麦当劳其实是地产公司，餐饮只是它的“外壳”的说法源于麦当劳的财务报表，地产项目收入占据了麦当劳营业收入的主要部分，麦当劳的创始人RayKroc的言语是自我嘲讽，倒也是事实，但并非是麦当劳的本意，是附带价值升值过快的问题，也是当今社会经济发展中的一大问题缩影。
麦当劳还是主打汉堡薯条炸鸡等休闲快餐的地方，只不过由于麦当劳发展到今天，可谓是自带人流量的，麦当劳开到那里，那里人气就上升，随之配套日发完善，进而带动该商圈的房价、铺价、租金的全面升值，而麦当劳最终也将得益于其选址买下的铺位升值或者提前以长租约租下的指定地段位置的地块再以特许经营的方式转租给加盟商的差价，要知道麦当劳85%的门店都是加盟店，这笔钱数量就庞大了。
麦当劳品牌的核心竞争力还是在餐饮。麦当劳的薯条汉堡以及小吃零食，还有小孩们钟爱的玩具。这些都是麦当劳品牌在人们心目中的印象。麦当劳在全球有40000家店铺，但是依然管理的井井有条。你到每一家麦当劳里，都能够吃到质量相差无几的快餐。麦当劳是快餐标准化流程的做的最成功的餐馆之一。员工手册细节化了在店铺里每一个员工的分工和行为规范。
源源不断的加盟商才是麦当劳的主要收入，专注做好主业，靠副业来变现收入。就是麦当劳目前的盈利模式。可以说十几年前投资房地产是最赚钱的，麦当劳通过休闲快餐食品所赚取的利润是很高，但为了经营买下或提前长租的房产更值钱，所以才有了麦当劳是地产公司，餐饮只是它的外壳的说法，连麦当劳的创始人都曾这样自嘲。
麦当劳这个模式是非常成功的，构筑了一个高效有序的商业模式，成为500强的餐饮巨头。麦当劳的传奇值得我们研究学习。麦当劳的核心业务依然是餐饮，毕竟土地租赁也是为餐饮业务服务的。而麦当劳之所以能获得巨额加盟费，和餐饮的品牌价值是分不开的。作为快餐文化的象征，麦当劳是举世公认成功的，不得不说金拱门自身已经成了一种文化。如果硬要说麦当劳是一家房地产公司，好像也不太合适。
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