【房子那些事】复式高赠送将成往事，广州容积率指标计算办法再出新规，这十大楼盘将成绝版！

传闻已久，针对复式中空容积率算法新规，终于来了！

昨日，广州市国土资源和规划委员会网站，正式对外发布《广州市规划管理容积率指标计算办法》（下称《办法》）

【容积率计算】方式，一直是开发商，设计院所关心的热点。因为，其与“面积拓展”所产生的“附加值”息息相关。

“空中花园”，“n+1”，等都曾经是市场热捧的产品

随之，政策上很快出现了对阳台进深，面积比例等的规范限制；

近年非常受客户和开发商青睐的“刚需刚改复式四房”，

随着新的对“复式中空”面积计算方式的调整，

也将与客户渐行渐远....

影响最重磅的内容：复式高增值将成往事

新 “容积率计算办法” 解读

关键词：复式住宅

复式住宅现状

【复式住宅】在房地产项目中，运用非常广泛

1. 所有类型住宅，都可能出现

“别墅”类：别墅，叠墅

“洋房”类：多层，小高层，高层，超高层

2. 所有档次住宅，都可能出现

“豪宅”类：建筑面积≥144㎡

“非豪宅”类：建筑面积＜144㎡

近年来，通过复式产品，

实现价格和销量双赢的项目不少，

主要也是得益于充分利用了“中空”带来的“面积增值”

新规范

根据对昨日颁发文件的原文及附件的解读，

其对复式住宅的核心影响是：

对【挑空部分】分为两种情况进行了限制

1. 套内建筑面积≥144㎡的复式住宅：

只能有限度的通过“中空”，实现“面积增值”

中空率≤30% 且 ≤50㎡的部分，按1.5倍计算容积率，也就是这部分中空所带来的增加面积，只算一半面积。（过往，是全送，且过往的中空率上限是＜35%）

超出上述“中空率≤30% 且 ≤50㎡”的中空面积，则按2倍计算容积率。（也就是全算建筑面积，失去了提高“附加值”的作用）

综上所述：这个面积段的复式住宅，在“面积增值”上，最多只能获得25㎡的“附加值”！！！

【套内建筑面积】≥144㎡的限制，更多针对的是大户型尤其是别墅或叠墅类产品，以后通过“中空”实现“高溢价”的空间将大大受到压缩

原

文

“套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑 空部分层高在6米以内的，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的按1．5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2．2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。”

2.套内建筑面积＜144㎡的复式住宅：

不能通过“中空”，实现“面积增值”了

对套内建筑面积小于144㎡的住宅，

原文中并未提及，难道“小户型”依旧可以按原来的计算办法执行吗？

但是附件2的表格中，通过“含蓄”的表达，彻底断绝了这个面积段通过中空，实现“面积增值”机会。

综上所述：这个面积段的复式住宅，不再有通过“中空”，实现“面积增值”的可能性了。

要生二胎的刚需朋友们，你们的80-90方复式四房，要且买且珍惜了。

小结

从2011年~2018年，伴随着房地产发展的起起落落，政府对“复式住宅”的容积率计算曾给与过几次不同的定义。（见下表）

近两年，随着地价与房价的不断上涨，出现了大量通过“中空”提升“面积增值”的做法。

这种现象也引起了政府有关部门的重视，

终于，这个能有效提高单价，控制总价的产品手段也将不再有效。

这一政策，对未来房价和地价都将产生一定的影响，对现有的存量复式项目和已经获得批准的复式项目无疑是利好。

其他变化或修订（部分内容解读）

新 “容积率计算办法” 解读

关键词：架空层

计算类别明确：

• 住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率

定义轻微调整：

• 利用架空空间作为建筑公共开放空间的，其层高应不小于4．5米【上版要求是不少于3.6米，要求有所提高】

• 架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40％

• 纯住宅建筑首层除必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房外应整层架空

关键词：阳台

计算类别不变：

• 半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15％的按其投影面积一半计算容积率建筑面积

• 进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积

定义轻微调整：

• 住宅建筑的半开敞空间进深不大于2．4米【上版要求是不大于2.1米，要求有所放松】

小结

架空层和阳台的容积率计算办法仅是小修订。

其中阳台进深的控制条件有所放松，可将进深从2.1放宽到2.4米，

这一点，让我们对【N+1】房，

重回“C”位，产生了无限遐想。

后续，产品将如何变化，我们拭目以待......

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