中小企业征收拆迁关停维权成果第十论：利害相关方博弈中取胜

各位中小企业主们，今天继续我们的《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》的最后一论，第十论，题目就是“利害相关方博弈胜”。成果就是在利害相关方的博弈过程当中取得了胜利。这个主要针对的是内部或者第三方的关系，跟征收、拆迁、关停的行政相对方往往是没有关系的，一般我们在实践当中就是用于这么三类，当然可能还有更多，我举例说明：

第一类是租赁关系，房东跟租客的关系，或者土地地主跟租赁方的关系。

第二类是合作关系，比如股东跟股东之间的关系，比如集体企业或者以前的国有企业，跟私营企业之间有一定的合作关系，这种合作关系主要是针对土地、房产，是共同建设或者共同出资，或者经营上有合作关系。

第三类就是债权债务关系，最典型的就是银行抵押贷款问题。因为抵押贷款银行是可以实现抵押权的。特别在征收拆迁关停过程当中，特别是政府部门，可能会唆使银行来实现抵押权，来给你施加压力。

最多就是这三类关系，接下来还是按照以下四个部分来讲解。

一、一般的事实状态

第一，比如在实务当中，房东跟租客由于拆迁补偿利益的纠纷，实务当中就很多了，房东拿了补偿不给租客，租客绕过房东想跟拆迁方谈判，在这个租赁关系当中比较复杂，是多次出租或转租。比如我租给了甲，甲租给了乙，或者甲把这个地方一分为二，租给了乙跟丙，这个关系就比较复杂了。实务中，往往在遇到征收、拆迁、关停的时候，特别是面临补偿的时候双方会有一定争议。比如，租客认为我拿的补偿应该越高，但是房东就相对的越低。再一个好像绕不开房东直接跟拆迁方谈判，因为什么？他只针对房东来谈判，实务当中，比如我的机器设备我认为能够评到1万块钱，但是房东只给我争取了5000块钱，其他5000块钱放弃，或者你在补偿协议当中写的很笼统，没有分割出租客损失的利益、房东是哪些利益，所以说在实务当中就会出现这些纠纷。

第二，比如股权关系，以前有些集体企业跟个人之间会产生合作联营的关系，这么一来在面临拆迁、关停补偿的时候可能会产生争议，比如甲跟乙之间是股份合作关系，一个大股东一个小股东，一个是法人，一个不是法人，就是法人或者大股东把协议签掉，不给小股东补偿利益，也会有这些问题。

第三，债权债务关系，最主要的就是说你是跟个人之间的债务关系，但是也形成了抵押担保的关系，或者跟银行拿着不动产进行抵押、设备等进行抵押，那么在进行征收拆迁关停的时候，对方找到你要求实现抵押权，或者直接跟拆迁关停方主张利益，必须先消灭我的抵押权以后再给他。所以，在事实状态当中这些都有。

二、对方的办法

对方的办法其实有很多，为什么？有些时候是平等民事主体之间的办法，比如房东跟租客之间的关系，讲房东不给你看补偿协议，不给你评估报告，不给你进行房屋分割等等，采取这些办法。因为主体的变化可能会产生一些不同的办法，那么在这个过程当中就擅自签订补偿协议，然后利用拆迁方的强制力要求你快速腾退，然后给你一个低廉的补偿价格，甚至不给。有些租客有时候你把不是自己的东西化到自己的范围之内，主张自己的利益，其实也是侵犯房东的权利。比如在现实当中有很多签租赁协议，有些租客说是到时候我一分钱不要，好，我可以全部进行搬离，任何补偿不要，但是真正要拆迁的时候，有些租客就主张了，我这个无偿的搬迁不是说一分钱不要，我是要补偿的，所以这个时候可能就会产生争议，对方会采取哪些办法呢？可以让租客直接起诉房东，要求分割补偿、分割补偿利益，或者房东起诉租客要求解除租赁关系，以遇到不可抗力拆迁为理由解除租赁关系，并且不予补偿，特别是遇到这种不是正规拆迁的，他告诉你有些补偿他也没拿到手，那么这个时候可能就会产生很大的争议，比如银行在这个过程当中往往都是受征收拆迁方唆使，作为抵押担保债权的实现，因为你向我抵押的不动产，我现在就要求法院来执行招拍挂，召开你不动产，然后我来取代你跟征收拆迁方谈，或者说我在实现过程当中以主体的身份直接跟第三方征收拆迁方谈，都有这种办法，方式。所以说这个实务当中就非常多。

第三，我们的应对办法

举几个例子，比如房东不给你补偿，但是在你的租赁协议当中也没有放弃补偿，这个时候及时提起分割之诉，并且要求调取两个东西，一个是补偿协议，第二个是评估报告。因为你只有结合这两个东西，你才能看清哪些是你的哪些是他的，才能把补偿利益分割出来，这是对于租客比较有利。

第二，站在房东的角度，租客说了无条件腾退拆迁他不走，那么房东要及时提起解除合同之诉，有些是合同已经到期了，那么这个时候房东要采取什么办法？一、你不能收他的租金，你要收租金了，即便合同到期了再收，那么也可能转成不定期租赁，这个问题要注意到，不能收租金。二、要及时发函，要求解除你们之间的租赁关系，或者说由于合同到期，你没有承租权利，要求你腾退搬迁，及时的发出去，因为我们国家合同法司法解释三有明确规定，如果你及时发出去的话，可能三个月内他不起诉你，你的解除通知就自动生效，这是要采取的办法。

第三，你在这个过程当中要注意拖延战术的使用，因为只有足够的时间空间才能够解决这个问题。所以要注意利用诉讼复议和谈判的方式，要把这个时间先尽量拖长，就是拖延战术，在这过程当中运用必不可少。

第四，要注意协调问题，协调的次序、协调主体之间的关系。

第五个就是正比流程，比如他有些东西，这个租客你不能先搬迁了，一旦搬迁了整个的评估报告就没有你的东西了，到最后说不清，补偿利益的给予就存在不确定性。所以在这方面作为证据里面要多注意。

四、效果

关于效果问题，第一个就是可能会多拿到一些补偿，这个比较好理解。第二个就是逼第三方退出，比如租客想直接跟拆家方谈自己的利益，特别是那种租赁土地自建房屋的，那么这个时候他想自己谈房屋补偿问题，那么就需要逼退房东，然后让自己去谈论补偿问题，这样的话就逼退第三方的进攻跟竞争，这也是个很好的效果。好，今天为止我们的“维权成果十论”就讲完了，各位可以去对应一下，自己在这过程当中能达到哪些效果。

这十个效果不是每一个都可以达到，也不是说只产生一个，有可能是多个，其实要总结起来，要达到的效果无非是四个：

第一，比如我没有土地安置，我们企业没有土地生活不了，要达到这样一个效果，必须土地安置，然后企业生存，这是第一个。

第二，比如我就想达到一个高额补偿，对吧？这是第二个问题。

第三，就是说我怎么能让他停止拆迁，因为拆迁对我很不利，停止拆迁关停问题，对吧？

第四，就是说我补办相关手续，让我恢复一种的合法经营状态。

其实最终的目标来讲的话就这四个，但是我们为什么给它分成十个？这里头有时候两个目标可能同时达到，也可能递进达到，也可能达到其中一个。比如从局部征收达到了整体征收，然后又达到了高额补偿，这是一个循序渐进的过程。你首先达到一个整体征收，就是一个局部胜利，或者说部分胜利，在部分胜利的基础之上还要进一步去升级，是这个意思。今天就给各位讲到这里，维权十论，到此讲解结束，谢谢。