楼市：北京、上海之后，广州也出手了！

文/刘晓博

今天（2月26日）出版的“广州日报”在第三版报道了一个重要楼市新闻：广州“个人出租房屋减税了”！

报道说：

25日记者从国家税务总局广州市税务局确认，广州市个人出租房屋税收适用普惠性税收减免政策，出租房屋税收综合征收率降低。自2019年1月1日起，广州市个人出租房屋税收适用普惠性税收减免政策——

个人出租住宅月租金未达2000元的，综合征收率由4%降为2%，税负减半；
个人出租住宅月租金2000元以上（含2000元）、30000元以下（含30000元）的，综合征收率由6%降为4%；
个人出租住宅月租金30000元以上、100000元以下（含100000元）的，综合征收率由7.9%降为4.295%；
个人出租住宅月租金100000元以上的，综合征收率由8%降为5.91%。
个人出租非住宅月租金30000元以上、100000元以下（含100000元）的，综合征收率由13.7%降为8.35%。

广州“个人出租房屋减税”的消息，此前有外地媒体报道过。这次由“广州市委机关报——广州日报”从“国家税务总局广州市税务局”获得确认，成为一个100%可靠的消息。

广州并不是2019年第一个给楼市降税的大城市，1月1日以来北京、上海都有降税举动，上海还是“双料降税”。

先看北京。

据“澎湃新闻”报道，从2019年1月1日起，北京市民出租个人普通房屋租金收入的税率有所调整。月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照2.5%的综合征收率来征收；月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照4%的综合征收率来征收。

再看上海。

根据公开报道——上海出租个人房屋的税收政策于今年1月有所调整，月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照3.5%的税率征税；月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照5%的税率征税。而此前的规定为，月租金收入（不含税）在3万元以下的，按照3.5%的税率征税；月租金收入（不含税）在3万元以上的，按照5%的税率征税。

除了降低“个人出租房屋的税率”，上海还降低了房产税的实际税率。这里说的房产税不是即将出台的“房地产税”，它是一个旧税种，主要针对企业持有的房产征收，不涉及个人，征收依据是国务院于1986年9月颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。其征收方式是按照“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”。上海此前是减除20%之后缴纳，2019年宣布减除30%之后缴纳。这相当于针对持有房产的企业减税。

所以上海2019年的楼市降税，是“双料降税”。

据“证券时报”等媒体报道，深圳个人出租住房的税率，目前尚未调整，具体为：月租金收入（不含税）在3万元以下的，按综合征收率4.5%收税；月租金收入（不含税）在3万~10万元的，按综合征收率6.105%收税；月租金收入（不含税）在10万元以上的，按综合征收率6.18%收税。

对于一线城市绝大多数“房东”来说，月出租房屋的收入，基本上集中4000元以上，10万元以下。由此我们可以列出目前北上广深四大城市出租房屋的主要适用税率：

1、月租金3万元以下（4000元以上）：深圳4.5%、广州4%、上海3.5%、北京2.5%；
2、月租金3万元到10万元：深圳6.105%、广州4.295%、上海3.5%、北京2.5%。

由此可见，北京的税率最低，深圳税率最高。而在税率阶梯上，北京、上海最为简便，深圳和广州最为复杂。广州竟然还有2000元以下的阶梯，估计没有多少房东符合这个条件。

所以，未来深圳有较大几率减税，广州仍然有空间减少税率阶梯。

北上广对“个人出租房屋”减税，传递了哪些信息？将来哪些影响？

第一，“个人出租房屋”减税，不仅仅是降低租房客、房东的负担，更是降低小微企业、民营企业的负担。

对于小微企业、中小民企而言，办公用房、员工宿舍、高管用房的成本，占总成本的比例比较大。很多小微企业的办公用房，其实也是租的住宅。如果要计入企业成本享受抵扣，就需要交税、开票，税金一般不是房东负担，而是要求开票的企业负担。所以此次“个人出租房屋”减税，受益的将是一大批中小企业。

还有一类个人租房的时候要求开票，这就是希望获得学位的租客。他们往往也是税负的实际承担人，现在减税了，这部分人的压力也能减轻一些。当然，房东也可以间接受益。

第二，从广州的新税率可以看出，个人出租住宅和非住宅税率是不同的，这值得我们关注。

广州规定：个人出租住宅月租金3万元以上、10万元以下（含10万元）的，综合征收率由7.9%降为4.295%；个人出租非住宅月租金3万元以上、10万元以下（含10万元）的，综合征收率由13.7%降为8.35%。

可以看出，房租金额较大的情况下，非住宅税率可以达到住宅的接近两倍。也就是说，非住宅（公寓、办公楼、商铺）是被“歧视”的。这一方面再次告诉我们——住宅投资价值高于非住宅，也可能给我们一个暗示：未来房地产税开征的时候，住宅和非住宅税率也不相同，非住宅或许会高一些。

第三，北上广连续对“个人出租房屋”降税，是楼市的利好，有风向标意义。

自2016年9月30日重启楼市调控以来，整个市场一直是在“加税”。现在开始减税，意味着调控方向出现了变化。这对于楼市企稳，有重要的指标意义。

但说实话，“个人出租房屋”的税负，不是“刚性税负”，因为大多数租赁交易并没有纳税，国家也没有强求。地方政府的态度是——你需要发票充抵成本，或者证明租赁活动存量，就来开票、交税，否则不管。所以此次减税，减的是“非刚性税负”。

而过去两年多的加税，加的一般是刚性税负，比如契税增长、二手房中因“三价合一”带来的税负增长。这些税负都是刚性的，你不缴纳就无法办理房产证，无法完成买房交易。

展望未来，楼市“刚性税负”的降低也是可以期待的，2019年一定会有一批城市降低“刚性税负”。至于实际的按揭利率，也会逐步降低、松动。

最近有读者问：你曾预测3月1日央行会正式降息（降低存贷款基准利率），目前看几率如何？
回答是：从最近官方言论看，“降低存贷款基准利率”的几率似乎有所降低。但我个人还是主张尽快“正式降息”。“正式降息”和引导货币市场利率走低，只是“信号意义不同”，前者相当于“敲锣打鼓地降息”，后者相当于“低调降息”。股市最近有点过火，似乎不宜在短期内“敲锣打鼓的降息”。

对于股市逼近3000点和成交量连续突破1万亿，我想提醒管理层高度重视，千万不要重演2015年的疯牛。否则，结局会一样“覆水难收”。中国股市的职业赌客们现在心态跟2015年牛市的时候一样：看准管理层启动股市的心态，以快打慢，打一个时间差，在大扩容之前狂拉股票，赶快赚钱走人。他们深知，牛市条件不具备，搞活股市就是为了融资。而管理层如果控制不当，只是给这些职业赌客们一个发财的机会，最后再次错失改革机遇，而普通散户则最终负责买单。

说实话，我对2019年股市的最终结局有点担心。