承租人可否对抗法院对房屋的强制执行？

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法院对被执行人的房屋进行强制执行时

时常有案外人以其对该房屋

享有租赁权为由主张“拍卖不破除租赁”

但大多数租赁关系存疑甚至虚假

严重影响执行效率和债权人权益

今天干货小哥为大家梳理

案外人执行异议之诉中

房屋承租人可否对抗法院强制执行的裁判规则

1. 善意的案外人，提供的证据足以证明其主张的租赁权有效，其租赁权应予保护——盛杰杰与沈凤林、第三人周思楠案外人执行异议之诉

案例要旨：法院在执行中拍卖被执行人的房屋时，时常有案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张“拍卖不破除租赁”，但大多数租赁关系存疑甚至虚假，严重影响法院执行效率和债权人权益的实现。但有些善意的案外人，提供的证据足以证明其主张的租赁权有效，同样应予保护。对案外人主张租赁权的审查标准非同一般民事诉讼案件，应当更加严格。

案号：（2017）浙0109执异3号

审理法院：浙江省杭州市萧山区人民法院

来源：《人民司法·案例》 2018年第20期

2. 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权——信德佳（厦门）实业有限公司诉厦门金达昌科技有限公司、吴文冲、陈东毅、厦门市桥箱机械工业有限公司、厦门市忆辉贸易有限公司案外人执行异议之诉

案例要旨：申请执行人的不动产抵押权登记在先，案外人租赁权设立在后，如果租赁权的存在对抵押权实现有影响的，该租赁权不能排除执行法院为实现抵押权而采取的强制腾退措施。抵押权与普通金钱债权在同一不动产上执行竞合的，该不动产买受人在抵押权实现案件中对承租人的抗辩，可以在普通金钱债权执行案件中向该承租人主张。如果不动产承租人不能提出证据证明，其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，对该承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产的主张，人民法院不予支持。

案号：（2016）最高法民申3536号

审理法院：最高人民法院

来源：《人民司法·案例》 2018年第17期

3. 没有实际占有、使用房屋的租赁权不能对抗后设立的抵押权——杭州古今进出口贸易有限公司对借款合同纠纷执行异议案

案例要旨：在执行程序中，案外人主张其在被执行房屋设定抵押之前与被执行人签订了租赁合同的，须已依照租赁合同在被执行房屋设定抵押之前占有该房屋，否则其租赁权不得对抗抵押权人。对抵押权等优先受偿权的实现有影响的租赁权，执行法院可依法将其除去后进行拍卖。

案号：（2014）浙杭执异字第12号

审理法院：浙江省杭州市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》 2015年第10期

4. 异议审查程序中可将租赁权合法有效的证明责任分配给承租人——蔡月怀对案涉房屋的查封执行异议案

案例要旨：实践中，被执行人与案外人虚构租赁关系规避执行的情形愈演愈烈，通过异议审查程序对租赁关系的真实性进行有限的实体审查是反规避执行的重要手段。审查中可将租赁权合法有效的证明责任分配给承租人，并可将租赁合同签订的时间、租金支付的方式、承租人是否实际占有租赁物、被执行人和承租人之间的关系以及承租人在法庭上的表现等因素作为形成新证的参考。

案号：（2013）苏中执异字第0020号

审理法院：江苏省苏州市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》 2016年第14期

5. 租赁合同签订在房屋抵押合同之后，承租人未行使优先购买权的，买受人可以请求排除租赁权——刘成娅诉重庆乐呵呵房地产开发有限公司执行案

案例要旨：房屋抵押之后订立租赁合同，承租人同样具有优先购买权。承租人行使优先购买权，则物权吸收了租赁权；承租人未行使优先购买权，如果租赁形成物上所有权的阻碍，买受人可以要求除去物上租赁。

案号：（2015）渝四中法民执字第00061号

审理法院：重庆市第四中级人民法院

来源：《重庆案例指导与参考》2016年第3期

司法观点

1. 法院对案外人主张不动产租赁权的审查

（1）在租赁权成立的标准上，区分了租赁关系中的债权行为与物权（学界也称为物权化债权）行为。亦即，租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权，如欲享有物权的对世效力，按照物权的公示原则，应以占有的方式对外公示。

（2）在保护的时间标准上，和《物权法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定相一致，即只有成立于查封前的租赁权才由买受人承受。租赁合同必须签订于查封之前，查封之后受查封效力所及，不能对抗申请执行人。

（3）为防止案外人与被执行人恶意串通，以不合理的低价承租不动产或者虚假支付租金的，人民法院经查实案外人存在此种行为的，应当驳回其异议。

（摘自江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第447页）

2. 执行程序中房屋抵押权与租赁权之间的冲突及解决

买卖不破租赁是指租赁关系成立后，出租人将租赁物转卖给第三人，既存的租赁关系对买受人仍然有效，承租人可以向买受人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁负担的所有权。这是为了维护社会稳定、保护承租人的利益而设的增强租赁权效力的普遍规则。这一普遍规则并非绝对，也存在例外。根据《担保法》第53条的规定，抵押权的实现方式主要有：抵押物折价或拍卖、变卖抵押物取得价款等方式。这些方式其实质都是买卖，因此理应受买卖不破租赁规则的约束。但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。基于实现抵押权的买卖，在一定条件下可以击破租赁，这一规则的适用条件是：

（1）有效的抵押权；

（2）抵押权已登记；

（3）抵押权生效先于租赁合同的生效。之所以规定抵押权实现在一定条件下可以击破租赁，主要有以下理由：

一是依据“设立在先则权利在先”原则，设立在先的权利应优先实现，房屋抵押权先于租赁权而设立，所以，依据此原则，应维护抵押权对抵押物的支配力，确立房屋抵押权应优先实现。

二是依据“登记优于未登记”原则，即经登记公示的权利优于未登记公示的权利实现。房屋抵押权经登记才设立，具有公示效力，而租赁权并不需要登记才设立，即使在一些地方性规定中，规定租赁合同要登记备案，但这种登记只是为治安管理和税收等方面的需要而进行的安排，登记与否并不影响租赁合同的效力。所以，对于抵押权这种登记的权利应优先于未登记的租赁权实现。我国《物权法》第190条（注：《物权法》第190条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。）的规定也对此予以肯定。就具体的技术操作层面而言，依据前述《拍卖、变卖规定》第31条第2款的规定，人民法院可先裁定除去案外人设定在后的租赁权再行拍卖或进行其他处分，案外人的租赁权被除去后自然失去了异议的权利基础异议自然也就不能成立。

（摘自江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第455页）

法律依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十一条　拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

3.《中华人民共和国物权法》

第一百九十条订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。

4.《中华人民共和国合同法》

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。