在进行本次金边考察之前，跟一个十分要好的朋友讨论投资柬埔寨的问题。
他一听说我要去金边考察，便马上提出反对意见。
他说：“柬埔寨不是一个战火连天，腐败和黑帮盛行的破地方吗？”
“去那儿投资干吗？投资什么行业呢？真有机会吗？”
还没等我详细回答，一听我是去考察金边的房产市场，他又是一连串问题。
“投资金边房产收益大吗？涨幅不大我还不如投国内其他城市。”
“那即使投了又投资哪种房产呢?谁来接盘呢？”
就容我说了一句，我朋友一连串问题的轮番轰炸就已经向我展示了他对投资柬埔寨充满了很大疑虑。
我当时并没有选择回答他的种种疑问，我选择带着他的这些问题来到金边进行为期数天的考察。
1
金边真的充满暴力和混乱吗？
跟身边很多人一提起柬埔寨，大多都会说：“柬埔寨？那破地方不是一直在打仗吗？”
但我想说的是柬埔寨在1979年推翻红色高棉政权后已经正式结束内战。
1991年1月15日，联合国驻柬埔寨维持和平部队全部撤离，柬王国进入和平重建历史新时期。
图为1993年柬埔寨时隔30年首次大选洪森获胜成功连任
在第一天晚上，来接机的华人师傅告诉我这里有给小费的习惯，贪污腐败严重，飞车党横行，出门尽量不要举起手机拍照，打电话要尽量站的靠里。
这让我听了对金边的第一印象瞬间变得很差，但是几天的考察下来，我发现并不完全是这样。
第一天考察出门叫了一个嘟嘟车，却遇到了一个不会说英文和中文的司机，不过还算听得懂英文的司机带着我们上路了，尽管一开始没按照地图走反了方向。
虽然绕了路，也没有中途拒载，到最后也没加价。
图为第一天坐嘟嘟车经过中央市场路遇堵车
另外，尽管这里经常堵车，却很少听见鸣笛声。
尤其是我到了金边发现很少路口有红绿灯，但交通并没有像国内那样瘫痪，虽然堵但也还能正常行驶。
过马路的时候司机也会自觉地礼让，并没有有像国内很多司机一样鸣笛催促。
令我印象最深刻的是我觉得这里是一个温和的佛教国家，第二天在经过皇宫附近广场时，我正埋头在手机随写一下脑中的想法；
突然一个保安冲过来一把把我抓住，接着又冲地上的鸽子做出礼让手势，吓了我一跳。
图为皇宫外广场上悠闲散步的鸽子
我愣神后才发现原来保安是让鸽子先通行，怕我踩到鸽子。当时我就感慨柬埔寨真是一个讲究佛教普度众生的国家！
总之，几天的实地考察，这个大多数人认为的落后野蛮颓废的国家，已经彻底颠覆了我的之前片面的臆想。
2
投资金边房产真能赚？但大概率只赚租金！
首先提出这个疑问的出发点就是错的，我想各位其中很大一部分可能也有跟我朋友类似的想法。
拿着前几年投资中国房地产市场的成功经验来去衡量投资柬埔寨房地产市场，未免有点不切实际。
两个国家无论是GDP还是房地产市场的体量完全不在一个档次上，要求投资金边房产市场想获得前几年中国房价暴涨翻番的收益有点脱离实际了。
想让金边的房产一年翻个四五倍是不可能的，要真是这样，就金边这房地产体量，泡沫早就破了。
首先你投资柬埔寨房产就是赚的！柬埔寨通用美元，房产自然也就是美元资产，这很大程度地避免了人民币贬值的风险。
中美贸易摩擦下再加上到“去杠杆”，国内对房产市场大多都是一个“限”字；
而其他金融理财产品利率也有所下降，理财的基础不再，赚钱当然不再像过去那么容易。
话我就不多说了，简单地算一笔账，就算你在国内买房赚到了钱，就按人民币近几个月的汇率波动情况，你确定你赚了？
图为美元兑人民币汇率（数据来源：investing）
也就是说从6月到现在，人民币对美元汇率不断贬值，假如你有100万，到现在相当于直接蒸发50万。
再回过头来看金边，在金边一套一房的中端公寓租金都能达到800美元（约合人民币5600元）一个月，国内一线城市恐怕也达不到这个水平吧！
