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再见拆二代!棚改货币化退出意味着什么?

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棚改就是利用少量的土地建设更多的房子,以货币形式补贴,还能加速去库存。可是如果库存去的差不多的时候,取消棚改货币化安置很可能就是在提醒房价是时候下跌了,而且有关方面也做好了准备。

张心梦 | 发自北京

过去几年,被视作广大三四线城市房价上涨主要推手的棚改货币化,或将从此退出历史舞台。

10月8日召开的国务院常务会议强调,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。商品房库存不足,房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。会议还要求,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度,对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

会议指出,棚改重点攻坚的仍是老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,不搞“一刀切”、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,严禁违规支出,努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

8月16日,住建部网站曾发布消息称,今年计划全国棚改新开工580万套,1-7月,已开工407万套,占年度目标任务的70%,完成投资9900多亿元。


早在今年6月,一则国开行总行将棚改的合同审批权回收,所有棚改项目必须由总行审批的消息震惊地产圈,市场普遍认为三四线城市房价开始冷却,不过随后住建部出面澄清,强调并没有一刀切,而是因地制宜实行货币化棚改,对存量较大的地方继续推行货币补偿安置。如今靴子落地,有业内人士指出,在央行降准节点下推出棚改政策或许是避免大水漫灌到房地产,此前有人预计此次央行降准将释放增量资金约7500亿元。

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棚改货币化之功:百城库存跌回七年前水平

2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置。受益于该政策,三四线城市去库存基本完成。

国家统计局数据显示,全国商品房待售面积已经从2015年末的7.19亿平方米降至2017年末的5.89亿平方米。

9月29日,易居研究院发布8月百城住宅库存报告。截至2018年8月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米,环比减少0.3%,同比减少7.2%。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水平。


此前,经济学家任泽平曾评论,过去三年的棚改货币化去库存,令部分三四线城市的开发商库存变成了居民库存,随着棚改货币化安置完成去库存使命,没有人口流入的三四线城市楼市将面临长达3-5年以上的供求格局调整。

棚改对象多位于三四线城市,三四线货币化安置比例也较高。另外龙头房企土地储备结构中一二线占比较多,如金地集团约90%,万科与招商蛇口约为80%,保利地产约为60%。龙头房企布局的三线城市多为热点都市圈周边城市,发展空间较为充足。

从地域看,沿海三四线商品房销售对棚改货币化依赖度很低,东北、西北和西南省份依赖度较大。分城市群看,珠三角、长三角、海西和京津冀四大城市群对棚改货币化依赖最小,除此以外的三四线城市,房地产市场对棚改货币化安置的依赖度较高。此次棚改政策收缩后,一些在高度依赖棚改政策的城市有大量布局的开发商接下来可能要面临一波困境。

虽然政策早有苗头,但当靴子真正落地,市场还是不免悲观。诸葛找房运营中心副总经理、资深房地产评论人刘光宇就认为,棚改就是利用少量的土地建设更多的房子,以货币形式补贴,还能加速去库存。可是如果库存去的差不多的时候,棚改货币化退出很可能就是在提醒房价是时候下跌了,而且有关方面也做好了准备。

中原地产研究中心首席分析师张大伟此前在接受媒体采访时也表示,整体市场对棚改政策非常敏感,因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素,特别是近年来三四线城市的爆发式成长,严重依赖棚改的货币化安置。事实上,货币化安置造成了大量购房需求,而在部分城市库存不足的情况下,很容易放大购房者对市场的紧张情绪。

易居研究院智库研究中心研究总监严跃进则表示:“目前,三四线城市的去库存需求己经基本完成,以早先库存率较高的呼和浩特,也不再强调去库存。”

02

北京带头规范收缩棚改 城市更新项目或将更加公开

几乎与国务院常务会议同步,北京市住建委等部门联合印发《关于进一步完善北京市棚户区改造计划管理工作的意见》。意见要求,列入年度前期计划一年内未取得地块控规的项目,应退出年度前期计划。年度前期计划项目转入年度实施计划前,不得以棚改名义启动征收拆迁腾退。已列入2018年棚改实施计划且已经启动征收拆迁腾退签约的项目不适用本意见。

此次北京市出台的《意见》中规定,棚改项目启动前,需要先列入年度的实施计划和前期计划。值得一提的是,在今年公布的《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》规定显示,北京市共有236个项目、23550户居民纳入2018年棚改任务。其中92个项目在中心城区,涉及居民15300户。从各区的改造任务来看,涉及户数最多的是丰台区,涉及居民4500户;其次是石景山区,涉及居民3000户;接下来是朝阳区和海淀区,涉及居民2400户;除了以上几个区,涉及居民户数多的还有西城区、房山区和顺义区,涉及居民20000户。

一位北京业内人士指出,近年来,大多数拆迁户并没有外界想象的因为拆迁发财。就北京来说,城市叫棚改,农村叫拆迁,二者享受不同的待遇。在农村,拆迁补偿的条件相对优厚,一般都有2套房以上的补偿,近年也有通过拆迁获得20多套回迁房的案例。

在城市,因为棚改主体改变,拆迁户已经不可能再向开发商漫天要价了,所有的标准都是固定的,当钉子户失去了意义。所以,城市里因为棚改而暴富的故事,已经不可能发生了。一套三环内老破小二居能换两套五环外两居,已经算很好的条件,有时业主还需要额外掏钱。

以今年8月北京市朝阳区大望路的北京铁路局拆迁项目为例,拆迁方为原业主提供了若干个拆迁补偿方案,其中最直接的一个方案是,全部拆迁款=拆迁补偿款+各项奖励款。简单说,该公式体现的是北京拆迁“先给钱,再买对接房源”的原则。也就是说先按政策给拆迁款,然后再用拆迁款购买对接的外迁房源或者本地回迁的房源,多退少补。

另一种方案是,剩余拆迁现金=全部拆迁款-对接房源购房款。这个选择主要是指拆迁户能够极低的“结算价格”购买对接安置房源。这个“结算价格”实际上一个超低的折扣,包含了巨大的隐性拆迁补偿。按照一套48㎡的一居室老房为例,进行测算,业主可以选择原地回迁,给1套;也可以选择通州门头沟各1套;或者是门头沟给2套。


图片来源:北京拆哪

可以看出,北京目前的城市拆迁基本是“以房易房”,即使是给货币补贴对应的也是回迁房源,而北京拆迁所得的“两限房”在上市交易时,须缴纳35%的差价收益款(成交网签价-购买价格),这一点也大大压缩了拆迁户获利的空间。

地产壹线此前曾报道在《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》通知中,中建系共参与项目16个,占地面积为957.66万平方米。占今年北京市全部棚改项目占地面积7.1%。(详见《2018年北京棚改名单的秘密:谁是大地主》)

有业内人士指出,未来北京市场规范收缩棚改之后,城市更新内容也将越来越走向公开化、透明化,过去一段时间,北京许多棚改项目很大程度上是被国企或央企操盘。

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