新天地的缔造者，要做办公新生意 ｜ 对话中国新天地执行董事张斌

【亿欧导读】随着“互联网化+信用体系”的不断深入而诞生的新租赁，是目前倍受欢迎的新型消费业态，在这个领域，将会给企业和个人带来怎样的增值服务？亿欧特此设立新租赁经济频道，重点长租公寓、办公市场及租物领域，研究与挖掘新租赁时代下，租赁市场的发展趋势。

每年圣诞，上海新天地片区随着暮色降临，红墙瓦砖与霓虹闪烁的街灯交相呼应，总是弥漫着一股浓情老上海的味道，点缀在新天地时尚商城的“星罗棋盘”中，让每一位来到这里的人都能够感受着历史变迁和新上海的时尚底蕴。熟悉新天地的人都知道，这个项目背后的操盘手是港资背景的地产开发企业瑞安房地产。这个项目从1999年开工，率先引入了“时尚街区”的概念并成功完成了老城区改造，盘活资产历史使命。

瑞安房产与中国新天地执行董事张斌

城市改造的步伐不断，对办公物业的管理和经营也从未止步。2018年，瑞安中国新天地又以“ 新社交，新办公，新天地“的理念推出了全新办公品牌 INNO，为1-500人及以上的个人与企业提供一站式办公解决方案，目前南京、上海都有项目落地。

从城市更新到办公

瑞安房产的基因中保留“城，市，人”三者不可分割，互相促进的理念，对于这一理念的解读，瑞安房地产与中国新天地执行董事张斌给出这样的解释：“人在未来部分扮演的角色越来越重要、需要大家反思的地方越来越多，同时瑞安房地产做的创新也越来越深入，因为人已经变成了最重要的资产。”

瑞安在思考人，城，市如何有效结合的理念上下了很大的功夫。据瑞安介绍，目前瑞安集团旗下的七大核心商业资产项目，已落户中国四座核心城市——上海，武汉，重庆，佛山，其涵盖三类产品，一为让城市中心老社区在现代建筑中焕发新生的综合性城市中心社区，二为紧邻大型交通枢纽的多功能体验区，三为集聚科技创新精神和创意文化于一体的大型知识型综合社区。

知识型社区的代表是上海杨浦的创智天地。“创智天地是2003年启动的项目，瑞安打造初创企业的集群以及办公生态圈。”张斌介绍到。据悉，创智天地项目已聚集了60多个跨国公司的总部，有600多个中小企业的代表，每年以InnoSpace为代表的孵化器孵化初创企业陆续入驻。目前， Inno Space已成立了一支创投天使基金，互联网/移动互联网初创成长期项目。

超一半物业为办公楼

在张斌看来，INNO弥补了市场上大部分联合办公产品的空间、服务比较单一，无法满足企业成长中需求的发展的欠缺。“选择联合办公的初创型企业大部分是处于种子轮或Pre-A轮的发展阶段，但是，当一个企业自身扩大，需要打造独立的企业文化，他们需要的不仅仅是一张办公桌，而是一个独立的空间。”张斌说。

“ 我们做的和联合办公不同。”张斌说。因此切入做办公，瑞安有自己的考量。INNO拥有符合企业发展各个阶段的办公产品模块，INNO STUDIO为 1-10人提供可即时入驻的小微型办公产品；INNO WORK 为10-30人提供可灵活分割组合空间的精装修办公产品；INNO OFFICE为30人以上中大型企业提供甲级办公产品，客户均可享受INNO SOCIAL的空间设施及服务，以及协助企业运营的INNO SERICE服务和INNO+服务平台。

“ 瑞安和联合办公公司的发展模式不一样，联合办公发展目前主要还是用规模和速度来拿到一个更高的估值和融资，盈利模式是通过以二房东的形式赚取租金差，因而额外的收入对于联合办公品牌运营方来说显得很重要。”张斌表示，“我们不存在这样的问题，地产商的优势在于资产掌握在自己的手中，未来我们的希望是把手里所拥有的办公物业通过INNO 体系的更新，实现全面覆盖。”

据悉，港企主要瞄准的物业为三大类：城市核心区的商场、办公楼、酒店。瑞安地产在物业管理数量商存在绝对的优势，据官方数据披露，截至目前，瑞安在上海持有物业面积近170万平方米，其中有近80万平方米的面积作为办公空间，排列在上海物业的前端。

业内人士表示，港资背景的房企与内地企业积极扩大本土市场不同的是，港资房企近年征战稍显保守和谨慎，近年，恒基地产、九龙仓等企业在内地市场的销售业绩均出现下滑，2017年，九龙仓在内地应占已签约销售额下降19%至253亿元，2018年上半年的应占已签约销售额下降36%至72亿元。内地房企的机制追求快速跑量，港资房企的机制相对来说开发速度较慢，但是，在投资物业方面需要具备专业知识和经营能力，这是内地房企的短板。相比而言，港资房企所拿项目地段多位于核心地段，投资回报率相对较好。

地产商已经从增量时代向存量时代做转变，增量时代论趋势，存量时代讲究企业与产品。增量时代的特征是重视生产本身，其包括速度和效率；存量时代的是针对消费者做筛选，针对不同消费群体满足需求，所以重要的是产品本身。“做产品需要慢。” 张斌说。

据，近期瑞安一直在国内重点城市寻找落地INNO的合适机会，扩大INNO的规模，张斌表示，未来INNO将会成为瑞安新办公的标志之一。