取得老挝土地权利的方式

老挝的土地权利包括土地使用权、租用权和特许出让权,土地使用权是最基本和最重要的土地权利。老挝公民取得土地使用权的方式共有三种。《土地法》第52条规定,个人或组织将基于以下情形之一而取得土地使用权:(1)政府授予;(2)转让;(3)遗产继承。政府授予是根据国家土地配置计划把土地使用权有偿或无偿让渡给老挝公民或组织,方法是对土地进行重新分配和发放土地证。全国性土地分配、定居定耕工程和移民安置工程均采取这种办法进行。对于无主之地或国家没有开发的土地,如果被老挝公民或组织持续、长期占有、保护和开发利用,当事人应当向土地管理机关申请进行登记注册,获得登记注册的土地即表明政府承认当事人对该土地的使用权,将予发放土地证、土地规划证或其他土地证明文件,它是政府授予土地使用权的又一种方法。

取得土地使用权的老挝个人或组织可以转让该权利,转让方法包括向他人出售、赠予或交换土地使用权。转让土地使用权是有前提的,即必须首先依法取得土地证,同时受让者还必须是老挝公民或组织。土地使用权转让需向省级土地主管机关申请进行转让登记以便换发土地证,这个过程大约需要10天左右。转让须缴纳土地价值1%的手续费。土地价值评估工作由国家土地管理局会同有关部委进行,或由省、县/区土地管理机关会同当地有关部门进行评估后再报国家土地管理局审批;土地价值评估有效期限最长为2年。

土地使用权转让还存在一种特殊情况,就是政府将用地权转让给享受政府特殊政策者。《<土地法>实施细则》第23条规定:为表彰民族英雄、革命前辈和优秀军警,老挝政府会把带有建筑物或空无土地的用地权及其建筑物永久地转让给他们使用。这些享有政府特殊政策的民族英雄、革命前辈和优秀军警对政府授让的土地及其建筑物,将被视为自有资产或自建资产。这种用地权的转变由国家土地管理局会同有关部门具体执行。另外,“不在第23条之列,从政府机构、部队、政治机构、建国阵线、群众团体或经济组织、集体中获得的土地,自实际管理之日起超过10年且无争议或有争议已解决的,应落实向当事人出售该块土地使用权的政策,土地价格由土地管理机关和有关部门进行合理评估。”土地原主人战争逃离家园其他原因离开家乡而放弃的土地,被政府授予原主人的亲属或其他人使用10年以上的,也应山土地管理机关作价后将土地使用权出售给当前的际使用人。但政府规划用于公共利益、保护历史文化遗产的土地,和位于保内用于政治、社会、N防、治安、科研目的的土地及房屋禁止出售。

地使用权可以通过遗产继承获得。继承主要发生在夫妻、父母与子女(包收养、亲生、继子女)之间,也可以是死者直系亲属之间的让渡或继承。继承土地使用权按照亲缘关系的不同须缴纳不同的手续费。夫妻、父母与子女之间的继承收取土地价值0.1%的手续费;死者的父母、祖父母、外祖父母或曾祖父母的继承，收取0.3%的手续费;死者的兄弟如妹、叔伯父/母、舅姨、侄子/女的继承,收取0.5%的手续费;按遗嘱继承的,收取1%的手续费。

租赁和特许出让是非本国公民取得土地权利的常见方式。老挝法律规定,中央政府、国家土地管理局和省级土地管理机关有权按照权限把政府土地出租给个人或组织、或给予特许经营;依法取得土地使用权的老挝公民和经济社会组织有权把自己的土地出租给个人或组织。在老挝,外国投资者可通过同政府签订特许经营合同、土地租赁合同取得土地权利,也可与老挝公民或组织签订土地租赁合同取得用地权。土地租赁合同或特许经营合同必须写明土地的用途、租金、特许出让、赁或特许出让限。特许经营合同还须规定自然资源使用费的金额及其缴纳办法。非政府出租者还要向有关部门通报土地的实际租金以便缴纳所得税、租赁人或特许经营人则必须按合同规定正确使用土地并接受有关部门的监管。自1986年老挝法律允许外国投资者使用土地以来,越南和中国的公司通过租用或特许经营方式在老挝取得了超过200万公顷土地的用地权。2009年7月1日以来,老挝政府批准的土地特许出让案例共1126起,其中398起为向外国投资者出让;2009年8月起,约有200万一300万公顷土地处于特许出让状态之下,占老挝全部土地的10%-15%。

2002年以来,外商直接投资(FDI)土地和土地重新配置方案的出现使得老挝土地压力增加,农村地区的土地使用权问题变得突出。老挝政府于是把农业用地和林地分配到农村和家庭,这一做法使私人投资者(包括国外和国内)可以通过自主经营权协议及各种形式的“合作”协议参与到土地市场中来。在此背景下,合约式农业应运而生,目前“2+3”模式是老挝合约式农业中最流行的模式。在该模式下,农民负责提供土地和劳动力,投资者负责提供资金、技术和产品销售(实际上多由投资者自己按事先约定的价格收购)。“2+3”模式能够确保当地农民的收入,已成为农业领域吸引外资的重要模式,在老挝北部地区得到大力推广。据报道,老挝北部已经有超过10000公顷的土地在合约式农业模式下运作。在合约式农业下,农民把土地出让给投资者经营,实际上它已成为外国投资者取得土地权利的新方式,是土地租赁的衍生模式。它不属于土地特许出让,因为只有政府才享有土地特许出让权。

我们知道,外资企业在中国取得土地权利的方式除土地出让和土地租赁外,还有另外两种,即:直接划拨和划拨土地出资。老挝法律虽然没有把建筑用地的使用权和工业用地的使用权区分为出让和划拨两种方式,在老挝是没有“土地划拨”一说的,但外国投资者的注册资金达到5万美元以上即可向政府申请购买土地使用权用于修建建筑物。因此,“向政府购买土地使用权”是外国投资者取得土地权利的又一方式。而老挝政府把土地资源用于出资入股的现象也是存在的,这在水电开发项目、经济特区/经济专区开发项目中较为常见。

——《老挝外商直接投资法律制度研究》

来源：老挝法律漫谈