再放眼全球，与发达国家较为稳定的年回报率和租金回报率相比较（两者相加约为 10%）。
柬埔寨作为发展中国家，其投资回报率会更高，租金回报率和年回报率二者相加可能达到 20% 或以上。
这是一个十分令人惊叹的数字了，在全球地产市场中，没有几个国家可以拿到如此丰厚的投资回报。
柬埔寨银行存款利率相当高，加华银行是柬埔寨最大的本土银行。提到加华银行，我想多说几句。
加华银行隶属于加华集团，董事长是方侨生，他是柬埔寨十大首富之一，2009年获封勋爵，柬埔寨华人侨领，柬埔寨总理洪森亲王的私人顾问。
图为柬埔寨华人首富方侨生
整个金边差不多一半的地皮都是他的，很多楼盘也都是加华银行入股投资。
目前加华银行定期存款的利率，24个月美元定期利率5.5%。柬埔寨瑞尔定期存款利率更高，两年期8%。
数据来源：加华银行官网截图
一套房每个月的租金收益再存入银行，又是一笔相当可观的收益。
就算是现房或者临近完工的期房首付压力大，照目前这个租金水平，玩个现金流轻轻松松，很快就能回个首付款。
就算你在国内有贷款，照金边目前的租金收益，不但可以拿租金抵消银行贷款利息，而且还会有盈余（相当于多了一个杠杆的收益）。
另外，柬埔寨也尚未加入CRS信息互换国行列，在本国的金融资产信息不需与中国税务局进行交换。
所以无论是租金还是房款都不用担心会受到CRS审查进而冻结的问题，最起码目前不用考虑这个问题。
3
买了金边的房子有人接盘吗？
1金边穷吗？
都说柬埔寨穷，是世界最不发达国家之一，但是首都金边不穷。你可能不知道
其实对柬埔寨来说，最大的问题就是基础建设不足，所以从城市面貌看上去很穷。
刚下飞机，从机场到酒店一路上我经过了大片漆黑的城区，看起来就像城乡结合部。
同行的同事忍不住说了一句：“这里感觉什么都没有来这里投资真的有机会？”
华人司机师傅回答道：“正是因为没有才有机会，所以咱们国内的承建商都过来了，金边在建楼盘的承建商90%都是中国的。”
“还有这个类似于58同城的柬单网也是前两年中国人过来搞得，要是各行业都发展成熟了，你来会有机会吗？”
但是当我第二天晚上到金边最高档酒店瑰丽酒店顶层的skybar欣赏金边夜景的时候，我才觉得头天晚上的疑问真的很幼稚。
机场房附近怎么可能有高层建筑，晚上看起来当然不会有现代都市的繁华。
图为金边夜景（从这个角度看上去还真有2000年深圳的感觉）
图为金边最豪华酒店瑰丽酒店顶层的Skybar
基础建设是柬埔寨最大的障碍，这个也急不得，反正我到金边最深的印象基本就是大工地，白天走在街上哪里都在叮叮咣咣。
柬埔寨是“一带一路”受惠国，许多基础建设正在快速发展当中。从铁路、公路建设，到电网、工业区建造，再到发电厂，有关的基础设施在不断完善当中。
另外，日本、泰国、法国、韩国、美国等国家，涉及的领域包括下轻轨、水道工程、自来水厂、光纤缆线、国际机场等。
图为日本机构协助规划的金边轻轨线路图
当这些基础建设陆续完工后，金边的地理、资源和人口的优势会发挥得更加明显，金边也将会迎来火山爆发式的发展！
2金边人穷吗？
首先这个问题出发点就是错的，金边外来人口占很大一部分。所以根本就无法评价金边人穷不穷的问题。
经过几天的实地考察，我得出一个结论：金边中产阶级很少，贫富差距很大，有钱人多，穷人也不少。
不过说实话，金边的消费水平是真的不低，可能你觉得这里的年轻人大多是屌丝，但你忽视了他们超前的消费力。
到最后走我也没搞懂为什么柬埔寨人这么钟情日本品牌，可能真的是日本品牌质量更好。
路上见到的汽车都是丰田卡罗拉、凯美瑞，其次是雷克萨斯、马自达，以及奔驰、路虎、宝马等各种豪车。
图为金边街头随处可见的雷克萨斯
遍布中国四五线城市的吉利、长安、比亚迪等平价车，在这里根本看不到。
