建于1989年的南宁民族商场要拆了，三十而卒。
三十正当壮年，300万南宁人民却一起为之挽歌。这不仅仅是南宁数代人对青春流逝的感叹，更是对南宁城市30年快速发展的迷思。
老城的建筑，老了，就得死？
走过30年风雨的民族商场曾是南宁人的购物天堂
本文仅从世界老城发展与商业运营角度分析民族商场必拆的命运。资本可以有嗜血的野心，也可以因情怀而优雅。
如今，一切已不可挽回。金光闪闪的新民族商场综合体必将崛起，和世界最漂亮的综合体一样充满骄傲。
只不过，再也不能在原处找不回老南宁的记忆。
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老城衰败是难以逆转的命运 ▲▲▲
扪心自问，你有多久不去朝阳中心和民族商场？
图片来源于《南国早报》
20年前的大学生时代，民族商场是我们的最爱。我的第一台备战英语四级的德生收音机是在民族商场买的。第一台电脑所有的配件几乎在民族商场换个遍。
那时进出民族商场，门口总有几个老头老太太笑嘻嘻地向你走来，手中偷偷亮出岛国爱情动作片光碟。
应该有近10年没有再走进民族商场了。不想去，原因有几个。
●一是朝阳中心太堵。今天很多有车一族去朝阳中心，宁愿打车，也不自驾。
●二是民族商场购物体验差。开裂的墙壁，长草的屋顶，回南天湿漉漉的路面，昏暗的停车场，杂乱的业态，稀少的人流……老旧的商场让人望而却步。
●三是新电子商场崛起和网购电子产品非常便利。今天，电子产品坏了，不少人直接网购一个新品，没有耐心再去电子商场维修。就算要现场买电子产品或维修，大家多选择星湖路电脑城。
民族商场即将关停，市民特地来逛逛
民族商场人流日益稀少，实际反映了全中国甚至全世界老城商业体的状况——老城的衰败不可避免，中心商业的繁华逐渐凋零。
例如广州的老城。越秀区的文明路、大南路以南及高第街一带，长堤、西濠口和原来的“人民南商圈”一带；荔湾区的上下九西侧；海珠区的南华西同福西一带，仅仅与10年前相比，晚上人气寥寥，灯光黯淡，写字楼和民居楼成了低端日用品纺织品的仓库。
老城在固守，新城在飞速扩张。当城市发展到一定阶段，老城中心交通日益拥堵，污染日益严重，原来的规划和基础设施，难以支撑中心的商业和居住的发展需求。
这就导致民众对于中心城市和郊区的选择和对比，民众都向往新城。于是，世界各地都出现郊区化和逆城市化现象。
老城衰败是不可避免的命运。民族商场也在老城下行的命运中，因其落后的商业运营面临市场淘汰。
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低端商业不能支撑中心地段高租金预期 ▲▲▲
面对被淘汰的命运，老城中心商场可以通过注入文创、休闲和艺术等元素进行改造，提升商业价值。这在全国范围内都有成功的案例。
似乎，这次资本对民族商场失去耐心。
从商业租金收益角度分析，民族商场不可避免被拆的命运。
没有调查过民族商场的租金，网上多方搜索也没有数据。但可以肯定，民族商场里的地段商业业态是不能支撑城市中心高昂的租金预期。
根据2017年南宁市政府印发关于公布实施《南宁市城镇土地定级与基准地价更新成果》(以下简称《新成果》)的通知。朝阳商圈商服用地的土地价值最高。朝阳南片区的平均楼面地价6568元/平方米，高于南湖片区、万象城片区等多个新城。
靠售卖低端电子产品或二手电子产品交易的民族商场，其租金显然是不能支撑朝阳商圈中心地段高租金预期。
民族商场
更让资本垂涎欲滴的是，位于朝阳中心的民族商场，只有四五层商业经营楼层，低密的商业在中心简直是浪费。
30年的民族商场，不新不旧。要么你就苟延残喘百年，成为南宁市文保单位，倚老卖老。这有可能避免整体拆迁重建的命运。
但是当下，对于资本而言民族商场还不如拆掉重建，新增的商业面积意味着更高的商业收益。
这是不是民族商场拆掉重建的最大秘密？
3
如何包容一座老城的老商业体？ ▲▲▲
很多老南宁的建筑记忆正离我们远去。
中山路、民族商场、西园、南棉街……
老城老了，不一定需要一拆了之。城市有自己的文脉，应当让文脉与记忆在下一代延续。
欧洲很多国家还可以看到数百年前的建筑，但在中国却很难找到。
隐匿于喧嚣的市井味道
在南宁，想找到100年前的建筑都困难。
包容老城，延续文脉，这是很多南宁人对老城改造的态度与呼吁。
对于老城而言，转型升级是老城未来发展的必由之路。“老”就是资源和核心竞争力。
老城的改造更应注重进行文化的自我发现和重塑创新，注重对原生文化历史资源进行重新挖掘，找寻与现代审美需求和精神诉求有共鸣的接口。
图片来源于《南国早报》
同时，老城商业中心体可采用符合未来主流消费群消费习惯的营销方式进行推广，重新形成中心城区文化对于年轻客群的吸引力。
可惜民族商场没有在商业运营上有所突破。
应该肯定，南宁市更新老城中心也做了很多努力。
南宁"三街两巷"(图片来源于《广西新闻网》)
例如，南宁“三街两巷”的改造就让朝阳中心的百年街巷金狮银狮巷脱胎换骨，成为南宁人民休闲旅游的网红打卡地。
类似“三街两巷”的改造，南宁应该做得更多。可是民族商场却成遗憾，就像一张老去的CD，永远不可能再发出回响。
完
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