饭店、旅馆、超市拆迁是按商业用房性质补偿还是住宅性质补偿？

为促进国家经济发展以及资源合理的利用，各地都会有不少的人涉及到拆迁，近日就有不少人咨询问：我们是开旅馆的，也有执照，那是不是应该按商业用房赔付？还有人问：自家有一个小超市，生意也不错，但这马上要拆迁了，但是是将住宅改为营业性质的房子，请问我们这房应该按什么补偿，私自将住房性质改变违法吗？

旅馆、饭店、超市拆迁是按什么性质补偿的？

旅馆、饭店、超市都有一种门面性质、商铺的性质、门市的性质。在遇到拆迁的时候，如果是自有而不是租赁房的话需要按照商业的价值来补偿的。

其次，将住宅改为营业性质的房屋，也就是我们常说的”“住改非”是指国有或是集体所有的土地上的住宅因其地理位置优越，虽然房屋所有权证上标明的用途是为住宅，但依法取得了营业执照等相关经营手续以及税务登记并有缴纳的记录，改变自己的住宅为商铺进行经营，法律并没有规定住改非是违法行为。

如果在拆迁时遇到拆迁方说是违法的，那么可能就是为了降低拆迁成本的一个理由。凯诺律师说遇到这种情况切忌不要轻信对方的话，否则可能就会损失应有的合理补偿。那么对于这种房屋应该怎么补偿呢？

在《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定了，对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

关于评估，可根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。

因此来看，这种住改非的房子，不但不违法而且在拆迁时补偿还要比普通住宅的补偿高，不过具体的补偿标准并没有统一，在拆迁时应当结合实际经营的情况给予相应的收益补偿，具体的由地方进行规定。

补偿政策：

住改非房子在拆迁时各地的补偿政策都不一样，有的是按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定的，只要在拆迁通告发布前的几年以上依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

有的是按照混合标准。以吉林省吉安市为例，根据《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

营业用房进行评估时主要运用市场比较法、成本法、假设开发法综合估价以达到合理评估的标准。

其次还有的是以分类补偿型，江苏省宿迁市在《宿迁市人民政府办公室关于印发宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）的通知》中规定，住改非房屋评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行补偿：一种是对沿街的住改非房屋，其估计是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。还有一种是对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

凯诺律师提醒大家，不管以什么方式补偿，都应该保障被拆迁人的合法权益，拆迁补偿不能低于拆迁之前的生活水平。其次在被拆迁时被拆迁人要留存好与自己相关的票据，税务的纳税凭证以及财务报表、审计报表等。由于征地拆迁较为复杂，很容易出现纰漏。所以只有通过相关的票据凭证以及财务审计报表，才能体现本身的价值和产值的高度。