万科为何将租赁住宅业务确立为核心业务

网易房产申°工作室 李莉

万科自2014年积极布局长租公寓市场至今，已有多个年头，2018年万科将租赁住宅业务确立为核心业务。

据数据显示截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。目前，万科已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供租住解决方案。

大力发展长租公寓 北京试水项目租金180万

据了解，长租公寓房源主要有三大来源。一是政府出让的自持用地，二是各类机构的闲置存量资产，通过合作或租赁的方式取得；三是社会上的分散房源。

在这其中，政府出让的自持用地部分，据克而瑞数据统计，截止至2018年上半年全国累计已出让土地面积超过360万平方米，总计59块，在这其中，上海以32块，约204.2万平方米高居全国租赁用地投放量榜首。

万科目前已在北京、佛山等地获取6个自持项目，其中在北京，作为房企100%自持住宅用地的首宗案例，万科推出了一个纯租赁社区项目翡翠书院，项目目前首批推出90平米三居和180平米四居，前者月租金约1.5-1.8万，后者高达3-4万。翡翠书院项目采取预付租金，延时交付的模式，租住十年，需要一次性付清全部租金180万。这一模式，在当时引起了轰动。

高调重视多元化 房地产业务却仍占95%

在其业绩发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜指出，万科把租赁住宅作为核心业务，与从2012年开始一直到今年年初的战略自然延伸有关：“从‘城市配套服务商’到‘美好生活服务商’，坚持为大众服务，为普通人服务，为普通人盖有人住的房子，这个逻辑延伸到租赁业务，我们也是为大众服务、为普通人服务。大众业务、普通人业务才是我们服务的主渠道业务。”

虽是这么说，但从上半年万科的全部营业收入中，我们依然可以看到来自房地产业务的结算收入比例高达95%。而在这5%的其他业务部分还包括商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等。

对此，易居企业集团CEO丁祖昱曾公开表示：“房企的转型没有那么容易，尤其是大的房企，转型是不容易的，它的依赖度太高了。相对来说，中小企业转型可能会容易一些，因为它开发的总量没有这么高，它今天只要在其它的板块当中，多加一些力度的话，可能它收入的占比就会发生比较大的变化。”

“房住不炒”的顶层设计和宏观战略风口

话虽如此，但截至目前，TOP30房企中，已有三分之二的房企进入长租公寓市场。而从克而瑞统计的现有房企公寓品牌列表中，可以发现，万科泊寓依然占据了整个市场强有力的位置。

究其缘由，还是由于“房住不炒”的顶层设计和宏观战略关系密切。2018年9月20日，国务院还下发了《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》。意见指出，住行消费。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

对于受调控影响颇深的房地产行业来说，市场的每一次波动周期都与调控政策周期密切相关，自2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策。

2017年至今，整个市场逐步冷却了下来，如今再“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”，各大房企似乎感觉到了这是一个新的风口。

从租赁市场份额来看，目前机构的渗透率在哪个城市都没有达到5%，深圳甚至低于2%，祝九胜也称万科每间房出租均价在仅在1800元/月左右。

曾有某房企负责人在面对网易房产的采访时表示，他们目前也不知道长租公寓未来可以走多远，但是现在大家都在布局，而他们的布局也是为了将来风口真正起来时不会被落下。

除此之外，从长租公寓目前的发展来看，对于房企来说，可以对闲置资产进行改造升级，盘活自身存量；也可以帮助企业解决竞自持土地及租赁用地，同时可以借助集团整体的信用进行低成本融资。

今年4月底为了推动住房租赁资产证券化快速落地，提高各环节工作效率，证监会、住房城乡建设部就已联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

而自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，多家房企开始跟进类REITs项目，2018年8月，万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率4.05%，创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。