实探广州史上叫价最贵的宅地 千亿配套未见着落 房价水涨船高

4月1日，广州史上叫价最贵的1宗宅地将进行网上拍卖。

AF040225-B地块位于广钢新城南部，不仅是史上起拍楼面价最高的宅地，也填补了广钢新城2年没卖地的空白。

▲4月1日出让地块详情

据小编统计，这是5年来广钢新城出让的第18块地，虽然出价响亮、配建要求又苛刻，但是占地面积最小，各项配套都麻麻地。

不过，地块价格摆在这里，出让结果必定水涨船高，极有可能刷新广钢板块的新房售价。跟着小编看看这块地到底值不值这个价吧~

出让条件

面积小、起拍价高、限高、配建多

根据出让文件，AF040225-B地块位于广钢新城南部，是广钢至今出让的占地面积和建筑面积最小的地块。占地17114㎡，可建设面积12460㎡，计容建设面积56706㎡，限高100米。

地块要求配建4654㎡道路用地，此外，还需配建一所48班小学，建成后无偿移交给荔湾区政府有关部门。该小学用地为广钢新城北部AF040136地块，占地22429㎡，位于中海花湾壹号D区北部，就在地铁鹤洞站斜对面。

▲小学用地

▲地铁鹤洞站

地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，起拍总价15.96亿元，起拍楼面价28140元/㎡，是史上起拍楼面价最高的宅地。设有最高限制地价23.14亿元，到达最高限价时，封顶楼面价为40803元/㎡，将接近目前广钢标杆219地块的楼面价(41582元/㎡)。

截至小编发稿，仅有4家出价竞拍，比起拍价抬高了3000万元 。

地块现状

北侧和东侧都是广钢最贵的地块

225-B地块位于广钢新城南部“最壕”的区域，小编暴走踩地发现，地块北侧和东侧恰好是广钢目前为止最贵的2宗宅地。

▲出让地块四周情况

东侧的保利219地块，当年创下41582元/㎡的楼面价记录，与保利206地块共同开发为保利东郡项目，现已收筹准备入市。

据买买君了解，保利东郡项目紧靠本次出让地块的部分，将建设为一所36班小学，目前则临时作为保利光合公馆销售中心。

北侧的224地块，当年同样由保利拿下，楼面价41085元/㎡，目前处于在建状态，不过没定下叫什么名字~~。如此看来，225-B地块会否依然被保利圈走？

西侧为待出让的地块，南侧为新爵村后马路，未来将改造为41米的市政道路。

目前，AF040225-B地块已被围闭，地上无任何建筑物及构筑物，但堆积了部分淤泥。

▲地块情况

周边配套

然鹅，广钢千亿配套落实缓慢，内部和周边的大部分道路都还没有开通，中央公园也未有进展，规划的多间学校仍然没有动工。

生活配套：中央公园遥遥无期 周边商业地未出让

▲广钢项目分部情况

地块位于广钢新城南部第2排，中央公园一线景观资源被遮挡，预计未来仅少部分高层单位能够望到公园。而且，中央公园的建设与有轨电车广钢线同步，so……动工时间还不确定。

广钢截止目前共开发了13个项目，保利曼城、保利海德公馆已经售罄，除保利东郡收筹待售、保利219地块未入市，其余项目的1期大多已交楼入住。

然鹅，广钢板块规划的商业地块都还没有挂牌出让，商业配套完全跟不上，小编踩地当天，遇上倾盆大雨，鞋子彻底泡发，想买双拖鞋都找不到一个稍微大点的超市，更别说购物中心了。

▲中海花湾壹号

除中海花湾壹号等大型楼盘有一小部分配套商铺投入使用外，广钢居民实际上还得依赖坑口、花地湾、芳村等距离稍远的传统商业圈。

交通配套：地铁等4年 有轨电车未知数

225-B地块的交通配套也是短板。小编从广佛线鹤洞站出来，步行大约10分钟，先去看了中海花湾壹号旁边的小学用地地块，一查地图发现走路去225-B地块超过半小时，雨这么大，果断坐公交，经过4个站，在东塱站下车，又步行了大约10分钟，才到达目的地。一路上不是挖地铁，就是修路，人和车都举步维艰。

