中华企业30亿出售重组注入资产扮靓业绩

长江商报消息 □本报记者 徐佳

临近年末冲击业绩之际，中华企业（600675.SH）抛出30亿资产出售方案。

据了解，此次公司拟出售资产为刚重组并表不久的全资子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）下属资产。长江商报记者注意到，此次交易已是中华企业收购中星集团后第二次出售其下属资产，6月份公司就挂牌转让包括中星集团下属房产在内的三份资产。

今年4月份，中华企业完成对中星集团100%股权的并购。这笔交易总价174亿的重组完成后，原本业绩低迷的中华企业实现华丽转身，三季度净利润增近三倍。

但需要注意的是，报告期内公司经营性现金流却大幅下滑68.16%。三季报中，因计提应付地产集团股权转让款，公司其他应付款达60.49亿。报告期末公司资产负债率77.61%，总负债418.91亿中流动负债合计300.63亿元，一年内到期的非流动负债58.12亿元，货币资金余额126.03亿元，短期偿债压力较为明显。

目前，除了推进重组配套资金的募集之外，中华企业还在推进中期票据及公司债券共计130亿元的融资计划。

不过，中华企业方面在接受长江商报记者采访时否认了现阶段资金紧张的说法，公司同时表示此次售楼计划列入公司2018年度销售计划，有利于提升利润水平，加快资金回笼。此外，因限售限购政策因素导致经营性现金流有所下降，随着第四季度部分项目实现销售，公司现金流会有进一步改善。

年末30亿“卖楼”回笼资金

日前，中华企业披露签订重大销售协议。公司全资子公司中星集团下属控股子公司上海富源滨江开发有限公司（以下简称“富源滨江”）决定将其开发的上海富源置地广场项目1#楼，统一销售给中国大地财产保险股份有限公司（以下简称“大地财险”）。

公告显示，上海富源置地广场项目是公司重大资产重组注入资产中的黄浦江沿岸E10单元E04-4地块项目，类型为商业，土地使用权面积为14147.5平方米。本次交易合计99套地上物业单位，销售面积约3.6万平方米，销售总价款约30.85亿元，由大地财险以现金支付。

长江商报记者注意到，此次交易已是中华企业收购中星集团后第二次出售其下属资产。今年4月份，中华企业完成对中星集团100%股权的并购。6月9日，公司发出三份资产转让公告，其中就包括拟公开挂牌转让中星集团名下上海市浦东新区潍坊路16弄2号项目所属房产，该项目占地面积4093.27平方米，其中建筑总面积10516.95平方米，总计18层共144套房屋。

值得一提的是，在对中星集团的重组中，中华企业控股股东地产集团承诺中星集团2018年至2020年扣非净利润合计不低于50.4亿元。

而今年中报显示，今年上半年中星集团实现营业收入7.87亿元，归母净利润1.59亿元。以此来看，要想完成平均每年扣非净利润不低于16.8亿元的业绩承诺，年末“卖楼”的方式显得迫在眉睫。

不过，中华企业方面向长江商报记者表示，房地产开发为公司主营业务，公司通过销售和经营实现利润。本次销售标的系与合作方上海融创地产共同开发，经双方协商一致，列入公司2018年度销售计划。本次销售有利于提升利润水平，加快资金回笼。

174亿重组标的贡献八成利润

作为老牌房地产公司，中华企业不仅是上海市房地产开发十大著名企业之一，也是上海地产集团旗下唯一的上市公司。

在2014年和2015年连续两年亏损被“披星戴帽”后，尽管中华企业2016年业绩回暖，但2017年公司仍然出现营收净利下降超四成。

而早在2016年底，中华企业就开始筹划对中星集团的收购。调整后的收购方案显示，中星集团100%股权交易对价为174.72亿元，其中中华企业向地产集团发行28.4亿股支付股权对价，剩余26.21亿元则以现金方式支付。

同时，公司还向华润置地控股、平安不动产非公开发行股份，募集配套资金不超过26.76亿元，用于支付本次交易的现金对价。

今年4月，标的资产100%股权过户完成。随着中星集团的资产注入，中华企业整体规模有了很大提升。

今年前三季度，中华企业实现营业收入90.64亿，同比增长29.36%；净利润8.14亿，同比增长272.42%。

中华企业同时预计公司2018年全年归属于上市公司股东的净利润为25-28亿元，主要在于今年第四季度预计公司重大资产重组注入资产中的部分项目满足公司结转收入条件，注入资产所产生的净利润约占公司2018年度净利润的80%左右。

“公司通过收购完成集团内业务整合后的中星集团，解决了同业竞争问题，并获取地产集团绝大多数市场化房地产开发项目，这些项目总土地储备约200万平方米，分布于6个城市，实现了业务规模的扩张，加强了上海市场的进一步深耕，巩固了在核心市场的优势地位。

同时，公司将以华润置地入股中华企业为契机，引入先进的管理经验及市场化的运营机制，以提升公司市场化房地产开发业务的执行效率，实现产品定位、研发、开发、营销、管理等环节的优化，充分挖掘各方优势形成资源互补提升公司的整体开发实力以及整体竞争力，提高公司的盈利能力，进一步提升公司的行业地位。“中华企业在对长江商报记者的回函中称。

拟融资130亿偿债补流

重组后提振业绩背后，中华企业现金流问题仍值得关注。

三季报显示，公司经营活动产生的现金流量净额为17.76亿元，较上年同期的55.78亿元大幅减少68.16%。

对此，中华企业向长江商报记者表示，2018年前三季度公司具备结转条件的项目以及投资收益较上年同期有较大幅度增加，导致营业收入与净利润出现较大幅度上升。因限售限购政策因素导致经营性现金流有所下降，随着第四季度部分项目实现销售，公司现金流会有进一步改善。

值得一提的是，中华企业目前尚未启动重组募集配套资金的发行，公司尚需向交易对方地产集团支付本次交易的现金对价，后续募集配套资金工作最晚将于2019年1月30日完成。

三季报中，因计提应付地产集团股权转让款，公司其他应付款达60.49亿。报告期末公司资产负债率77.61%，其中流动负债合计300.63亿元，一年内到期的非流动负债58.12亿元，货币资金余额126.03亿元，短期偿债压力较为明显。

除此之外，目前中华企业正在推进申请注册发行不超过40亿元的中期票据，以及总额不超过90亿元的公司债券，合计融资130亿用于偿债补流等方面。

不过，中华企业也向记者否认了目前资金链紧张的说法，称公司资金方面不存在压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向长江商报记者表示，对于此类企业来说，在企业改制的过程中，地产业务发展显然面临很多阻力，这个时候自然也要面临资产重组等做法。另外，通过项目转让，企业可以缓和资金压力，资金到位也利好战略重组。