长租公寓系列⑨ | 利用存量房屋改造取得长租公寓的消防标准与要求 ---以泊寓深圳茶光店被要求消防整改为引

为了扩大长租公寓的供应范围，推进长租公寓的运营与发展，我国现行政策允许利用存量房屋（包括商业用房、村集体用房等）进行改造以获取长租公寓房源。

居住安全应是长租公寓的首要关注点，而鉴于不同类型下存量房屋的使用性质和使用功能与住宅相比存在较为明显的不同，需要运营方对长租公寓的消防安全及消防要求投入更多的关注。尤其是在利用存量住房改建取得长租公寓的语境下，改造后的房屋究竟要满足什么样的消防标准，更是需要明确和严格遵守的。

泊寓作为长租公寓的知名品牌，在其快速扩张的过程中，改造房源成了重要的发展途径，但是改造本身是否是严格合法合规，是否能够确保居住安全？也正是在前一段日子中，网络公开途径就曝光过深圳泊寓茶光店因为消防问题被整改的信息，不得不引起我们的关注和重视。

本文就以泊寓深圳茶光店遭消防整改为引，以存量房改造为讨论的核心，并以广州和深圳为例，试图向各位读者介绍存量房改造下的长租公寓消防要求。

一

事件回顾

根据网络文章——《长租公寓消防合规性出问题，发展不能“大跃进”》，万科泊寓深圳茶光店存在消防验收不合格且整改过长的情况，为该公寓的租户造成了不小的困扰。基于前述文章，我们梳理了如下事实：

泊寓深圳茶光店的前身是德运物流大厦，属于商业用地改造租赁用房；截止4月，该公寓楼梯间的应急灯还未装上，消防水管加压工作未完成；店内的室内火灾自动报警系统、自动喷淋系统和烟感探测器仍需要调试；报道称，该公寓改造前未按照公寓结构设计消防通道和消防设施。

基于政策的鼓励性倾向，我们相信会越来越多地出现类似泊寓茶光店这般的由商业用房改造取得长租公寓的产品，而涉及到改造，绝不仅仅是单纯的房屋功能的改变，功能并不应当取代居住安全而成为更为优先的建设或改造上的考虑。

二

事件症结分析

上文可见，虽然泊寓茶光店的主要事实分为了四点，但其实核心症结只有两点：1）泊寓茶光店由商业用房改造而来；2）运营方未能按照改造后的用途配备相当的消防设施、设备。围绕上述两个症结，我们分析如下：

（1）商业用房与居住用房属于不同的建筑分类，适用不同的消防标准

根据我国国家标准之《民用建筑设计通则》，我国的民用建筑主要分为居住建筑和公共建筑两大类，该两者的主要定义为：

居住建筑指的是供人们居住使用的建筑；公共建筑指的是供人们进行各种公共活动的建筑。

不同类型的建筑在其设计以及建筑材料的要求上会各有不同，具体到消防领域，我国目前适用的有关消防的国家规范为《建筑设计防火规范》。该防火规范中明确指出各类型的建筑基于其用途和功能的不同，在防火要求（主要包括耐火等级、防火间距、防火分区、安全疏散、灭火设施等）上也各有不同。

虽然政策允许利用商业用房改造取得长租公寓用房，但是毕竟商业用房和长租公寓（居住用房）属于不同的建筑分类，那么在各自项下的消防要求也因此而有区别。如果仅仅是从房屋格局、使用功能上将商业用房改造为长租公寓，但是其防火要求却不能达到居住用房标准的，则承租人的居住安全将无法得到保障，进而会害及租赁合同的目的，并因此阻碍长租公寓产业的健康发展。

也许会有读者好奇，上述引用的各项规范只是国家标准或行业标准，而非我国法律、法规或政策，那么在存量房改造的问题上，法规及政策是否有进一步明确的要求？

（2）商业用房与居住用房不仅在消防标准上各有不同，而且在政策上也要求改造取得的长租公寓需要满足居住用房的消防要求

商业用房改造取得长租公寓（居住用房），涉及到土地性质及房屋用途的调整，那么土地性质调整之后，房屋的消防标准如何确定，是允许继续沿用之前的商业用房标准，还是要根据调整后的房屋用途予以确认？对此问题，我们专门整理并梳理了相关国家及地方政策的规定与要求：