那是因为柬埔寨对新车征收120%的高关税，所以金边街头跑的都是美国拉来的二手车，不过就这样价格也不低啊！
对于买不起汽车的年轻人，代步工具同样选择日本的Honda摩托车。
我去当地一家摩托车店问了一下，一辆普通本田的摩托车大概是一千多美金，也就是当地年轻人大半年的工资。
再说个让你更想不到的，金边目前是世界上劳斯莱斯保有量最多的城市。2017年，全球共卖出了50辆劳斯莱斯幻影，其中17辆被卖到了金边。
图为第三天金边考察时遇到的劳斯莱斯（白天并不多见，晚上才是豪车的天下）
再来说说吃。吃也是让人惊讶的地方，第一天中午肚子饿了我就兴高采烈点了一碗面，上来的却是泡面加了一个鸡蛋！一顿饭没怎么吃就花了近14美元（约合人民币98元）
图为第一天考察中午消费的账单
更令我惊讶的是，中餐居然是当地最贵的饭！比法餐还贵！像中国过来的日常生活用品物价一般比国内要高三分一。
图为金边郊区一家中式面馆的价格表（市里的中式小餐馆更贵）
没有工业的国家真可怕，一切都要靠进口，物价自然不低了。
当然，你也可以选择当地人经常吃的路边小摊，吃个炒饭之类的话价格不贵，但是卫生状况不敢恭维。
当时我就想，在金边随便租个房子都要几百美金，随便娱乐一下，一个月工资就没了，当地人的消费水平可真不低，也没法说他们穷啊！
3金边房子未来有人买吗？
金边的房子真没人接盘？那为什么房价涨幅和租金回报率那么高？因为需求在那里摆着！
本地白领先不谈，光首都金边目前常驻外国人口已接近40万人，比北京的老外还多， 而金边的公寓是多少？
到今年年底也就是2.8万套左右，很明显，金边的公寓是不足的，你指望这么多外国人住那潮湿破旧的老式排屋？
很明显，至少未来5年，金边的房子差不多都是靠抢的！房价自然是要涨的。
那你又问，说了这么多，还是没有说金边的房子如果一直涨那未来谁接盘？
没错！金边的公寓对本地工薪阶层来说永远都是高的。但是我还是在金边很多售楼处看到大多以夫妻为主的本地人在售楼处看房子。
北上广深的房子那么贵为什么你不去考虑谁接盘的问题呢？你考虑过吗？需要考虑吗？
在分析吉隆坡黄金三角区域的时候我就已经讲过，全球各国首都都一样，核心区域的房产只会越来越稀缺，长期来永远都是低估的。
无论是针对本国中产以上阶层还是外来投资者，人口持续涌入的核心城市核心区域的房产未来必定是抢手的。
4
金边还有机会！但风险仍在！
还是那句话，正是因为没有和不完善，所以才处于起步阶段，才会有机会，房产才会有升值空间。
金边是个大工地！充满生机与活力，自然能吸引到来自全球各国的投资。
图为金边市景实拍（在建的高层公寓随处可见）
在洪森连任后不断向好的政治面和经济走势下，相比于泰国曼谷、越南胡志明市等东南亚一线城市核心地段6万多的价格；
前两年的金边跟马来西亚的吉隆坡一样，目前尚处于一个相对的价值洼地，但实地考察后，我这个想法有些动摇。
我没有想到金边的房价会涨的这么快，如今的价位已经算不上洼地了！
柬埔寨的房产市场开放时间在东南亚国家中算是比较晚的，2010年之后外国人才可以在柬埔寨买房。
日本人、韩国人、新加坡人凭借着对房产具有敏锐的嗅觉，最早进入柬埔寨市场。
2014年台湾、福建商人紧接着也进入了柬埔寨市场，而柬埔寨市场真正在国内被提及和推广，也才是去年的事。
作为最后一波入场的我们，或许有当接盘侠的风险。
总之，目前金边的房产市场或许还有一波机会，类似于中国房产市场10年前的一波黄金机遇！
不过，柬埔寨也存在很大的投资风险，仍坚持投资的话须做好详实的考察和投资方案。
在下一篇我会详细介绍金边房产投资的风险，教你如何看清套路，规避风险。
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