广钢新城板块规划4个地铁站，共有6条线路经过，其中，广佛线鹤洞站&1号线西塱站已开通运营。另外4条地铁新线在建，开通还需等待4年。

规划中的地铁11号线和22号线，目前已经动工。11号线作为广州首条地铁环线，届时将与14条地铁线换乘，预计2022年开通试运营。地铁22号线从白鹅潭至南沙万顷沙，是串联广州西部与南沙自贸区的快速轨道交通，预计2022年建成运营。

▲地铁11号线芳村站施工

地铁10号线从天河客运站至西塱站，途经石牌桥、五羊邨、滨江东、中大板块，目前还处于前期工作阶段，预计2023年开通运营。

此外，佛山11号线从容桂站至鹤洞东站，途经佛山顺德、南海以及广州荔湾区，并通过广州地铁11号线鹤洞东站，与广州18条地铁线路进行“全衔接”。目前该线已纳入佛山城市轨道交通建设规划，上报国家发改委，最快预计2022年底通车。

地铁遥遥无期，广钢民众寄予厚望的有轨电车更是个未知数。

根据《广州市城市建设第13个五年规划》，有轨电车广钢线全线设27个车站，7个站与地铁接驳，串联荔湾芳村板块的新老居民区以及花地大道、芳村大道等主干道。

原本呢，“鹤洞东—花地湾”段计划于去年年底开通。但截至本月，有消息透露有轨电车广钢线仍未立项。

对此，广州市发改委回复：有轨电车广钢线存在与广钢地区的快捷路、广钢公园、广钢旧货运铁路的同步规划建设、用地征拆、资金筹措模式等问题，需进一步协调和落实，线路方案仍在研究论证和稳定过程中，以上问题解决后该项目才具备立项条件。

因此，有轨电车广钢线能否今年落实，仍为未知数。

教育资源：学位缺口问题突出

教育配套方面，随着近2年广钢居住人口的增加，学位缺口问题愈加突出。

根据《广钢新城控制性详细规划》，广钢新城将新建学校32所，包括3所高中、5所初中、9所小学、15所幼儿园，其中4所为现有保留学校。

然鹅，除保留的学校，广钢新城已竣工、已在建、已取得建设工程许可证或已征地将建的学校仅有11所，其余17所学校需在城中村改造启动后才能落地。

此外，广钢已出让地块共计需配建1所初中、2所小学和4所幼儿园。目前北大资源·博雅1898配套中学（省实荔湾学校初中部）、华发中央公园配套小学（省实荔湾学校小学部）、中海花湾壹号和保利曼城配套的幼儿园已基本完工，预计最快今年启动招生。保利东郡配套小学则基本敲定引进华师附小，名校加持，提高了保利广钢新城3宗贵价地的竞争优势，与之相近的225-B地块同样受惠。

周边楼市

225-B地块会否抬高周边项目售价？

根据中原研究发展部数据，作为广州城区新房核心板块，广钢新城2015年来，累计成交9245套新房，目前新房成交量约占整个荔湾区的6成。

目前，广钢新城共有8个项目在售，新房价格集中在4.5-5.5万元/㎡。一江之隔的广纸新城，在售项目有4个，新房价格约5.2-6.0万元/㎡，其中标杆盘金融街融御3-4房单位售价达5.8-6.5万元/㎡。

本次出让的225-B地块位于广钢南区，同样位于南区的保利碧桂园·公园大道已开售，价格约4.5万元/㎡。

地块东侧的保利东郡正在收筹，价格待定，预计6月入市。这个项目2宗地块的楼面价去到3.4-4.2万元/㎡，而且需要配建一所36班小学，整体成本相比广钢新城其余项目高出不少。而225-B地块起拍楼面价高达28140元/㎡，计上配建成本，销售盈利价格可能要到5-5.6元/㎡，问鼎广钢~。

值得关注的是，广纸新城的标杆项目中冶·逸璟公馆也处于收筹阶段，看房需验资1000万元，项目地块楼面价4.3万元/㎡。此外，时代5.5万元/㎡楼面价拿下的石岗路地块去年正式动工，预计最快今年内入市。

买买君估计这几个项目的大佬都在搓手手期待225-B地块的结果，毕竟这直接影响上述标杆地块项目的定价，也有可能重新定义两大板块的楼市价值。

二手楼方面，传统芳村板块学位资源较为丰富，优质二手房源充足且房源性价比高，楼梯房在2.5-3.2万元/㎡，电梯房则去到3.5-4.5万元/㎡。