产业更新、旧城改造的重点区域。

随着城市更新的持续推进，近几年兴起了一批如宏发荟、万荟城、光明峰荟等新的商业项目，这些商业项目沿规划中的地铁6号线沿线分布，主要以社区型商业以及配套商业为主。

未来该商圈及周边还将将有腾讯第二总部、华强创意产业园、招商局智慧城、绿地产业综合体、上市企业总部园区、中山大学深圳校区等产业及教育平台崛起，其规划定位不逊于南山的深圳湾超级总部基地。

政策、交通、教育、人流 为光明带来强大的生产力和消费力

随着光明成为行政区、光明科学城发展规划及《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，光明区加快建设“四城两区”、打造世界一流科学城和深圳北部中心建设的步伐。从人才、政策、交通、医疗教育等配套上不断地完善优化，光明发展如今已驶入快车道。

据赢商网不完全统计，光明区目前已有十几个商业项目，总体量超61万平方米，除了光明中心商圈、公明中心商圈之外，一批如凤凰城、科学城等新片区的崛起。

凤凰城片区采用TOD开发理念打造城市综合体

作为深圳市17个重点开发区域之一，光明凤凰城片区要聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，成为产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。

另外，凤凰城建设采用TOD开发理念，结合轨道站点打造城市综合体，例如华侨城光明小镇、龙光玖龙台等重点文旅及综合体项目位于该片区内。

华侨城光明小镇项目是光明新区与华侨城联合打造的特色小镇，总投资约300亿，总规划范围11平方公里。整体呈现山湖绿道、国家现代农业庄园、迳口田园综合体、主题旅游、生态小镇、森林运动公园等于一身。目前山湖绿道一期已完成90%，今年将加快迳口村田园综合体改造步伐。

龙光玖龙台是光明凤凰城的门户地带和核心组团，商业部分面积达8.8万平方米，设置了浪漫街区、形象街区、艺术街区以及花之泉、花之瓣、花之蕊等三条街区六大场景，打造退台式生态商业。据悉，商业部分将于未来两年内开业。

坚持“科学”与城深度融合 打造科学城片区综合配套体系

光明科学城位于分为核心区、科教区、配套区、拓展区等。其坚持“科学”与城深度融合去打造世界一流科技平台和科学城综合配套体系。

光明云谷项目位于光明同富裕片区，规划研究涉及面积2.2平方公里，项目总投资800亿元。打造集产业、商业、居住、文化、教育等综合配套功能为一体的智慧化国际化产城社区。

旧改助力 未来光明中心、公明片区商业格局将被重构

作为深圳五大城市副中心之一，光明区目前已吸引了华侨城、宏发、中粮、佳兆业、京基、勤诚达、星河等房企进驻。目前区域大部分综合体项目来自城市更新单元。

位于光明中心区的大丰安片区城市更新单元即星河天地商业，拆除重建面积达到10.37万平方米，将打造成集商业、办公、居住、文体娱乐及配套服务与公共空间一体的复合型、生态型城市综合体。

绿地光明东周片区城市更新单元项目绿地新都会其中商业建筑面积4.3万平方米，地下商业1.6万平方米。而总建面约为26万平方米的新地中央是由光明地产打造的大型城市综合体，其中商业广场总建面约3.6万平方米，规划引进大型生活超市、餐饮、休闲、娱乐等业态。

而在公明片区，光明峰荟商业部分营业面积约3万平方米，规划六大时尚主题街区和另有五大MORE生态商业街区，打造成集餐饮、娱乐、购物、儿童教训培训等特色商业街区。据悉，约2600平方米深圳纵横国际影城已进驻。

光明大仟里是宏发天汇城的重要核心商业，建筑面积约15万㎡，以打造时尚潮流生活为理念，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，也是光明新区的首个综合大型购物中心，预计今年内面世。

勤诚达光明区元昇厂片区城市更新单元项目勤诚达正大城综合体项目，建筑面积约87万平方米。商业部分名为“光明勤诚达K+PLAZA”，体量约8万平方米，一期已引进沃尔玛和万达影城，预计2020年盛大开业。

图片来源：勤诚达商业

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