我们认为，从上述政策来看，利用存量房改造取得长租公寓模式下的消防标准是确定无疑的：

1）国家政策层面明确规定改建后的租赁房屋属于“租赁住房”，土地用途对应为“居住用地”，而且相应的市政水电等的费用标准亦采用“居民标准”，即无论从哪个维度出发，改造后的租赁房屋应与居民住房无异，消防标准作为重要的安全指标更应当与居民住房一致；

2）广东省及深圳市层面，依照相关地方政策的内容，商业用房改造成长租公寓的，土地用途相应调整为“居住用地”，消防标准按照改造后的“实际使用性质”及“实际使用功能”进行确定。基于该意见的规定，既然改造后的土地用途是“居住用地”，则房屋的实际使用性质及功能相对应地也应是居民住房的性质与功能，消防标准应当按照居民住房的标准执行。

（3）国家标准与政策之外，不同地方也就存量房改造长租公寓提出了针对性的消防要求

从国家标准层面，系统地陈列并提出了不同类型民用建筑的消防要求，但是基于各地建筑风格不同、建筑背景不同，在一些有条件的地方分别出台了结合地方特色的存量房改造长租公寓的消防要求，以下广州市及深圳市为例进行简单的介绍：

广州市

以广州市为例，广州市颁布了《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》，其中以附件的形式列明了“住房租赁消防标准”，核心关注点包括如下内容：

以上要求虽然是广州市以地方规范性文件的形式作出，但是规定不可谓不详尽，且广州市作为广东省的省会城市，其一举一动皆带有示范效应，可以用来对其他地市作为参考使用。

深圳市

在利用存量房改造取得租赁住房的事宜上，基于现行政策，可供选择的房源不仅仅包括商业用房，还包括利用现有住房、“城中村”房屋进行改造以获取长租房源的情况，而是否所有的房屋来源都要采用统一标准呢，答案似乎并不那么肯定。以深圳市为例，深圳市就以房屋来源属性的不同而设置了不同的消防要求，详如下表：

三

消防验收与租赁合同效力之间的关系

如上文所述，存量房改造取得长租公寓的，需要满足特殊的消防要求，但是实践中不乏在未取得消防验收合格文件的前提下而仍运营长租公寓的反面教材。在此种情况下，涉事租赁合同的效力是否会受到不利的影响？此问题，需要做专门的分析：

（1）我国《消防法》等相关法律法规并未直接规定此种情况下的合同效力问题

我国目前围绕消防问题的主要法规包括：《消防法》、《安全生产法》、《消防安全责任制实施办法》，以及公安部颁发的《建设工程消防监督管理规定》、《消防监督检查规定》。但是，以前述法律法规搭建起来的消防监管体系，并未直接规定改造房屋未通过消防验收而直接出租情况下的租赁合同效力问题，需要我们做进一步的分析。

（2）最高人民法院就此问题曾持选择性的否定态度

针对上述问题，最高人民法院曾于2004年向云南省高院作出了《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的函复》，并区分如下情况进行了回应：

①必须经过消防验收的房屋，未经验收或验收不合格的，则租赁合同无效；

②不属于法律规定必须经过消防验收的房屋，租赁合同不因未经消防验收而无效；

③租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。

根据上述规定，利用存量房改造取得长租公寓而未取得消防验收的，涉事租赁合同有可能会被认定为无效合同。

（3）最高院的函复已经被新的司法解释所取代

2009年7月30日，最高人民法院发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释出台后，上述函复的内容与该解释相冲突，遂最高人民法院废止了上述函复。

根据新的司法解释的规定，无论在哪种情况下，房屋未取得消防验收都不会导致租赁合同无效。但是，根据《消防法》的规定，如果经消防验收不合格的，主管机关有权查封涉事房屋，或不允许经营者继续经营涉事房屋；进而，根据新的司法解释第八条的规定，涉事房屋被行政主管机关依法查封的，且导致涉事房屋无法使用的，承租人有权解除合同。

也就是说，在新的司法解释语境下，租赁合同的有效性虽然可以得到保证，但是如果涉事房屋因为消防验收而被查封的，租赁合同依然可以依照承租人的请求而被解除。

上述规定及规定的演变，也是在提醒利用存量房屋改造长租公寓的经营者，务必重视消防问题，确保居住安全，也只有在这种前提下，相关的租赁合同的稳定性以及交易安全才能够有所保障。

【本文由建纬（深圳）律师事务所房地产综合业务中心出品】

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