交通、工厂、学区……瓶颈中的沈阳世纪大厦板块有些殇

二十一世纪大厦板块位于沈阳市浑南区奥体中心南侧。一般认为，世纪大厦板块是以二十一世纪大厦标志性建筑为核心，南至三环桥、北至金帆西路铁路线、东侧跨越青年大街至富民南街、西至沈营大街。2017年时，21世纪大厦的沈阳市政务服务中心迁回老市府大楼，变成了市民服务中心。

板块内都有什么？

1、交通枢纽

世纪大厦板块是衔接新城区和老城区的重要节点，金阳大街和新隆街担负着新区老区早晚高峰的重任。目前看来这两条路都很繁忙，已经显出疲态，急需升级。

地铁二号线世纪大厦站就在板块内，再往南还有两站地铁：白塔河路、全运路。白塔河路周围楼盘略显不足，全运路位于“村子”里，连条像样的公路都没有。所以大部分人到了世纪大厦就下了，再往南走的基本都是浑南大学城的学生，下地铁打黑车回学校。所以，世纪大厦站的重要性不言而喻。同时，世纪大厦也是轻轨的中转站，有多条轻轨线路由此发车、停靠。

2、行政区

浑南区政府位于沈阳市浑南区世纪路13号，在世纪大厦板块内。而且，前面介绍过，世纪大厦的市民服务中心也在板块内。世纪大厦板块是不择不扣的行政区。行政区的好处就不多说了，如果市政府能成为市中心，那区政府成为区中心也不是不可能。

3、多如牛毛的企事业单位

东软软件园、昂立信息园、辽宁移动、各类印刷厂、生物医药公司、电子公司等等。特别是金地锦城檀府小区周围，基本被各种工厂包围了。企事业单位多，买房需求自然强烈。相比奥体板块，世纪大厦板块的人流车流量已经毫不逊色。有个有意思的细节，房哥的粉丝吐槽：位于高歌路上的1528篮球馆已经订不到场地了，都被周围的各大公司瓜分了。

4、楼盘

世纪大厦板块内各大开发商齐聚，百花齐放。简单做下点评，不多说。点评实在是得罪人，想多了解欢迎加房哥微信syfangge进群讨论。

万科明天广场：优点是地铁房、自有商业配套已经初具规模、万科物业。缺点是临铁路、高速口、户型一般、密度大。

龙湖春江郦城：优点是龙湖品牌及物业、准地铁房，缺点是装修有不少小毛病，密度很大。

金地樾檀山：金地樾檀山虽不在板块内，但仅隔一条铁路，可以一起来看，详见往期文章：噪音大价格高却依然热卖，这个楼盘有何魔力—金地樾檀山主观点评。

金地锦城檀府：优点是大开发商，户型好，园区品质不错。缺点是周围工厂多，而且有药厂。位置一般，距离地铁远。

万锦紫园(万锦香樟树)：优点是户型小好入手，缺点是最近价格上浮了不少，价格不便宜。

伯爵源筑：质量尚可，之前问题不少，不过最近房证下了，物业也换了万科，有了很多改善，有机会单独写一篇文章。

初显疲态

世纪大厦板块表面看有地铁、有企业、有人口、配套成熟、三环内，拿什么怼呢？其实世纪大厦的问题已经逐渐凸显出来了。

1、交通问题很难解决。

房哥之前文章分析过，远航西路和新隆街的马路级别不够，路面过窄，只有双向四车道，根本无法满足承载衔接青年大街的运力。远航西路和新隆街交叉口有铁路桥，有铁路桥直接导致交叉路口无法直接转弯通行。

房哥曾经给出的方案是：青年大街收费口（G1113丹阜高速）南移，青年大街向南延伸至三环处，在三环附近修建立交桥或者引桥。南三环高速公路变更为三环快速路。

青年大街与市政府之前的衔接问题早晚会调整。但是，一旦调整，世纪大厦板块会被直接绕开。新老城区的穿行将不再必须途径世纪大厦，这是世纪大厦板块不大不小的利空。

2、工厂太多，严重影响居住环境

十年之前，世纪大厦附近的楼盘就说这些工厂马上会搬走。。。如今楼盘都封园了，工厂搬迁还没提上日程。这里不仅有传统的电子器件厂，还有可能对空气和水质造成污染的药厂、印刷厂。虽然说污染这东西是玄学问题，谁也不知道究竟对人体有多大伤害。但是，影响二手房价格这是一定的。只要工厂一天不搬走，购房者就会有顾虑。但是，吵吵十年了，搬走岂是一朝一夕的事情。

3、学区问题

不仅是世纪大厦板块，整个浑南区都面临着学区的问题。世纪大厦板块确实没什么好学区，还算有点期待的就是所谓的“省实验”。但是这个省实验合作校和玉祥明居的省实验于洪校区是比不了，基本上就是挂个名而已。但是开发商可不会这么和你说。没有好的学区作支撑，后续增值能力不高也就不奇怪了。

最后

其实，上面3条并不能完全否定世纪大厦板块，说他很“殇”。最重要的是，世纪大厦板块基本发展到瓶颈了。没有新的市政规划、土地出让，一副暮气沉沉的感觉。版块内被高速公路、铁路和各种工厂切割的七零八落。

接近饱和的世纪大厦未来可能会被长白岛、奥体中心、新市府、东湖4大板块疯狂吸血——买学区的去了长白、买热闹的去了奥体、买未来的去了新市府、买大开发商的去了东湖。很少听说有购房者非世纪大厦不买的。人们来这里多是办事或者路过，缺少一锤定音、直击人心的吸引力。

目前看来，世纪大厦这种现状短期内很难有大的改变。并不便宜的世纪大厦很难再跳一个台阶，大概率是跟随沈阳整体大势起起伏伏。